¿Qué es el certificado de aptitud del edificio?

Objetivos generales y marco normativo

Como es sabido, el derecho a la vivienda es un derecho reconocido por la propia Constitución española, en cuyo artículo 47, y reconociéndolo como un principio rector de la política social y económica, se establece que todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Partiendo de esta base, y teniendo en cuenta el reparto competencial establecido en el Título VIII de la Carta Magna, las Comunidades Autónomas tienen capacidad para asumir competencias en materia de vivienda, las cuales, efectivamente han sido asumidas en el caso de Cataluña, pues así lo establece el artículo 137 de su Estatuto de Autonomía, afirmando que la Generalitat de Cataluña tiene competencias exclusivas en materia de vivienda y, en especial, en lo que se refiere a la inspección y control de las viviendas, todo ello de acuerdo con las necesidades sociales y de equilibrio territorial.

Expuestas pues las bases normativas de la materia, es menester traer a colación el artículo 30 de la Ley Catalana 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, en el que se establece que corresponde a los propietarios (y no a la administración), la obligación de conservar y rehabilitar las viviendas, de manera que estén en condiciones de uso efectivo y adecuado.

A la vista de lo indicado, el presente artículo tiene por objeto desarrollar todo aquello que los futuros compradores y vendedores de vivienda deben saber en relación a la Inspección Técnica de los Edificios de Vivienda, así como del Certificado de Aptitud, documento relacionado con dicha inspección y cuya entrega al comprador será necesaria para poder materializar la operación de compraventa.

En todo caso, téngase en cuenta que la información que a continuación se ofrece hace referencia a viviendas sitas en la Comunidad Autónoma de Cataluña, de modo que, si la vivienda a transmitir se hallare en otra comunidad, deberá consultarse la normativa autonómica al respecto.


Preguntas y respuestas a tener en cuenta

¿Qué es la inspección técnica de los edificios de viviendas?

La inspección técnica de los edificios de viviendas (conocida con el acrónimo de ITE en catalán) es la acción de examinar el edificio o vivienda, por parte de un técnico profesional competente, a los efectos de valorar su estado de conservación, todo ello bajo el encargo de la propiedad del inmueble. Así pues, la inspección técnica del edificio tiene por objeto determinar el estado de un edificio en el momento en el que se realiza la misma, así como orientar a sus propietarios sobre las actuaciones a realizar para cumplir con su deber de conservación, mantenimiento y rehabilitación, sin que, en ningún caso, su objeto sea el de detectar vicios ocultos de la construcción. A la vista de lo expuesto, cuando sea necesario realizar una inspección técnica de un edificio, sus propietarios deberán contactar con un técnico habilitado a tal efecto, pagarle los honorarios convenidos, tras lo cual éste acudirá a la vivienda a realizar esta tarea descrita.


¿Quién puede realizar la inspección técnica del edificio?

Esta labor sólo se puede realizar por parte de personal técnico habilitado a tal efecto, lo cual sucede en los casos de proyectistas, directores de obras o directores de ejecución de obra, todo ello de conformidad con lo establecido por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación.


¿Quién ha de buscar y pagar al técnico por realizar la inspección técnica del edificio?

Corresponde a los propietarios de la vivienda o edificio buscar un técnico habilitado a tal efecto entre los disponibles en el mercado, así como asumir el pago de los honorarios que se pacten entre las partes.


¿Cuándo es obligatorio realizar la inspección técnica del edificio?

De conformidad con lo establecido en el Anexo del Decreto del Departamento de Territorio y Sostenibilidad 67/2015, de 5 de mayo, para el fomento del deber de conservación, mantenimiento y rehabilitación de los edificios de viviendas, mediante las inspecciones técnicas y el libro del edificio, es obligatorio que todos los edificios se sometan a la inspección técnica antes de los 45 años de antigüedad. Como esta normativa se aprobó en el año 2015, en la misma se estableció un periodo de transición gradual para su puesta en marcha, el cual finaliza el 31 de diciembre de 2020, de modo que más allá de dicha fecha, toda edificación, ya se trate de viviendas plurifamiliares o unifamiliares, que tenga más de 45 años, debe someterse a esta inspección técnica del edificio.


¿Cómo realizará el técnico contratado su labor?

Una vez contratado el técnico habilitado que hayamos elegido, el mismo acudirá a la propiedad y realizará un examen visual de la misma (de todos los elementos que la normativa establece), tras lo cual, con toda la información recabada, procederá a emitir el llamado informe de la inspección técnica.

El técnico en cuestión, actuando bajo los principios de imparcialidad, objetividad, independencia y veracidad, emitirá este documento, que se elabora de acuerdo con un modelo normalizado aprobado por la “Agència de l’Habitatge de Catalunya”, y que deberá contener, cuanto menos, los siguientes datos básicos:

  • La identificación del edificio.
  • La identificación del personal técnico.
  • Las características generales del edificio.
  • El estado de conservación del edificio, con especial atención al detalle de las deficiencias que en su caso se detecten, así como su calificación (cuestión que se tratará más adelante de manera detallada).

Además, el informe deberá contener, con carácter obligatorio, la siguiente información:

  • Las recomendaciones necesarias para facilitar a los propietarios el conocimiento de las acciones que sean necesarias para el correcto mantenimiento del edificio.
  • Las recomendaciones técnicas para la mejora de la sostenibilidad i ecoeficiencia de la vivienda.
  • La evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal i no discriminación de las personas con discapacidad.

Así pues, con toda esta información, el técnico elaborará el informe de la inspección técnica a los propietarios del inmueble, los cuales deberán tener en cuenta que el mismo tiene una validez de 4 meses, dentro de los cuales deberán presentar el mismo ante la administración autonómica competente a los efectos de obtener el certificado de aptitud, que será el documento necesario para formalizar la compraventa.


¿Qué sucede si el técnico, en su inspección, halla defectos de conservación en la vivienda?

En caso de que el técnico contratado hallare defectos en la conservación del edificio, las cuales, técnicamente se denominan deficiencias, deberá reseñar las mismas, así como determinar su importancia, es decir, calificarlas dentro de la siguiente escala:

  • Las deficiencias muy graves, son aquellas que, por su alcance y gravedad, representan un riesgo inminente y generalizado para la estabilidad del edificio o para la seguridad de personas y bienes, y que requieren de una intervención inmediata a los efectos de repararlas o, si ello no fuere posible, desalojar el edificio y declarar su ruina.
  • Las deficiencias graves, son aquellas que, por su incidencia, representan un riesgo inminente para la estabilidad o la seguridad de determinados elementos del edificio o graves problemas de salubridad, y que suponen un riesgo para la seguridad de personas y bienes, requiriendo para su subsanación una primera intervención en forma de medidas cautelares, así como una ulterior ejecución de obras de reparación.
  • Las deficiencias importantes, son aquellas que, aún sin representar un riesgo inminente para la estabilidad del edificio o para la seguridad de personas y bienes, afectan a su salubridad y funcionamiento, al presentar un proceso de pérdida gradual de prestaciones básicas. En estos casos, será necesario realizar una intervención correctora.
  • Las deficiencias leves, son aquellas no subsumibles en los casos anteriores, y que hacen necesario la realización de trabajos de mantenimiento preventivo o corrector para evitar su agravamiento.

En cualquier caso, si se detectaren deficiencias graves o muy graves, el técnico contratado las debe comunicar de forma inmediata tanto a la propiedad como al Ayuntamiento en el que se hallare sita la finca, a los efectos de que se puedan adoptar medidas cautelares preventivas sin demora alguna.


¿Qué obligaciones posteriores van a tener los propietarios?

Una vez el técnico contratado entregue a los propietarios su informe técnico, estos quedan obligados a realizar las siguientes actuaciones:

  • Presentar, directamente o mediante un representante autorizado, el informe de la inspección técnica ante la administración competente, esto es, la “Agència de l’Habitatge de Catalunya” a los efectos de su incorporación a un Registro público.
  • Ejecutar, de manera inmediata y urgente, la adopción de medidas cautelares, si las mismas fueren procedentes y no se han ejecutado ya.
  • Aprobar, en el plazo de un año, un programa de rehabilitación de la vivienda o edificio, en caso de que se hubieren detectado deficiencias que requieran la ejecución de obras de reparación.
  • En su caso, librar a la administración toda la documentación relacionada con esta materia, en caso de que se recibiere un requerimiento a tal efecto.

¿Qué es el certificado de aptitud?

El certificado de aptitud es un documento, emitido por la administración pública, en el que, a la luz del informe de la inspección técnica, se determina si el edificio o vivienda es apto, o no, para ser utilizado como vivienda. Para su obtención, los propietarios de la vivienda o edificio, una vez dispongan del informe de la inspección técnica del edificio emitido por el técnico contratado, deberán presentar el mismo, junto con la solicitud de emisión del certificado de aptitud, ante la Agència de l’Habitatge de Catalunya, trámite que puede realizarse online (AQUÍ). Tras ello, la administración competente valorará toda la documentación aportada y, a la vista de la misma, y en un plazo de 3 meses, se emitirá el certificado de aptitud con el siguiente resultado:

  • Apto, si el edificio no presenta deficiencias, o las presenta simplemente de carácter leve.
  • Apto provisional, si el edificio presenta deficiencias calificadas como de importantes.
  • Apto cautelarmente, si el edificio presenta deficiencias calificadas como de graves o muy graves, en el caso de que éstas se hayan resuelto provisionalmente gracias a las medidas cautelares ya ejecutadas.
  • O, en su defecto, como resolución denegatoria de aptitud, si el edificio presenta deficiencias calificadas como de graves o muy graves sin las medidas cautelares ejecutadas.

Asimismo, es necesario saber que en esta materia rige el principio de silencio administrativo positivo, de modo que si transcurrido estos 3 meses, no hemos recibido una resolución expresa por parte de la administración, cabe entender que el certificado de aptitud ha sido concedido.


¿Cuál es la vigencia del certificado de aptitud?

De conformidad con la normativa aplicable, su vigencia variará en función de la existencia, o no, de deficiencias en la vivienda o edificio. Así pues:

  • Si el edificio no presenta deficiencias, o las tiene de carácter leve, su validez será de 10 años.
  • Si el edificio presentare deficiencias importantes, su validez será de 6 años, todo ello sujeto a que cada dos años, se efectúe una verificación técnica por parte de un profesional habilitado.
  • Si el edificio presenta deficiencias graves o muy graves, pero se han ejecutado las medidas provisionales necesarias para reducir el riesgo, su validez será de 3 años, siempre y cuando se realicen las inspecciones técnicas previstas en el certificado en el plazo establecido en el mismo (o, en su defecto, cada 12 meses) con el objetivo de verificar que las medidas ejecutadas en el edificio se mantienen en buen estado.

¿Qué importancia tiene la obtención del certificado de aptitud para realizar la compraventa de un inmueble?

Comprendidos pues todos los elementos relevantes relativos a la inspección técnica, el informe de la inspección técnica así como el certificado de aptitud, es momento de comprender su importancia en el ámbito de las operaciones de compraventa de inmueble, pues de conformidad con la normativa aplicable, en los actos de transmisión de viviendas inter vivos (es decir, en las compraventas), la parte vendedora queda obligada a entregar a la compradora, una copia del informe de la inspección técnica realizada así como del certificado de aptitud. Asimismo, en caso de que el certificado se hubiere obtenido por la vía del silencio administrativo positivo, o en el supuesto de que no se haya podido obtener el certificado de aptitud al presentar el edificio deficiencias graves o muy graves sin que se hayan ejecutado las medidas cautelares propuestas, el vendedor, además de advertir de ello, deberá entregar al comprador una copia del informe de la inspección técnica del edificio con acreditación de la fecha de presentación ante la Administración autonómica.


¿Es posible otorgar la escritura de compraventa sin aportar el certificado de aptitud?

Efectivamente, la normativa aplicable prevé la posibilidad excepcional de que, en caso de que el vendedor no pueda disponer del certificado de aptitud por causas debidamente justificadas, el comprador podrá exonerar, de forma expresa, al vendedor, de hacerle entrega de este documento. No obstante, a la vista de la importancia de la materia, en caso de que la vivienda esté obligada a someterse a la inspección técnica dada su antigüedad, teniendo en cuenta la relevancia de la materia, no parece muy recomendable que la parte compradora acceda a esta exoneración.


¿Qué sucede si no se realiza la inspección técnica del edificio?

En caso de que un propietario, estando obligado a someter a su vivienda a la inspección técnica no lo hiciere, podrá ser objeto de la imposición de multas coercitivas (que pueden alcanzar hasta el 50% del precio de las obras de conservación a realizar) o sanciones previstas en la Ley Catalana 18/2007, del derecho a la vivienda, las cuales pueden oscilar entre los 3.000€ mínimo (en caso de infracciones leves) hasta un máximo de 900.000€ en caso de infracciones muy graves. Por ello, sin duda, resulta muy conveniente que todo propietario que esté obligado a someter su vivienda a la inspección técnica proceda a realizarla, pues así protege su seguridad, la de sus vecinos, así como su patrimonio.

Jesús Benavides Lima

Notario de Barcelona