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VIEJA CONTROVERSIA SOBRE LA CANCELACION DE HIPOTECA: ¿CÓMO DEBE COBRARLA EL NOTARIO Y QUIÉN DEBE ASUMIR SU COSTE: DEUDOR O BANCO?

cancelacion-hipotecaria


“Entienda qué es la cancelación registral de su hipoteca, cómo se realiza y cuánto le va a costar”




¿Para qué sirve la cancelación registral de mi hipoteca?

La cancelación registral de la hipoteca, una vez se ha producido el pago de nuestro préstamo, es sin duda un trámite administrativo más que el propietario de una vivienda debe realizar para dar por concluido su préstamo hipotecario de forma adecuada, pues con ello se conseguirá liberar por completo el inmueble de la carga hipotecaria, así como gestionar adecuadamente nuestra propiedad en un futuro.

Así pues, por ejemplo, si se plantea una venta del inmueble en un futuro, o si se tiene pensado dejar en herencia la finca a nuestro cónyuge, hijos, o cualquier otra persona, el hecho de que en la misma ya no conste registralmente la existencia de esta hipoteca facilitará todos los trámites de la venta o, en su caso, aceptación de la herencia que se deba producir en un futuro.


“Al cancelar registralmente mi hipoteca, mi vivienda quedará libre de cargas”




¿Cómo se realiza la cancelación registral de mi hipoteca?


Para cancelar registralmente un derecho real de hipoteca correspondiente a un préstamo ya pagado, será necesario otorgar una escritura notarial de cancelación de hipoteca.

En esta escritura, un representante de la entidad financiera prestamista firmará este documento público conforme la deuda existente ya se ha pagado y que, a la vista de ello, la entidad financiera que nos prestó el dinero consiente que se cancele registralmente la hipoteca que garantizaba ese préstamo.

Una vez se haya otorgado esta escritura, la misma deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad, tras lo cual la finca quedará ya libre de cargas.


“Será necesario otorgar una escritura notarial de cancelación de hipoteca, que luego deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad”



Para poder conseguir la escritura de cancelación de mi hipoteca, tendré que recurrir a los servicios de un Notario, es decir, de un funcionario público profesional del Derecho (así lo establece el artículo 1 del Reglamento Notarial), que tiene por función dar fe de los contratos y actos extrajudiciales que autoricen, contribuyendo así a generar seguridad jurídica preventiva en el Ordenamiento jurídico.

  • En relación a los Notarios, los interesados deben saber que éstos operan a través de un despacho u oficina Notarial establecida en una determinada localidad, dentro de la cual tienen competencia para el ejercicio de su función, todo ello bajo un régimen de libre competencia, de modo que cada ciudadano goza de la plena libertad de elegir a aquel Notario que considere conveniente para el otorgamiento de las escrituras que requiera.

Asimismo, para poder otorgar esta escritura de cancelación, será necesario que el interesado, al acudir al Notario que elija, aporte la llamada “carta de pago o certificado de saldo 0”, esto es, un documento expedido por su entidad financiera conforme se certifica que el préstamo garantizado por la hipoteca a cancelar ya se ha pagado por completo y que, por lo tanto, se consiente la cancelación registral de la carga.

Con todo ello, el Notario elegido contactará con un representante de dicha entidad financiera para que firme la escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca, a través de la cual conseguiremos la cancelación registral de la carga hipotecaria, una vez la misma se inscriba en el Registro de la Propiedad.


“Para conseguir mi escritura de cancelación de hipoteca deberé acudir a un Notario, que es un funcionario público profesional del Derecho que me ayudará con todos los trámites”




¿Cuándo suele ser habitual la necesidad de cancelar la hipoteca?

La cancelación registral de nuestra hipoteca suele producirse en varias situaciones, las cuales se tratará de desarrollar a continuación:

  • En primer lugar, es muy habitual realizarla cuando se vende nuestra vivienda. Como es lógico, el comprador de la vivienda querrá comprarla libre de cargas, de modo que exigirá que se realice la cancelación de la hipoteca. A tal efecto, lo habitual es que el comprador retenga parte del precio de venta, de modo que el coste de la cancelación de hipoteca lo sufraga el vendedor, es decir, la persona que en su momento solicitó ese préstamo garantizado con dicha hipoteca.

  • Asimismo, otra situación muy habitual en la que corresponde cancelar registralmente la hipoteca es al acabar con el pago del préstamo en cuestión. Así pues, una vez hemos acabado de pagar el préstamo con el que adquirimos nuestra vivienda, lo más razonable es que el propietario interese la cancelación registral de la hipoteca, pues con ello la finca quedará libre de cargas, lo que nos permitirá gestionar mucho más adecuadamente nuestra propiedad.

  • Además, la cancelación de la hipoteca se puede producir si se realiza una transmisión lucrativa de la vivienda, como por ejemplo en el caso de una donación o una herencia, de modo que el donatario (la persona que recibe el inmueble donado) o el heredero, interesados en adquirir la propiedad libre de cargas, gestionan la cancelación de la hipoteca que grava la finca, correspondiente a un préstamo antiguo ya pagado en el pasado.

“La compraventa de una vivienda o el pago total del préstamo hipotecario son los supuestos más habituales en los que se realiza la cancelación registral de una hipoteca”




¿Cuánto cuesta otorgar la escritura de cancelación de hipoteca?

Al realizar su labor profesional, los Notarios devengan unos honorarios a su favor que toman forma de arancel, cuya regulación básica cabe hallarla en el Arancel de los Notarios.

Así pues, en el presente artículo el interesado tendrá la oportunidad de saber cuánto cuesta una escritura de cancelación de hipoteca, todo ello a través del análisis de la normativa aplicable.

Además, para la adecuada comprensión de la materia, es necesario tener en cuenta que sobre esta materia existe una controversia, pues determinadas personas interpretan la normativa aplicable de un modo, mientras que otras lo hacen de otro distinto, lo que determina que en función de la interpretación elegida el coste de esta escritura varía sensiblemente. Por todo ello, en este artículo se tratará de exponer estas dos posturas confrontadas, así como los motivos por los que, a mi juicio, sólo una de ellas es correcta.


“La discusión se centra en si la escritura de cancelación de hipoteca se trata de un documento con o sin cuantía. Lea este artículo para saber con detalle cuánto cuesta una escritura de cancelación de hipoteca.”




¿Qué normas determinan que la cancelación de hipoteca sea un “documento de cuantía”?

Como se ha indicado, los honorarios que devengan los Notarios al realizar su labor se hallan regulados en el llamado Arancel de los Notarios, dentro del cuál se determina cómo debe facturar el Notario cada tipo de escritura.

Partiendo de esta base, en el Arancel de los Notarios existe una modalidad de facturación que se aplica a los llamados “documento de cuantía”, la cual, como su propio nombre indica, por regla general se aplicará en aquellas escrituras en las que se documente un negocio jurídico con una cuantía económica concretamente determinada o, en su caso, si el negocio jurídico en cuestión está sujeto a tributación por determinados impuestos.

  • Así pues, por ejemplo, en una operación de compraventa de un inmueble, estaremos ante un “documento de cuantía”, pues como es lógico, en la escritura de compraventa se determinará el precio por el que se vende el inmueble, siendo pues ese precio la “cuantía” que se tomará como referencia para facturar la escritura por parte del Notario.

  • En este sentido, así lo dispone la norma general de aplicación cuarta del Arancel de los Notarios, en la que se establece que “se considerarán instrumentos públicos de cuantía aquellos en que ésta se determine o sea determinable, o estén sujetos por su contenido a los Impuestos sobre Sucesiones y Donaciones, Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, sobre el Valor Añadido o cualquier otro que determine la legislación fiscal”.

Por todo lo expuesto, si aplicamos esta regla a la cancelación de hipoteca, veremos cómo esta escritura en principio debería tratarse de un “documento de cuantía”, pues en realidad se cumplen las dos posibilidades exigidas por la norma:

En primer lugar, porque la hipoteca es un derecho real con un contenido económico evaluable y ciertamente determinable, ya que a través de la misma se garantiza un determinado capital, esto es, el dinero que la entidad financiera nos ha prestado.

Y asimismo, porque de conformidad con la Ley del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, la cancelación de hipoteca es una operación sujeta al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, aunque exenta del mismo al aplicarse un beneficio fiscal determinado por la norma.

  • En este sentido, véanse los artículos 28 y 31 de la citada norma en relación con su artículo 45, relativo a “beneficios fiscales”, en cuyo apartado I.B).18 se establece que “están exentos...las primeras copias de escrituras notariales que documenten la cancelación de hipotecas de cualquier clase, en cuanto al gravamen gradual de la modalidad “Actos Jurídicos Documentados” que grava los documentos notariales”.

Así pues, como la cancelación de hipoteca es un “documento de cuantía”, a la misma se deben aplicar las reglas de facturación que corresponden a esta clase de documentos, las cuales se hallan definidas en el Número 2.1 del Anexo I del Arancel de los Notarios, en el que se establece un escalado gradual progresivo en función del importe del negocio jurídico que documenta la escritura.

En concreto, de conformidad con este artículo, en los “documentos de cuantía... se percibirán los derechos que resulten de aplicar al valor de los bienes objeto del negocio documentado la siguiente escala:

  1. Cuando el valor no exceda de 6.010,12 euros: 90,151816 euros

  2. Por el exceso comprendido entre 6.010,13 y 30.050,61 euros: 4,5 por mil

  3. Por el exceso comprendido entre 30.050,62 y 60.101,21 euros: 1,50 por mil

  4. Por el exceso comprendido entre 60.101,22 y 150.253,03 euros: 1 por mil

  5. Por el exceso comprendido entre 150.253,04 y 601.012,10 euros: 0,5 por mil

  6. Por lo que excede de 601.012,10 euros hasta 6.010.121,04 euros: 0,3 por mil

Por lo que excede de 6.010.121,04 euros el Notario percibirá la cantidad que libremente acuerde con las partes otorgantes.

Para comprender mejor la cuestión, se plantea el siguiente ejemplo para una hipoteca cuyo principal garantizado fuere de 160.000 €. En tal caso, el importe del arancel notarial se calcularía del siguiente modo:

De hasta Importe Porcentaje Total
0,00 6.010,12 6.010,12 Fijo (90,151816€) 90,151816
6.010,13 30.050,61 24.040,48 0,0045 108,18216
30.050,62 60.101,21 30.050,59 0,0015 45,075885
60.101,22 150.253,03 90.151,81 0,001 90,15181
150.253,04 160.000,00 9.746,96 0,0005 4,87348
TOTAL 338,44 €

Así pues, en este ejemplo, el coste de la escritura de cancelación sería de 338,44€, sin perjuicio de otros conceptos adicionales que, en su caso, debieran también facturarse.

“La cancelación de hipoteca es un documento de cuantía y el importe del arancel dependerá del capital del préstamo garantizado”




¿Existen otras normas a tener en cuenta para calcular el arancel aplicable a una cancelación de hipoteca si se considera que ésta es un documento de cuantía?

Además de lo dispuesto en el Arancel de los Notarios que se acaba de detallar, es necesario tener en cuenta otras normas posteriores que afectarán al cálculo de su importe.

Inicialmente es necesario tener en cuenta el Real Decreto-ley 18/2012, de 11 de mayo, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero.

  • En esta norma, en concreto en su disposición adicional segunda, se estableció que “para determinar los honorarios notariales de las escrituras de novación, subrogación o cancelación de préstamos y créditos hipotecarios se aplicará, por todos los conceptos, el número 2.2.f. del arancel de los notarios, tomando como base el capital inscrito o garantizado, reducido en todo caso al 70 por ciento y con un mínimo de 90 euros. No obstante lo anterior, se aplicará el número 7 del arancel a partir del folio quincuagésimo primero inclusive”.

  • Asimismo, en la citada disposición adicional segunda se estableció además que “esta disposición se aplicará respecto de todas las inscripciones practicadas y escrituras autorizadas a partir de la entrada en vigor de este real decreto-ley”, lo cual, como se verá a continuación, tiene una gran importancia en la materia que se analiza en este artículo.

Así las cosas, a la vista de esta regulación (hoy vigente en virtud de la Ley 8/2012, de 30 de octubre, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero), para calcular el arancel devengado en una escritura de cancelación de hipoteca será necesario tener en cuenta las siguientes cuestiones:

  • En primer lugar, deberemos tomar como base el capital garantizado por la hipoteca reducido al 70%.

  • Así pues, por ejemplo, en una hipoteca de 160.000€ de capital garantizado, la base para calcular el arancel será el setenta por cien de esos 160.000€, esto es, 112.000€.

  • Será pues sobre estos 112.000€ (y no a los 160.000€ de la deuda), sobre los que se aplicará la escala del Número 2.1 del Anexo I del Arancel de los Notarios.

Asimismo, para calcular el arancel generado, como indica esta norma, se aplicará la regla 2.2.f del Arancel Notarial, en la cual, según su redacción vigente, determina una reducción del 50% de los derechos arancelarios calculados en base a la escala del Número 2.1 del Anexo I del Arancel de los Notarios.

Para comprender mejor la cuestión, retomando nuestro ejemplo de un préstamo hipotecario de 160.000€, el arancel notarial se calcularía del siguiente modo:

  • Tomando como referencia esta hipoteca de 160.000€ de capital garantizado, en primer lugar, como se ha comentado, aplicaremos la reducción al 70%, esto es 112.000€ como base del arancel.

  • Acto seguido, sobre esta base de 112.000€ procede aplicar la escala del Número 2.1 del Anexo I del Arancel de los Notarios, tal y como se ha hecho anteriormente:

  • De hasta Importe Porcentaje Total
    0,00 6.010,12 6.010,12 Fijo (90,151816€) 90,151816
    6.010,13 30.050,61 24.040,48 0,0045 108,18216
    30.050,62 60.101,21 30.050,59 0,0015 45,075885
    60.101,22 112.000,00 51.898,78 0,001 51,89878
    TOTAL 295,31 €

  • Y sobre la cifra total obtenida de 295,31€, aplicar la reducción del 50% antes indicada, lo que supondría un total de 147,66€.

Por último, hay que tener en cuenta una rebaja adicional establecida por en la disposición adicional octava del Real Decreto-ley 8/2010, de 20 de mayo, por el que se adoptan medidas extraordinarias para la reducción del déficit público.

  • En la misma se establece que “se aplicará una rebaja del 5% al importe de los derechos notariales resultantes de la aplicación de lo previsto en el Número 2.1 del arancel de los notarios, aprobado por Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los notarios. Esta rebaja es adicional respecto de la aplicación de los demás descuentos o rebajas previstos en la normativa vigente”.

Así pues, en el ejemplo planteado, al importe del arancel obtenido, que era de 147,66€, se le deberá aplicar una rebaja adicional del 5%, lo que arroja un importe final de 140,28€.


“A pesar de ser un documento de cuantía, existen normas que reducen sensiblemente el coste de la cancelación de hipoteca”




¿Qué normas permiten interpretar que la cancelación de hipoteca es un “documento sin cuantía”?

Al contrario de la interpretación anterior que se acaba de exponer, otra corriente interpreta que las cancelaciones de hipoteca, cuando no se trate de operaciones de crédito correspondientes a activos financieros o inmobiliarios traspasados como consecuencia de operaciones de saneamiento y reestructuración de entidades financieras, es decir, en la mayoría de ocasiones, se tratan de documentos sin cuantía, lo que sin duda supone un arancel mucho menor.

Para justificar esta interpretación, sus defensores se basan en primer lugar en lo dispuesto en el artículo 8 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, el cual establece que:

  • Para el cálculo de los honorarios notariales de las escrituras de subrogación, novación modificativa y cancelación, de los créditos o préstamos hipotecarios, se aplicarán los aranceles correspondientes a los «Documentos sin cuantía» previstos en el número 1 del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los Notarios”.

Así pues, atendiendo a esta norma, las escrituras de cancelación de hipoteca deberían devengar arancel correspondiente a documentos sin cuantía, lo que determina que, en aplicación de lo dispuesto en la redacción vigente del Número 1 del Anexo I del Arancel de los Notarios:

  • Por las escrituras de cancelación de crédito o préstamo hipotecario, y con independencia del capital pendiente de amortizar y de que la operación se integre en un proceso de subrogación o novación hipotecaria, se percibirá 30,050605 euros, sin que se devengue cantidad alguna a partir del quinto folio de matriz y de copia, sea copia autorizada o copia simple”.

A la vista de lo indicado, según esta aproximación al arancel de la escritura de cancelación de hipoteca, éste quedaría fijado en la cuantía fija de 30,05 €.


“En el pasado han existido normas que determinaban que la cancelación de hipoteca era un documento sin cuantía”




¿Por qué se origina este conflicto entre la interpretación de la cancelación de hipoteca como “documento de cuantía” o “documento sin cuantía”?

Una vez se ha comprendido adecuadamente el fundamento de cada una de las opciones interpretativas, es decir, la que considera que la cancelación de hipoteca es un “documento de cuantía” en contraposición a la que considera que, por el contrario, es un “documento sin cuantía”, corresponde ahora comprender el origen y el por qué de la existencia de estas dos interpretaciones, para así poder entender adecuadamente la cuestión.

Así pues, como se puede observar, desde la entrada en vigor del Arancel de los Notarios en 1989, se aplicaba sin discusión la primera interpretación, es decir, considerar que la cancelación de hipoteca era un documento de cuantía, pues como se ha explicado, en la misma se detalla la cuantía de la operación (que corresponde al importe del capital garantizado) y porque asimismo es un acto jurídico sujeto al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Así las cosas, la situación se mantiene sin cambios hasta el año 2007, en el que, en concreto, el 9 de diciembre de ese año entra en vigor una modificación de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, en la que se establece que la cancelación de hipoteca es un documento sin cuantía, cosa que combinada con la redacción vigente del Número 1 del Anexo I del Arancel de los Notarios, determina que la cancelación de hipoteca devenga un arancel de 30,05 €.

Llegados a este punto, el conflicto realmente se origina con la entrada en vigor del Real Decreto-ley 18/2012, de 11 de mayo, la cual se produce el 12 de mayo de 2012 (y posteriormente con la Ley 8/2012, de 30 de octubre), pues como ya se ha desarrollado en este artículo, en su disposición adicional segunda se establece que a las cancelaciones de hipoteca les será de aplicación la regla número 2.2.f del Arancel de los Notarios, esto es, la correspondiente a los documentos de cuantía con una reducción del 50%.

Además, tanto en el Real Decreto-ley 18/2012 como en la Ley 8/2012, se establece que “esta disposición se aplicará respecto de todas las inscripciones practicadas y escrituras autorizadas a partir de la entrada en vigor de esta Ley” lo que determina que los defensores de esta interpretación consideren que efectivamente, desde el 12 de mayo de 2012 debe considerarse como documento de cuantía cualquier escritura de cancelación de hipoteca que se otorgue, pues se considera que el Real Decreto-ley 18/2012 (y posteriormente la Ley 8/2012), al ser una norma posterior de rango jerárquico superior, ha derogado tácitamente el apartado 1.1.f del Anexo I del Arancel de los Notarios, en el que se establecía que la cancelación de hipoteca es un documento sin cuantía.

  • En este sentido, el lector tiene que tener en cuenta que de conformidad con lo establecido en la Constitución y en el Código Civil, una ley sólo se deroga por otra posterior, y esta derogación se puede producir de forma expresa (es decir, cuando en la nueva norma, de forma específica, se indica que otra norma anterior pierde su vigencia) o de forma tácita, la cual cosa se produce cuando la nueva norma establece una regulación contraria a la anterior, en cuyo caso se entiende que esta nueva regulación contraria deja sin efecto a la anterior, al ser incompatibles.

Por el contrario, los defensores de la postura conforme las escrituras de cancelación de hipoteca siguen siendo un documento sin cuantía justifican su argumento en base a una interpretación teleológica (es decir, que atiende a la finalidad que el legislador busca al aprobar la norma) y restrictiva del Real Decreto-ley 18/2012 y de la Ley 8/2012, pues consideran que ésta se trata de una ley especial aplicable únicamente a operaciones crediticias correspondientes a activos financieros o inmobiliarios traspasados como consecuencia de operaciones de saneamiento y reestructuración de entidades financieras (en la línea del nombre de estas leyes así como de sus correspondientes exposiciones de motivos).

Así pues, si se mantiene esta interpretación, cabe entender que para toda cancelación de hipoteca que no corresponda a uno de estos procesos de reestructuración bancaria, sigue plenamente vigente el artículo 8 de la Ley 2/1994, que recordemos, determina que la cancelación de hipoteca es un documento sin cuantía, cosa que combinada con la regla Número 1 del Anexo I del Arancel de los Notarios, determina un coste de 30,05€ para las cancelaciones de hipoteca, ya que la misma se trataría de la norma general que no puede verse derogada por una norma especial posterior destinada solamente a una tipología de cancelación de hipoteca muy concreta, y no para todas ellas.


“Un análisis detallado de la normativa vigente determina que actualmente, las cancelaciones de hipoteca son documentos de cuantía”




¿Cuál es la interpretación de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública sobre este asunto?

En relación a esta controversia, la hoy Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (anteriormente Dirección General de los Registros y del Notariado), en su acrónimo DGSJFP, centro directivo encargado de dictar criterios orientativos en la práctica notarial y registral, así como de resolver recursos administrativos contra actos o resoluciones de Notarios y Registradores, ha tenido oportunidad de pronunciarse al respecto, siempre decantándose por sostener que las cancelaciones de hipoteca son documentos de cuantía en todo caso.

Así lo hace por primera vez en su Instrucción de 31 de mayo de 2012, en la que se afirma que: “El párrafo tercero (relativo a los honorarios notariales de la escritura de cancelación de hipoteca, y en el que se establece, por remisión al arancel notarial, que se trata de un documento de cuantía) de la Disposición adicional segunda del Real Decreto-ley 18/2012, se aplica a todas las escrituras de novación, subrogación o cancelación de hipoteca”.

Este posicionamiento se ha mantenido invariable por parte de la DGSJFP hasta la actualidad, en la que, por ejemplo, haciendo referencia a su reciente Resolución de 12 de marzo de 2020, se sigue manteniendo que la cancelación de hipoteca es un documento de cuantía. En esta resolución, entre otras cuestiones, se afirma lo siguiente:

  • La supuesta contradicción entre lo dispuesto en la Disposición Adicional 2ª del Real Decreto-ley 18/2012, y lo dispuesto en el propio Real Decreto 1426/1898, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios, tras su modificación por Real Decreto 1612/2011, de 14 de noviembre, debe resolverse en favor de un criterio básico de interpretación e integración de normas como es el criterio de vigencia y derogación temporal de las leyes, en el sentido de que la ley o regulación anterior, debe entenderse modificada por la posterior, siempre que sea de igual o superior rango.

  • Así pues, prosigue la citada Resolución afirmando que “en este sentido, el propio Real Decreto-ley 18/2012 dispuso en su “Disposición derogatoria única” que quedaban “derogadas cuantas normas de igual o inferior rango se opongan a lo previsto en el presente Real Decreto-ley”, y entre ellas, el Real Decreto 1612/2011, de 14 de noviembre en cuanto a la regulación arancelaria de las cancelaciones de hipoteca, que estaba en clara contradicción con lo ahora dispuesto”.

  • A mayor abundamiento, establece la Resolución que “en el caso de las cancelaciones de hipoteca, es cierto que la regulación del arancel notarial sufrió algunas variaciones o modificaciones entre los años 2007 y 2011, generando diversa confusión entre los ciudadanos, organizaciones de consumidores, e incluso dentro del propio cuerpo notarial. Pero dicha confusión debe entenderse superada con el Real Decreto-ley 18/2012, cuya Disposición Adicional 2ª parece fijar un criterio definitivo sobre esta materia, y que literalmente señala aplicable “a todas las inscripciones practicadas y escrituras autorizadas a partir de la entrada en vigor de este real decreto-ley
  • .

Así pues, por todo lo expuesto, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública considera que las escrituras de cancelación de hipoteca deben tener la consideración de documento de cuantía y aplicárseles el arancel notarial correspondiente.


“La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública avala la interpretación de que la cancelación de hipoteca es un documento de cuantía”




¿Qué opinan los Tribunales sobre este asunto?

En contra de la interpretación de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, varios Tribunales del orden jurisdiccional Contencioso-Administrativo han tenido la oportunidad de pronunciarse sobre la materia, hasta tal punto de que esta cuestión ha sido resuelta en dos resoluciones judiciales por, ni más ni menos que la Sala III, de lo Contencioso-Administrativo, del Tribunal Supremo, en sentencias de 4 y 18 de junio de 2018, respectivamente, aunque en este caso concreto, no referidas expresamente al Arancel notarial sino al de los Registradores de la Propiedad.

Así pues, en estas sentencias (valga por ellas la STS 1032/2018, de 18 de julio), el Tribunal Supremo considera que las cancelaciones de hipoteca “ordinarias”, esto es, las que no se produzcan en el marco de un proceso de reestructuración bancaria, deben regirse por la norma general que regula el Arancel de los Registradores de la Propiedad, esto es, el Real Decreto 1427/1989, que aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad, mientras que las disposiciones del Real Decreto-ley 18/2012 y de la posterior Ley 8/2012 son normas excepcionales y especiales solamente aplicables a cancelaciones de hipotecas que se produzcan sobre préstamos afectados por procesos de reestructuración bancaria, esto es, de cesión de activos entre entidades financieras, quedando fuera de su ámbito de aplicación el resto de cancelaciones de hipoteca “ordinarias” que no atiendan a esta situación particular. A tal efecto, establece la Sala III lo siguiente:

  • La disposición adicional segunda de la Ley 8/2012, de 30 de octubre responde a la moderación de los aranceles notariales y registrales que son de aplicación en los supuestos de traspasos de activos financieros o inmobiliarios como consecuencia de operaciones de saneamiento y reestructuración de entidades financieras, que se regulan en dicha Ley, como expresamente se anuncia en su preámbulo y resulta del hecho de que solo en dicha disposición se alude a tales aranceles.

  • En congruencia con ello la disposición adicional en cuestión no contiene una modificación de carácter general y permanente del Real Decreto 1427/1989, que aprueba el Arancel de los registradores, sino únicamente el criterio de aplicación o, de manera más precisa, la moderación en la aplicación del arancel establecido con carácter general en los arts. 2.1 y 2.2 del Anexo I cuando responda a operaciones de saneamiento y reestructuración de entidades financieras; no se refiere a la modificación de determinados artículos del Anexo I del Real Decreto 1427/1989 , que permanecen según la redacción existente, sino que contempla una concreta y específica forma de aplicación de los mismos en razón de las operaciones de saneamiento y reestructuración efectuadas al amparo de la Ley 8/2012 y como excepción y medida de fomento y apoyo económico en su realización.

Así pues, si se trasladara este argumento en relación al Arancel Notarial, cabría considerar que ni el Real Decreto-ley 18/2012 y la posterior Ley 8/2012, al considerarse norma especial, no modifican el régimen general dispuesto por la Ley 41/2007 y el Número 1 del Anexo I del Arancel de los Notarios (según su redacción dada por el Real Decreto 1612/2011, de 14 de noviembre), con lo que la cancelación de hipoteca debería considerarse como documento sin cuantía y, por lo tanto devengar un arancel de 30,05€.


“El Tribunal Supremo considera que las cancelaciones de hipoteca deben facturarse como documentos sin cuantía, salvo cuando el préstamo que garantice corresponda a un proceso de reestructuración bancaria”




¿Sería razonable una mayor claridad de la norma en un futuro?

Expuesto todo el panorama normativo existente y sus distintas interpretaciones, así como el posicionamiento de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en esta materia, procede concluir el presente artículo haciendo una referencia global a todo lo analizado, así como a posibles propuestas de modificaciones legislativas que puedan mejorar la cuestión.

En primer lugar, a mi juicio, es necesario evidenciar que tanto el Arancel de los Notarios como de los Registradores de la Propiedad, en la actualidad consta aprobado por una norma un tanto antigua, pues recordemos que ambos Reales Decretos fueron aprobados en 1989, los cuales, tal vez, y a pesar de las modificaciones parciales que han experimentado, sería necesario actualizar por completo, pues la realidad económica y social a la que deben dar respuesta ha experimentado grandes cambios en sus más de 30 años de vigencia, de modo que tal vez un análisis global de la situación que permitiera aprobar un nuevo texto más moderno, completo y con capacidad de resolver dudas interpretativas que surgen a resultas de modificaciones legislativas contenidas en textos normativos dispersos, tal y como sucede en el presente caso analizado.

Dicho esto, y por lo que se refiere ya en concreto al análisis de la naturaleza de la escritura de cancelación de hipoteca, esto es, documento con cuantía o sin cuantía, es menester indicar que, a juicio del Notario que suscribe, la cancelación de hipoteca se trata de un documento con cuantía, ya que, en primer lugar, el literal de la disposición adicional segunda así lo establece de forma clara al afirmar que “esta disposición se aplicará respecto de todas las inscripciones practicadas y escrituras autorizadas a partir de la entrada en vigor de este real decreto-ley”.

Asimismo, y desde un punto de vista de análisis económico del Derecho, no parece que tenga sentido sostener que el Real Decreto-ley 18/2012 y la posterior Ley 8/2012 introduzcan una modificación de la consideración de la escritura de cancelación de hipoteca a documento de cuantía únicamente para aquellas que se produzcan en el marco de operaciones de saneamiento de activos en entidades financieras, pues si el objetivo general de esta norma es facilitar y abaratar estas operaciones, no tiene sentido modificar un régimen general de documento sin cuantía (más barato) por un régimen de documento de cuantía para cancelaciones de hipoteca incardinadas en estas operaciones (las cuales van a suponer un coste más elevado).

Así pues, a mi juicio, una correcta interpretación lógico-sistemática del precepto nos lleva a determinar que el régimen del Real Decreto-ley 18/2012 y la posterior Ley 8/2012 consiste en un cambio de política legislativa del legislador, en el que variando el criterio anterior, opta por modificar la naturaleza de la cancelación de hipoteca para todas sus clases (y no sólo para las que se produzcan en el marco de estas reestructuraciones bancarias), pues lo contrario nos lleva al absurdo de considerar que una cancelación de hipoteca “ordinaria” (de un particular por ejemplo) ha de ser más barata que la realizada por una entidad financiera en el marco de un proceso de reestructuración, cuando el objetivo de dicha norma es justamente facilitar el saneamiento de entidades financieras, lo que sin duda no se consigue incrementando el coste de sus operaciones.

En cualquier caso, esta situación de inseguridad jurídica debería ser atajada por el legislador sin más tardanza, aprobando una norma que clarifique sin matices cuál debe ser el régimen arancelario aplicable a las escrituras de cancelación de hipoteca, tanto en el ámbito notarial como registral.


“Es deseable que en el futuro se aprueben normas que clarifiquen la cuestión para evitar dudas interpretativas”




¿A quién corresponde acarrear los costes de la escritura de cancelación de hipoteca y su inscripción?

Por lo que se refiere a la persona encargada de sufragar los gastos derivados de la cancelación registral de la hipoteca, éstos corresponderán al deudor hipotecario que ha satisfecho la integridad de su crédito, pues es la parte interesada en liberar del gravamen la finca en cuestión y, asimismo, porque es la parte que instará la actuación del Notario a los efectos de que un representante de la entidad financiera acreedora firme la escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca. En este sentido, véase el artículo 1168 del Código Civil, relativo a la extinción de las obligaciones, en el que se establece que “// para los ejemplos // los gastos extrajudiciales que ocasione el pago serán de cuenta del deudor”.


“La escritura de cancelación de hipoteca la debe pagar el propietario del inmueble, no el banco”


Para finalizar el presente artículo, a modo de conclusión o decálogo, resumo los diez aspectos más importantes a tener en cuenta en relación a la cancelación registral de una hipoteca:

  1. Cuando acabe de pagar mi préstamo hipotecario, o si compro una casa y el vendedor que me la vende cancela su préstamo hipotecario previo, corresponde realizar la cancelación registral de la hipoteca.

  2. La cancelación registral de la hipoteca se realiza mediante una escritura pública que deberá autorizar un Notario.

  3. La escritura de cancelación de hipoteca se deberá llevar al Registro de la Propiedad para su inscripción, con la que conseguiremos su cancelación registral.

  4. La escritura de cancelación de hipoteca la firmará un representante de nuestro banco, declarando en la misma que el préstamo garantizado ya está pagado, de modo que se consiente la cancelación de la garantía.

  5. El otorgamiento de la escritura de cancelación de hipoteca tiene un coste, que viene determinado por una serie de normativa diversa, cuyo detalle se puede obtener leyendo este artículo.

  6. En el marco del Arancel Notarial, lo razonable es entender que la cancelación de hipoteca es un documento de cuantía, de modo que el Notario debe facturarla como tal.

  7. No obstante, existe una corriente interpretativa que considera que las cancelaciones de hipoteca son documento sin cuantía, de modo que su coste sería de 30,05€.

  8. La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública considera, en su doctrina pacífica y reiterada, que las cancelaciones de hipoteca son documentos de cuantía, en todo caso.

  9. No obstante, los Tribunales de lo Contencioso-Administrativo consideran que las cancelaciones de hipoteca deben ser documentos sin cuantía, salvo cuando correspondan a préstamos afectados por una operación de reestructuración bancaria, en cuyo caso serían documentos de cuantía.

  10. La normativa actual relativa al coste de las cancelaciones de hipoteca no es clara, de modo que sería conveniente modificaciones normativas que clarifiquen esta cuestión.
Jesús Benavides Lima