Cancelación anticipada de hipoteca y pérdida financiera. Esa gran desconocida

Cancelación anticipada de hipoteca y pérdida financiera. Esa gran desconocida

La semana pasada, a raíz de una consulta práctica sobre un caso real planteado por un cliente de mi Notaría, advertí como, en el día a día del mercado hipotecario español, resulta muy complejo para la mayoría de deudores, incluso aquellos que disponen de conocimientos financieros, comprender adecuadamente los conceptos y variables claves que determinarán si, al cancelar anticipadamente su hipoteca (ya sea total o parcialmente), deberán abonar alguna clase de comisión o compensación a su entidad financiera, por los perjuicios que dicha cancelación pueda generar. 

Así pues, a resultas de ello, a través del presente artículo, y utilizando mi tradicional sistema de pregunta – respuesta breve, pretendo realizar una modesta contribución en esta materia, para ayudar a clientes y usuarios a comprender adecuadamente estos conceptos y, a la vista de ello, poder orientarles en la adopción las mejores decisiones posibles para su patrimonio e intereses.

Infórmese de todos los aspectos jurídicos a tener en cuenta en relación al concepto de pérdida financiera, elemento crucial para saber si, al cancelar anticipadamente su hipoteca, ya sea total o parcialmente, deberá abonar alguna clase de comisión o compensación a su entidad financiera.


¿Cómo se cancela normalmente un préstamo hipotecario?

Como es sabido, de ordinario, para la adquisición de una vivienda, teniendo en cuenta el coste actual de los inmuebles en España, las familias deben tomar a préstamo elevadas cantidades de dinero para, con ello, poder afrontar la compra del piso o la casa que se convertirá en su hogar, quien sabe, incluso para el resto de su vida.

Por consiguiente, cuando la mayoría de personas adquirimos una vivienda, recurrimos a la financiación de una entidad financiera, la cual, nos presta una cantidad elevada de dinero para poder pagar el precio de compra pactado.

Así pues, si por ejemplo, la sra. María y el sr. Juan desean comprar una vivienda para establecer su domicilio, la cual tiene un coste de 230.000€, teniendo en cuenta que deberán abonar el 10% de su precio en concepto de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, el coste total de la operación se situará en 253.000€.
A la vista de lo indicado, si los sres. María y Juan sólo disponen de 53.000€ de ahorros, necesitarán solicitar un préstamo hipotecario a su banco, por importe de 200.000€, para poder pagar el precio de compra pactado al vendedor.

Este préstamo, dado su elevado importe, deberá retornarse en un periodo prolongado de tiempo, normalmente en forma de cuotas mensuales durante 15, 20, 25 o 30 años, hasta completar la devolución del total principal, junto con los intereses que se hubieren pactado.

Siguiendo pues el ejemplo propuesto, los sres. María y Juan solicitan este préstamo de 200.000, por ejemplo en el mes de febrero del año 2017, pactando con su entidad financiera un plazo de devolución de 20 años, y un tipo de interés fijo de 2,15%.
A la vista de ello, los sres. María y Juan deberán pagar a su banco 240 cuotas mensuales, de un importe 1.026,04€ mensuales, lo que supondrá un total de 246.248,59€, de los cuales, 200.000€ corresponderán al principal prestado, mientras que los restantes 46.248,59€ serán los intereses totales que pagará el deudor, y que corresponderán al retorno que obtendrá la entidad financiera.

¿Qué es el cuadro de amortización de un préstamo hipotecario?

Como se acaba de ver en la pregunta precedente, para realizar todos estos cálculos, es necesario utilizar complejas fórmulas de matemática financiera, las cuales no están al alcance de la mayoría de clientes y usuarios bancarios. Así pues, para garantizar una adecuada protección del deudor, la normativa actual establece que nuestro banco, cuando contratemos un préstamo hipotecario, entre otras cuestiones, debe facilitarnos un cuadro de amortización, es decir, una tabla en la que se detallen todos los pagos que deberemos realizar a lo largo de la vida del préstamo solicitado, así como las cantidades que deberemos a la entidad financiera en cada momento.

A modo de ejemplo, siguiendo el supuesto anterior, a continuación se muestra la tabla de amortización del préstamo de los sres. María y Juan durante su primer año de vigencia:

Número de Cuota

Cuota a pagar

Interés

Capital amortizado

Capital vivo

0

     

200.000,00 €

1

1.026,04 €

358,33 €

667,70 €

199.332,30 €

2

1.026,04 €

357,14 €

668,90 €

198.663,40 €

3

1.026,04 €

355,94 €

670,10 €

197.993,30 €

4

1.026,04 €

354,74 €

671,30 €

197.322,00 €

5

1.026,04 €

353,54 €

672,50 €

196.649,50 €

6

1.026,04 €

352,33 €

673,71 €

195.975,80 €

7

1.026,04 €

351,12 €

674,91 €

195.300,89 €

8

1.026,04 €

349,91 €

676,12 €

194.624,76 €

9

1.026,04 €

348,70 €

677,33 €

193.947,43 €

10

1.026,04 €

347,49 €

678,55 €

193.268,88 €

11

1.026,04 €

346,27 €

679,76 €

192.589,12 €

12

1.026,04 €

345,06 €

680,98 €

191.908,14 €

En este cuadro vemos cómo los sres. María y Juan, al haber contratado un préstamo a tipo fijo, siempre pagan la misma cantidad (esos 1.026,04€), los cuales se desglosan entre “capital amortizado” (devolución del dinero que nos ha prestado el banco) e “interés” (contraprestación o retribución que recibe el banco por prestarnos ese dinero), así como, en la columna de “capital vivo”, el importe que se debe al banco en cada momento.

Este es, sin duda, un documento muy útil para el deudor, puesto que nos permite saber qué cantidad deberemos al banco en todo momento, con lo cual, ello nos ayudará a planificar las necesidades financieras familiares presentes y futuras.

Asimismo, dejar constancia de que si no tenemos a nuestra disposición este cuadro de amortización, podemos solicitarlo en cualquier momento a nuestro banco, el cual debería facilitárnoslo o, en su defecto, si se disponen de unos conocimientos básicos de matemática financiera, también se puede descargar de un buscador de internet una plantilla de Excel con un cuadro de amortización, el cual, tras rellenarlo con las principales variables de nuestro préstamo (capital solicitado, tipo de interés y duración, principalmente), podremos obtener el mismo.


¿Qué es la cancelación anticipada de un préstamo hipotecario?

Como ya se ha indicado, la forma ordinaria de devolución de un préstamo hipotecario consiste en su amortización paulatina, a lo largo de un periodo prolongado de tiempo (15, 20, 25 o 30 años, por ejemplo), hasta que el deudor ha satisfecho todas las cuotas a las que se comprometió.

No obstante, también puede suceder que, por cualquier circunstancia, el deudor, antes de que se llegue al final de la vida pactada en el préstamo, decida cancelar anticipadamente su préstamo, es decir, que proceda a pagar antes de tiempo el dinero que debe al banco. Ello puede suceder por múltiples razones, como por ejemplo si el deudor recibe una herencia y dicho dinero recibido lo destina a cancelar sus deudas, o si procede a vender la vivienda hipotecada, entre otros muchos supuestos.

Sobre ello, asimismo es necesario indicar que esta cancelación anticipada, puede ser total o parcial, es decir, puede implicar la devolución de todo el dinero debido al banco, o tan sólo de una parte de ella. En tal caso:

  • Si el deudor devuelve toda la deuda existente, cancelará económicamente su hipoteca, con lo cual, ya no deberá nada a su banco por este préstamo hipotecario, de modo que simplemente le quedará entonces proceder a realizar la cancelación registral de su hipoteca en el Registro de la Propiedad. Si se desea conocer con mayor profundidad este trámite, puede consultar todo lo relativo en el apartado correspondiente de la web de mi Notaría (AQUÍ).

    Así pues, por ejemplo, si siguiendo el ejemplo anterior, los sres. María y Juan, después de haber transcurrido un año desde que formalizaron su préstamo hipotecario, deben en ese momento 191.908,14€ (tal y como consta en el cuadro de amortización que se ha expuesto anteriormente) si, por ejemplo, el sr. Juan cobra una herencia de su difunta madre, consistente en 300.000€, y decide destinarla a cancelar sus deudas, abonando esos 191.908,14€ a su banco conseguirá cancelar económicamente su préstamo hipotecario y quedar libre de deudas.
  • Por el contrario, si se decide optar por una cancelación parcial, ello implica que el deudor devuelve, de golpe, una parte del dinero debido (pero no todo), con lo cual, al deber menos dinero, deberá elegir entre o bien pagar una cuota menor durante el mismo plazo pactado o, en su defecto, seguir pagando la misma cuota, pero durante un tiempo menor.

    Así pues, por ejemplo, si los sres. María y Juan, después de haber transcurrido un año desde que formalizaron su préstamo hipotecario, deben en ese momento 191.908,14€, y deciden cancelar parcialmente su préstamo hipotecario por importe de 20.000€, su deuda total se verá reducida hasta los 171.908,14€, con lo cual, deberán decidir:

    • O bien seguir pagando esos 1.026,04€ de cuota, en cuyo caso, transcurridos aproximadamente algo más de 16 años, darán por pagado todo su préstamo hipotecario. En tal caso, como se puede observar, los deudores conseguirán reducir la duración de su préstamo en algo más de dos años.
    • O bien, reducir su cuota mensual, en cuyo caso, deberán seguir pagando su préstamo hipotecario durante los 19 años restantes que faltarían, según la duración inicialmente pactada, pero viendo reducida su cuota mensual hasta los 919€ aproximadamente (en lugar de esos 1.026,04€ que pagaban inicialmente).

Si cancelo anticipadamente mi préstamo hipotecario, ¿he de pagar alguna clase de penalización o comisión a mi banco?

Efectivamente, si el deudor procede a realizar una cancelación o amortización anticipada de su préstamo, ya sea total o parcial, deberá observarse lo pactado por las partes en el contrato de préstamo, de tal forma que si el deudor y su banco pactaron, al constituir el préstamo hipotecario, que si esta cancelación anticipada se producía, el deudor debía abonar alguna clase de comisión o penalización, en tal caso deberá abonarse la misma.

Así pues, por ejemplo, si los sres. María y Juan proceden a esa cancelación anticipada total de su préstamo hipotecario, habiendo transcurrido un año desde su concesión, como se ha podido observar, ello implicará que deberán devolver de golpe, a su banco, la cantidad de 191.908,14€.
Si en tal caso, los sres. María y Juan hubieren pactado con su banco una comisión por amortización anticipada del 0,5% del capital pendiente que se amortiza anticipadamente, en tal caso ello implicará que, en este caso concreto, los sres. María y Juan deberán abonar a su banco la cantidad de 959,54€, cantidad que se obtiene de aplicar esta comisión pactada (0,5%) al capital que se cancela anticipadamente, esto es:
Capital pendiente x comisión porcentual pactada = importe a abonar al banco
191.908,14€ x (0,5/100) = 959,54€

Como podemos apreciar, si la cuestión fuere así de sencilla, esta materia no generaría problemática alguna, pero, en la realidad, la cuestión se complica mucho más, pues no sólo debemos tener en cuenta lo que hayan pactado las partes en el contrato de préstamo, sino que además debemos tener en cuenta y aplicar la regulación que existe sobre esta materia, la cual, como se tratará de exponer a continuación, tiene una gran complejidad técnica.


¿Existe algún límite a la comisión que el banco puede cobrar con cancelación anticipada?

Efectivamente, en la actualidad, la normativa vigente que regula la materia, esto es, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, establece una serie de límites a la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada, ya sea total o parcial, las cuales se tratarán de exponer a continuación.

Así pues, sobre esta materia, es necesario tener en cuenta las siguientes cuestiones previstas en los apartados cuarto y siguiente del artículo 23 de la Ley 5/2019:

1.- PRÉSTAMOS A INTERÉS VARIABLE:

En los contratos de préstamo a tipo de interés variable (o en aquellos tramos variables de cualquier otro préstamo), el deudor y el banco podrán pactar una compensación o comisión, a elegir entre alguno de los dos siguientes supuestos (que sólo podrá ser uno u otro): 

A.- Amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 5 primeros años de vigencia del contrato de préstamo:

  • Se podrá establecer una compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15 por ciento del capital reembolsado anticipadamente.

    Así pues, en nuestro ejemplo, si al cabo de un año de formalizar el préstamo, los sres. María y Juan deben los 191.908,14€ indicados, si el tipo de interés fuere variable y se hubiera pactado esta modalidad de comisión, y además se cumpliera el requisito de que existe una pérdida financiera en el caso concreto (concepto que se desarrollará más adelante), los sres. María y Juan, si pactaron esa comisión del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente, deberían pagar a su banco, en concepto de comisión por cancelación anticipada total, como máximo, el importe de 287,86€ (esto es, 191.908,14€ x 0,15%) o, en su defecto, el importe de la pérdida financiera, si ésta fuere inferior.

B.- Amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo:

  • Se podrá establecer una compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,25 por ciento del capital reembolsado anticipadamente.

    Por su parte, siguiendo el ejemplo de nuestro caso concreto, si se hubiere pactado esta otra modalidad con una comisión del 0,25%, el importe a abonar por los sres. María y Juan sería, como máximo, de 479,77€ (191.908,14€ x 0,25%) o, en su defecto, el importe de la pérdida financiera, si ésta fuere inferior.

2.- PRÉSTAMOS A INTERÉS VARIABLE QUE SE CAMBIAN A TIPO FIJO:

En caso de que se proceda a cambiar el tipo de interés del préstamo, de variable a fijo (técnicamente se conoce como novación) o, en su caso, se cambie de banco (técnicamente, se denomina subrogación de acreedor) y se pase también de tipo variable a tipo fijo, sólo se podrá pactar compensación o comisión por amortización anticipada:

  • Si este cambio se produce dentro de los tres primeros años de vigencia del contrato a tipo variable.
  • Y asimismo, teniendo en cuenta que el importe de la compensación o comisión no podrá superar la pérdida financiera que pueda sufrir el banco (concepto que se desarrollará más adelante), con el límite del 0,15% del capital retornado anticipadamente.

    Así pues, siguiendo el ejemplo anterior, si la novación de la hipoteca se produce en el octavo año de vigencia del préstamo, el banco no podrá cobrar comisión alguna.

    Por el contrario, si se hubiere pactado esta comisión, con un importe máximo de por ejemplo ese 0,15% indicado, y se produce la novación al final del primer año de vigencia del préstamo (cuando aún están pendientes de pago esos 191.908.,14€ ya citados), y además, a resultas de ello, el banco experimenta una pérdida financiera, en tal caso, el deudor debería abonar a su banco por este concepto, como máximo, la cantidad de 287,86€ (esto es, 191.908,14€ x 0,15%) o, en su defecto, el importe de la pérdida financiera, si ésta fuere inferior.

3.- PRÉSTAMOS A TIPO FIJO:

Por último, si se trata de un préstamo a tipo de interés fijo (o en aquellos tramos fijos de cualquier otro préstamo), podrá establecerse contractualmente una compensación o comisión a favor del prestamista que tendrá los siguientes límites: 

A.- Amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 10 primeros años de vigencia del contrato de préstamo:

  • Se podrá establecer una compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 2 por ciento del capital reembolsado anticipadamente.

    Así pues, por ejemplo, si al final del primer año del préstamo, quedando pendientes de pago esos ya citados 191.108.14€, los sres. María y Juan decidieran amortizar totalmente la deuda existente, si ello genera una pérdida financiera para el banco, y se hubiere pactado una comisión del 2%, los mismos deberán abonar a su entidad, como máximo, la cantidad de 3.822,16€ (esto es, 191.908,14€ x 2%) o, en su defecto, el importe de la pérdida financiera, si ésta fuere inferior.

B.- Amortización anticipada total o parcial del préstamo más allá de los 10 primeros años de vigencia del contrato de préstamo:

  • Se podrá establecer una compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 1,5 por ciento del capital reembolsado anticipadamente.

    En este caso, si al final del undécimo año del préstamo, quedando pendientes de pago 100.668.41€, los sres. María y Juan decidieran amortizar totalmente la deuda existente, si ello genera una pérdida financiera para el banco, y se hubiere pactado una comisión del 1,5%, los mismos deberán abonar a su entidad, como máximo, la cantidad de 1.510,03€ (esto es, 100.668,41€ x 1,5%) o, en su defecto, el importe de la pérdida financiera, si ésta fuere inferior.

¿Qué es la pérdida financiera?

Como se acaba de apreciar, todo el sistema de compensaciones o comisiones que los deudores deberán abonar, en su caso, a su banco, a resultas de una cancelación anticipada (ya sea total o parcial) pivota entorno a si, la entidad financiera que nos presta el dinero, con esa cancelación anticipada, sufre o no, lo que la ley denomina como pérdida financiera.

Para comprender este concepto de pérdida financiera, es necesario analizar el núcleo del negocio bancario tradicional, esto es, la llamada intermediación financiera, es decir, el tomar dinero de sus impositores (de gente que tiene ahorros y los guarda en un banco) a cambio de un tipo de interés, y con ese dinero, prestarlo a otras personas que lo necesiten, a cambio de un tipo de interés mayor para, con esa diferencia, previo pago de sus costes de estructura, generar unos beneficios con los que retribuir a sus accionistas y generar las reservas que correspondan para cubrir eventuales insolvencias de clientes.

Así pues, a modo de ejemplo, el negocio tradicional de los bancos consiste en conseguir que alguien que tiene dinero deposite en la entidad, por ejemplo, 200.000€ en un plazo fijo a 20 años vista, a cambio de una remuneración anual del 1% para, con esos 200.000€, prestarlos a alguien que los necesita, por ejemplo una familia que quiere comprarse una vivienda, con un interés del 3%, obteniendo así un diferencial positivo del 2%, lo que técnicamente se conoce como margen de intermediación financiero.

  • En este caso concreto, el banco, al aceptar ese depósito de 200.000€ a 20 años vista, al 1% de interés, deberá devolver a su cliente impositor un total de 244.038,01€.
  • Mientras que, prestando esos 200.000€, a un plazo de 20 años y un tipo de interés del 3%, obtendrá un total de 266.206,85€.
  • Con lo cual, en este caso concreto, obtendrá un beneficio de 22.168,84€ (esto es, 266.206,85€ - 244.038,01€).

Comprendido pues este procedimiento básico con el que operan las entidades financieras, como se puede observar, esta situación se mantendrá en equilibrio en tanto en cuanto el deudor cumpla con su compromiso y devuelva la totalidad del dinero prestado, en el plazo pactado, para que así el banco consiga recuperar ese dinero y los intereses necesarios, con los que pagar, a su vez, al ahorrador que le ha depositado su dinero. 

Por el contrario, si por cualquier situación, como por ejemplo una cancelación anticipada, el banco recibe la devolución del principal, pero sólo de una parte de los intereses pactados, el mismo puede llegar a experimentar una pérdida financiera si, a la vista de las circunstancias concretas del mercado, ante una bajada de tipos de interés, no es capaz de volver a prestar ese dinero a otro deudor con unas condiciones que hagan viable la operación, con lo que, si esa situación se generalizase, el banco entraría en fallida al no poder devolver a sus ahorradores los importes que han depositado en el banco y los intereses a los que se ha comprometido a pagar.

Así pues, siguiendo el ejemplo anterior, recordemos que el banco a acepta un depósito de 200.000€, a 20 años vista, con un interés del 1%, lo que implica que deberá devolver a su cliente impositor un total de 244.038,01€, de los cuales 200.000€ corresponderán al importe depositado, y 44.038,01€, a los intereses pactados.

Por el contrario, si una vez formalizado el préstamo de esos 200.000€, también a 20 años vista, y con un 3% de interés, transcurrido un año, el deudor decide cancelar anticipadamente su préstamo, el banco recuperará esos 200.000€, pero sólo habrá recibido 5.898,64€, y no la cantidad que había previsto inicialmente, que era suficiente para obtener un beneficio.

Así pues, para evitar incurrir en pérdidas, deberá volver a prestar esos 200.000€ a otro deudor, pero si las circunstancias del mercado han cambiado, y los tipos de interés han bajado, de modo que, por ejemplo, ahora todos los préstamos hipotecarios se formalizan al 1% de interés, si el banco vuelve a prestar esos 200.000€, los 19 años restantes, a ese 1%, sólo obtendrá 19.684,38€ de intereses.

Si sumamos pues todos los intereses obtenidos por el banco en el periodo, esto es, los 5.898,64€ del primer préstamo cancelado anticipadamente (formalizado al 3%), y los 19.684,38€ del segundo préstamo (el formalizado al 1%), vemos como en total ha obtenido 25.583,02€, es decir, una cantidad insuficiente para poder pagar los 44.038,01€ de intereses a los que se había comprometido con su cliente impositor, con lo cual, incurrirá en una pérdida de 18.454,99€.

Como es lógico, si dicha situación se generalizase en la cartera crediticia de la entidad, llevaría el banco a la quiebra ante la imposibilidad de hacer frente a sus compromisos de pago para con sus depositantes.

Así pues, para evitar esta situación y, por lo tanto, poner en peligro el sistema financiero español, el legislador, siendo consciente de esta realidad, ha diseñado un sistema de compensaciones o comisiones en los casos de cancelación anticipada de un préstamo hipotecario en el que, el deudor, en caso de proceder a esta cancelación anticipada, a resultas del estado del mercado hipotecario, genera o no una pérdida financiera al banco.

A la vista de todo lo expuesto, podemos afirmar que, a grandes rasgos, se pueden generar dos escenarios, que determinarán si existe o no pérdida financiera:

A.- Si cuando se produce la cancelación anticipada, los tipos de interés del mercado son superiores a los del momento de formalización, el banco no sufrirá una pérdida financiera:

Por ejemplo, si el banco formaliza con el cliente un préstamo hipotecario de 200.000€, a 20 años, con un tipo de interés fijo del 3%, y el deudor lo cancela anticipadamente al cabo de 5 años, y en ese momento, los tipos de interés del mercado hipotecario son del 4% de media, el banco no experimentará una pérdida financiera, pues podrá volver a dejar ese dinero a un interés superior del que se lo prestó a ese deudor que ha cancelado anticipadamente su deuda, obteniendo así un beneficio mayor, con lo cual, el cliente no deberá pagar compensación o comisión alguna a su banco por esta cancelación anticipada.

B.- Si cuando se produce la cancelación anticipada, los tipos de interés del mercado son inferiores a los del momento de formalización, el banco sí sufrirá una pérdida financiera:

Revisar en este caso el ejemplo anteriormente expuesto, en el que el banco pierde dinero cuando inicialmente presta dinero al 3%, y posteriormente sólo lo puede prestar al 1%, a la vista del descenso de los tipos de interés del mercado hipotecario, con lo cual, será necesario que el deudor que cancela anticipadamente su préstamo abone la compensación o comisión pactada, para compensar dicha pérdida financiera.

¿Cómo se calcula la pérdida financiera en la práctica?

Para saber si se ha producido o no esa pérdida financiera, será necesario tener en cuenta el criterio establecido por el legislador en el apartado octavo del artículo 23 de la Ley 5/2019, en el que se establece que la pérdida financiera sufrida por el prestamista se calculará, proporcionalmente al capital reembolsado, por diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento del reembolso anticipado y el valor presente de mercado del préstamo. Por consiguiente:

PÉRDIDA FINANCIERA = capital reembolsado – valor presente de mercado del préstamo

Para comprender esta fórmula, en definitiva, es necesario traer a colación la explicación realizada anteriormente, en la que como hemos podido ver, se trata de comparar qué tiene más valor, si el dinero que recibirá el banco ahora, en el presente, si se cancela anticipadamente la hipoteca (el cual el banco podrá volver a prestar en las condiciones actuales del mercado hipotecario) o, por el contrario, si vale más el dinero que recibiría el banco si no se cancelara la hipoteca (es decir, si es mayor ese valor presente de mercado del préstamo). Por consiguiente:

  • Capital reembolsado > valor presente de mercado del préstamo -> no habrá pérdida financiera (pues el banco lo podrá volver a prestar a un interés mayor y generar más beneficios)
  • Capital reembolsado < valor presente de mercado -> si que habrá pérdida financiera (el banco dejará de ganar ese “valor futuro” que tenía previsto y no lo podrá recuperar porque los tipos de interés medios del mercado hipotecario actual son menores, con lo cual, incurrirá en una pérdida que es necesario compensar).

Dicho esto, para calcular esta otra variable del “valor presente de mercado del préstamo”, hay que tener en cuenta varias cuestiones:

En primer lugar, y por lo que se refiere a este concepto de “valor presente”, es necesario tener presente que el mismo alude a un término propio de la matemática financiera, que permite determinar qué valor tiene ahora, en el presente, una determinada inversión, cuyos flujos o pagos se periodifican en el tiempo, es decir, nos permite valorar ahora, en este momento presente, qué valor tiene un dinero que no tenemos ahora mismo, sino que recibiremos en el futuro, que es justo lo que sucede con un préstamo hipotecario, desde la óptica del banco que presta el dinero.

Dicho esto, por lo que se refiere al cálculo de este “valor presente de mercado del préstamo”, deberemos tener en cuenta de nuevo lo dispuesto en el citado artículo 23.8 de la Ley 5/2019, en el que se establece que el valor presente de mercado del préstamo se calculará del siguiente modo:

A.- FÓRMULA

La suma del valor actual de las cuotas pendientes de pago hasta la siguiente revisión del tipo de interés y del valor actual del capital pendiente que quedaría en el momento de la revisión de no producirse la cancelación anticipada (debiendo tener en cuenta que esta segunda variable, en el caso de los préstamos a tipo fijo, será igual a cero).

Así pues, para calcular este valor actual, deberemos aplicar la siguiente fórmula de matemática financiera:

Donde:

  • c = cuota que paga el deudor.
  • i = tipo de interés aplicable (lo que se expone a continuación).
  • n = número de cuotas pendientes de pago.

B.- TIPO DE INTERÉS

Será el de mercado aplicable al plazo restante hasta la siguiente revisión. El contrato de préstamo especificará el índice o tipo de interés de referencia que se empleará para calcular el valor de mercado de entre los que determine la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa.

Sobre esta previsión, será necesario tener en cuenta lo dispuesto en la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, en cuyo artículo 28 se establece que, a efectos del cálculo del valor de mercado de los préstamos hipotecarios:

  • Se considerará interés de referencia los tipos de Interest Rate Swap (IRS) a los plazos de 2, 3, 4, 5, 7, 10, 15 20 y 30 años, que más se aproxime al plazo del préstamo que reste desde la cancelación anticipada hasta la próxima fecha de revisión o de vencimiento.
  • Y a dicho tipo de interés se le aplicará un diferencial, que se fijará como la diferencia existente, en el momento de contratación de la operación, entre el tipo de interés de la operación y el IRS al plazo que más se aproxime, en ese momento, hasta la siguiente fecha de revisión del tipo de interés o hasta la fecha de su vencimiento.

Así pues, a modo de resumen:

Tipo interés descuento= IRSa + (Tipo interés operación- IRSb

Donde:

  • IRSa = IRS actual que más se aproxime al vencimiento.
  • IRSb = IRS del momento de formalización que más se aproxime al vencimiento.

Asimismo, sobre este IRS, los interesados deben saber que:

  • Se trata de, a grandes rasgos, un índice oficial que elabora el Banco de España que permite medir el precio medio al que consiguen financiación los bancos
  • Se trata de una variable que el Banco de España actualiza mensualmente (ver AQUÍ).

¿Es posible plantear un ejemplo práctico de cómo se calcula la pérdida financiera en la práctica?

Por supuesto, como se puede apreciar, todos estos conceptos, incluso para personas instruidas en el campo del Derecho y de la Economía pueden resultar muy complejas de comprender, de modo que, lo más práctico y didáctico, es sin duda plantear un ejemplo, a través del cual se podrá comprender de un modo mucho más adecuado toda la situación.

Así pues, por ejemplo, se plantea la siguiente operación:

Fecha de constitución del préstamo

1 de febrero de 2017

Importe prestado

200.000 €

Tipo de interés

2,15% (a tipo fijo)

Plazo de devolución

20 años (240 cuotas mensuales)

Cuota mensual

1.026,04 €

Comisión por cancelación anticipada pactada en el contrato

2%

Llegados al mes de abril de 2021, el deudor se plantea la posibilidad de cancelar anticipadamente su préstamo hipotecario, pues ha cobrado una herencia de su difunto padre. En tal caso, deberemos tener en cuenta lo siguiente:

En primer lugar, será necesario consultar la tabla de amortización del préstamo, para saber cuánto dinero se debe a abril de 2021, lo que en este caso concreto supone la cifra de 165.106,50€.

Así pues, a la vista de ello, para saber si el deudor deberá pagar o no una comisión o compensación a su banco, será necesario aplicar todas las fórmulas indicadas en la pregunta precedente, del siguiente modo:

En primer lugar, debemos tener claro que si:

PÉRDIDA FINANCIERA = capital reembolsado – valor presente de mercado del préstamo

En este caso concreto:

PÉRDIDA FINANCIERA = 165.106,50€ – valor presente de mercado del préstamo

Dicho esto, para calcular el valor presente de mercado del préstamo, tendremos que realizar la siguiente operación:

Partiremos, como hemos indicado, de la fórmula que nos permite calcular este valor presente o actual:

En la que, en el caso concreto, supone:

  • c = importe de las cuotas = 1.026,04 €
  • n = número de cuotas pendientes = 190

    • Cifra que obtenemos de restar a las 240 cuotas totales del préstamo, las 50 cuotas que ya se han pagado, desde febrero de 2017 a abril de 2021.
  • i = tipo de interés aplicable = 0,00097167 -> para su cálculo:

    • Recordemos que la fórmula de cálculo es la antes indicada de:

      Tipo interés descuento= IRSa+(Tipo interés operación- IRSb)
    • Partiremos del tipo fijo aplicable al préstamo, esto es, 2,15%
    • A continuación, teniendo en cuenta la fecha de constitución (febrero de 2017), y la duración del préstamo (20 años), consultaremos en la web del Banco de España el IRS de febrero de 2017, a un plazo de 20 años (pues el préstamo tiene esa duración), lo que en ese momento arrojaba una cifra de 1,326%
    • Así pues, el diferencial de esta operación es de 2,15% - 1,326% = 0,824%
    • Y a dicho diferencial le añadiremos, tal y como establece la norma, el IRS actual que más se aproxime a la fecha de vencimiento, esto es, el IRS de abril de 2021 a 15 años (que es el que más se aproxima a la fecha de vencimiento ordinario del préstamo), que tiene un importe de 0,342%
    • Por consiguiente, el tipo de interés de descuento aplicable será de 1,166%:

      1,166% = 0,342% + (2,15% - 1,326%)
    • Por último, indicar que, como este tipo de interés de descuento del 1,166% es en términos anuales, será necesario transformar este % a términos mensuales, esto es:

Así pues, aplicando estos valores indicados a la fórmula apuntada para obtener el valor actual:

Obtenemos como resultado que, el valor actual de este préstamo, a abril de 2021, es de 177.931,74€.

  • Como apunte práctico, comentar que en Excel, la fórmula de “=VA()” nos permite calcular este valor actual, indicando las 3 variables comentadas (esto es, cuota, tipo de interés y plazo).

Así pues, si aplicamos esta cifra obtenida a nuestra fórmula de la pérdida financiera vemos como:

PÉRDIDA FINANCIERA = 165.106,50€ – valor presente de mercado del préstamo

PÉRDIDA FINANCIERA = 165.106,50€ – 177.931,74€

PÉRDIDA FINANCIERA = -12.825,24€

Como hemos comentado anteriormente, si el capital a reembolsar es menor al valor presente de mercado del préstamo, es decir, que la diferencia entre el capital reembolsado menos el valor presente de mercado del préstamo arroja un resultado negativo, en tal caso se produce una pérdida financiera para el banco, tal y como sucede en este caso, con lo cual, a la vista de las operaciones efectuadas, podemos confirmar que se produce, en esta operación concreta, una pérdida financiera para la entidad bancaria, la cual deberá compensar el deudor.

Así pues, por último, recordemos que el cliente pactó una comisión por cancelación anticipada del 2% (el límite máximo que permite la norma para operaciones a tipo fijo), lo que, en este caso concreto, supone:

  • Comisión máxima = capital a reembolsar * comisión pactada
  • Comisión máxima = 165.106,50€ * 2%
  • Comisión máxima = 3.302,13€

A la vista de ello, recordemos que la norma actual establece que la compensación o comisión a favor del prestamista no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pueda sufrir el prestamista, con el límite del 2 por ciento del capital reembolsado anticipadamente, con lo cual, en este caso:

  • Pérdida financiera = 12.825,24€
  • Comisión 2% = 3.302,13€

Por consiguiente, el banco podrá cobrar a su cliente, como máximo, los 3.302,13€ indicados, pues la pérdida financiera es mayor a dicho importe.

Así pues, si el cliente ha de abonar a su banco estos 3.302,13€ en concepto de comisión por cancelación anticipada, el mismo deberá valorar si le compensa o no esta amortización total anticipada, a los efectos de la gestión de su patrimonio.

NOTA FINAL: indicar que, para la elaboración de este ejemplo, se ha partido del supuesto de que la normativa de la Ley 5/2019 le era de aplicación, pero hay que tener en cuenta que la misma entró en vigor en junio del año 2019.

Esperando pues que todas estas explicaciones y este ejemplo hayan servido para ilustrar al lector y ayudarle a comprender mejor todos estos conceptos, desde el equipo de Notaría Diagonal 550 quedamos a disposición de nuestros clientes, para resolver todas las dudas y cuestiones que les surjan al respecto de las operaciones hipotecarias que deseen formalizar en nuestro despacho notarial (AQUÍ).

Jesús Benavides Lima

Notario de Barcelona