¿Qué es la cédula de habitabilidad?

Tal y como se ha indicado en la información de nuestra web relativa al contrato de compraventa de inmueble, uno de los documentos que el comprador deberá entregar al vendedor es la llamada cédula de habitabilidad, la cual, a grandes rasgos, ya podemos avanzar que se trata de un documento administrativo, emitido por una administración pública competente, conforme una vivienda cumple las condiciones mínimas que lo hacen apto para el uso y residencia de personas.

Así pues, el presente artículo tiene por objeto desarrollar, con detalle, todos aquellos aspectos a tener en cuenta en relación a este documento, para que los futuros compradores de una vivienda entiendan cuál es su importancia, así como la información que les facilita en relación a la que será su futura propiedad.


Objetivos generales y marco normativo

De conformidad con el artículo 47 de la Constitución española, todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, estableciendo asimismo que los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho.

Por consiguiente, desde un punto de vista jurídico, es menester comprender que este derecho a una vivienda digna y adecuada no es un derecho que cualquier ciudadano pueda reclamar ante un Tribunal de Justicia, sino un principio o aspiración que ha de guiar a los gobiernos y parlamentos al poner en práctica sus competencias, a los efectos de lograr este objetivo tan loable y deseable desde todo punto de vista, pues desde luego, uno de los elementos fundamentales para que se pueda hablar de dignidad humana es que cualquier persona, con independencia de su situación personal, social o económica, tenga acceso a una vivienda en la que pueda resguardarse y desarrollar su personalidad como ser humano.

Así las cosas, en el marco del Estado autonómico en que se configura España, la propia Constitución, en su Título VIII, relativo a la Organización Territorial de Estado, reconoce la posibilidad de que las Comunidades Autónomas asuman competencias, entre otros aspectos, en materias de Ordenación del Territorio, urbanismo y vivienda. Haciendo uso de esta habilitación competencial, y por lo que se refiere al ámbito territorial de la Comunidad Autónoma de Cataluña, en la que se halla sita la oficina Notarial que dirijo, el artículo 137 del Estatuto de Autonomía de Cataluña reconoce competencias exclusivas en materia de vivienda a la Generalitat de Cataluña, la cual, efectivamente ha sido ejercida por el Parlamento de Cataluña mediante la aprobación de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda (modificada posteriormente por la Ley 9/2011, de 29 de diciembre, de promoción de la actividad económica).

Para proteger al mercado inmobiliario y evitar así que se puedan comercializar viviendas que no cumplen con las condiciones mínimas de habitabilidad (pensemos en infraviviendas sin medidas de seguridad, en mal estado de conservación o salubridad, o sin los servicios mínimos esenciales, como aseos, cocina o una cantidad de espacio mínima que permita unas condiciones de vida dignas a sus moradores), la Ley 18/2007 determina que toda vivienda debe contar con una cédula de habitabilidad, es decir, de un documento, emitido por la administración autonómica, conforme la vivienda cumple con las condiciones de calidad exigibles, y que, en consecuencia, es apta para ser destinada a la residencia de personas.

Así pues, para poder ocupar una vivienda, es decir, para poder vivir en ella legalmente, será necesario que la misma cuente, previamente, con esta cédula de habitabilidad. Dicho esto, por último, para concluir con el marco normativo aplicable, hay que tener en cuenta que todas las particularidades de la cédula de habitabilidad, en el caso catalán, se desarrollan reglamentariamente por el Decreto del Departamento de Territorio y Sostenibilidad 141/2012, de 30 de octubre, por el que se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad.


Preguntas y respuestas a tener en cuenta


¿Qué es la cédula de habitabilidad?

La cédula de habitabilidad es un documento administrativo, emitido por la administración competente, conforme una vivienda reúne las condiciones de habitabilidad que la hacen apta para el uso y residencia de personas, de conformidad con las exigencias y estándares establecidos por la Ley Catalana 18/2007, del 28 de diciembre, del derecho a la vivienda. En cualquier caso, hay que tener en cuenta que la concesión de la cédula de habitabilidad implica que la vivienda reúne los requisitos técnicos mínimos de habitabilidad, sin que ello suponga la legalización de la construcción en lo que se refiere a su adecuación al uso de la vivienda o por lo que se refiere a la normativa urbanística.


¿Qué viviendas están obligadas a disponer de cédula de habitabilidad?

De conformidad con la citada normativa, todas las viviendas están obligadas a disponer de una cédula de habitabilidad. No obstante, la normativa, en atención al momento en el que fueren construidas las viviendas, establece unos estándares mínimos distintos. Así pues, para viviendas nuevas, lógicamente, los estándares mínimos exigibles serán los más elevados, mientras que adicionalmente, la norma establece unos estándares de exigibilidad más exiguos para viviendas preexistentes al 11 de agosto de 1984, así como un régimen intermedio para viviendas posteriores al 11 de agosto de 1984 y anteriores a la entrada en vigor del citado Decreto.


¿Qué relación tiene la cédula de habitabilidad con la normativa de cada Ayuntamiento?

Al tratarse de una normativa autonómica, las exigencias mínimas de habitabilidad derivadas de la concesión de la cédula de habitabilidad se trasladan a la normativa municipal, pues tal y como establece el Decreto 141/2012, las ordenanzas municipales reguladoras de la edificación municipal, así como la concesión de licencias urbanísticas por parte de los Ayuntamientos, habrán de ajustarse a los requisitos mínimos de habitabilidad exigibles para la concesión de la cédula de habitabilidad.


Si una vivienda dispone de cédula de habitabilidad, ¿puede a posteriori perderla?

Por supuesto, la concesión de la cédula de habitabilidad no es indefinida ni a perpetuidad, sino que su mantenimiento se halla sujeta a que las condiciones mínimas de habitabilidad se mantengan a lo largo del tiempo, de modo que si ello no sucede así (como por ejemplo en caso de deterioro grave de la vivienda o falta grave de salubridad), puede provocar o bien la revocación por parte de la administración autonómica, o bien la no renovación una vez finalizada su vigencia.


¿Qué clases de cédula de habitabilidad existen?

Existe, en primer lugar, la que se denomina cédula de primera ocupación, que es la que se concede cuando se trata de viviendas de nueva construcción, y asimismo existe la llamada cédula de segunda ocupación, que es la que corresponde a viviendas ya existentes o rehabilitadas.


¿Cuál es la vigencia de la cédula de habitabilidad?

Como se ha indicado, la cédula de habitabilidad es un documento obligatorio para toda vivienda, el cual, no obstante, no tiene una vigencia ilimitada, sino que su validez está limitada en el tiempo, lo que determina que, transcurrido este periodo que fija la norma, la misma se tendrá que renovar. Así pues, de conformidad con lo dispuesto en el Decreto 141/2012 analizado, la cédula de habitabilidad tendrá una vigencia de 25 años para viviendas de nueva construcción, mientras que para cédulas de segunda ocupación y de primera ocupación de rehabilitación, su vigencia se reduce a 15 años. Dicho esto, si se tratare de una vivienda construida en régimen de protección pública (las conocidas como viviendas de protección oficial o VPO), en su caso, la llamada calificación definitiva, que tiene una vigencia de 25 años, sustituye a la cédula de habitabilidad. No obstante, transcurrido este periodo, si que será necesario obtener la cédula de habitabilidad de la vivienda para poder transmitir la misma.


¿Existen supuestos en los que no es necesario entregar la cédula de habitabilidad en una compraventa?

Efectivamente, la norma aplicable prevé tres supuestos en los que, si la compraventa versa sobre una vivienda que no sea de nueva construcción, es posible realizar la operación sin entregar la cédula de habitabilidad, siempre que el comprador exonere al vendedor, de manera expresa, de realizar esta entrega el documento. Así pues, estos tres supuestos son los siguientes:

  1. En caso de que la vivienda usada o preexistente haya de ser objeto de rehabilitación o de derribo.
    • En este caso, no obstante, hay que tener en cuenta que, si se trata del supuesto de rehabilitación, el Notario que intervenga en la operación sólo podrá autorizar la escritura si se presenta un informe, emitido por un técnico competente, conforme se acredite que la vivienda podrá obtener la cédula de habitabilidad una vez se ejecuten las reformas pretendidas.
    • En tal caso, el Registrador de la Propiedad que inscriba esta compraventa, dejará constancia de esta circunstancia mediante una nota marginal, la cual se podrá cancelar cuando a posteriori, se obtenga la cédula de habitabilidad y se presente ante el Registro de la Propiedad.
  2. Cuando el destino del inmueble no sea su uso como vivienda, si tanto comprador como vendedor lo reconocen de manera expresa.
  3. Cuando por causas excepcionales y debidamente motivadas, comprador y vendedor, acuerden ante Notario, la entrega de la cédula de habitabilidad en un momento posterior al día señalado para la firma de la escritura.
    • No obstante, en este caso, será necesario aportar al Notario la solicitud de obtención de la cédula de habitabilidad presentada ante la Agencia de Vivienda catalana, junto con un informe de técnico competente en el que se acredite que la vivienda reúne las condiciones necesarias para obtener la cédula de habitabilidad.

¿Es necesaria la cédula de habitabilidad para poder cambiar de nombre los suministros de la vivienda?

Efectivamente, el Decreto 141/2012 impone la obligación a las empresas suministradoras de energía eléctrica, agua, gas, telecomunicaciones y otros servicios, a exigir la cédula de habitabilidad vigente a los usuarios finales para que éstos puedan contratar sus servicios, y a tal efecto deberán incorporar una copia de la misma en sus expedientes de contratación. Así pues, efectivamente, tanto si deseamos dar de alta los suministros en viviendas de nueva construcción, como modificar su titularidad en transmisiones posteriores, será necesario aportar la cédula de habitabilidad vigente, de ahí su importancia.


¿Qué clase de información contiene la cédula de habitabilidad?

La cédula de habitabilidad de una vivienda debe contener, cuanto menos, la siguiente información:

  1. Los datos de identificación de la vivienda (dirección y ubicación).
  2. La superficie útil de la vivienda y de sus habitaciones.
  3. Las estancias y espacios que componen la vivienda.
  4. Los estándares máximos de ocupación (es decir, cuantas personas, como máximo, pueden habitar en la vivienda).
  5. La identificación y titulación de la persona técnica que certifica la habitabilidad.

¿Qué organismo es competente para otorgar la cédula de habitabilidad?

En el caso de la comunidad autónoma de Cataluña, la competencia para gestionar y otorgar la concesión de la cédula de habitabilidad corresponde a la “Agencia de l’Habitatge de Catalunya”, la cual dispone de una página web muy completa en la que se puede encontrar información muy útil sobre este y otros trámites.


¿Cómo se tramita la cédula de habitabilidad?

La cédula de habitabilidad para segundas y ulteriores ocupaciones se solicita preferentemente por vía telemática, y si ello no fuere posible, mediante impreso normalizado. Para poder realizar la solicitud, junto a la misma deberá presentarse un certificado de habitabilidad, es decir, un documento suscrito por un técnico competente, en el cual se acredite que la vivienda cumple con las condiciones de habitabilidad exigidas por la normativa aplicable para que se le pueda conceder la cédula de habitabilidad. Presentada toda esta documentación, la administración competente dispondrá de un plazo de 30 días hábiles para resolver la solicitud, debiéndose tener en cuenta que en este caso el silencio es positivo, lo que implica que si en dicho plazo no nos han dado una respuesta expresa, se entiende que la cédula de habitabilidad ha sido concedida.

Por el contrario, si la vivienda no reúne las condiciones mínimas de habitabilidad, la concesión de la cédula de habitabilidad será denegada, siempre mediante una resolución motivada en la que consten los fundamentos de hecho y derecho que así lo justifican, a los efectos de que el interesado, en tal caso, pueda accionar el régimen de recursos administrativos y, en su caso, contencioso-administrativos que procedan contra dicha resolución denegatoria.


¿La cédula de habitabilidad puede ser revocada?

Efectivamente, en caso de que la vivienda pierda las condiciones mínimas de habitabilidad exigibles por la normativa, la cédula de habitabilidad puede ser revocada, tanto por el órgano que la concedió como, en su caso, por la entidad local en la que se halle sita el inmueble, en caso de que la misma haya asumido competencias en esta materia. En cualquier caso, es necesario saber además que esta revocación es independiente de otras medidas que se puedan adoptar en aras a la conservación de la vivienda (como por ejemplo en caso de peligro inminente de ruina) y del régimen sancionador que sea aplicable al supuesto concreto, es decir, de las sanciones que se puedan imponer a los propietarios de la vivienda derivadas de esa falta de mantenimiento que pone en peligro la seguridad de sus moradores, de vecinos o de cualquier transeúnte que transite en las inmediaciones del inmueble.


¿Existe alguna clase de registro de las cédulas de habitabilidad?

Efectivamente, existe un Registro público, gestionado por la propia Agència de l’Habitatge de Catalunya, en el que se inscriben todas las cédulas de habitabilidad concedidas, y al cual los interesados pueden acudir, en caso de pérdida de su cédula de habitabilidad, a los efectos de obtener un certificado acreditativo de dicha cédula, así como del contenido de la misma.

Jesús Benavides Lima

Notario de Barcelona