El certificado de deudas con la comunidad de propietarios

Dada la escasez de suelo existente, así como por su elevado precio, desde hace ya muchas décadas, el modelo imperante de construcción urbanística, al menos por lo que se refiere a grandes y medianas ciudades, es el de la construcción de grandes edificios plurifamiliares en los que bajo una misma unidad de construcción (edificio), se establecen una pluralidad de viviendas independientes que pertenecen a propietarios distintos.

Así pues, efectivamente, como cualquier observador puede apreciar, en la mayoría de ciudades encontramos miles de edificios de pisos, en los que en su interior existen una pluralidad de viviendas independientes (decenas, incluso cientos de ellas) con propietarios distintos.

  • Además de este supuesto más habitual, también existen otros modelos de propiedad horizontal, como la llamada propiedad horizontal acostada, que es la que corresponde a las urbanizaciones de viviendas independientes que presentan zonas comunes (como garajes, jardines o zonas de baño).

No obstante, como es lógico, estos edificios que contienen esta pluralidad de viviendas independientes presentan una serie de elementos comunes que son necesarios de gestionar, mantener y, por supuesto, sufragar económicamente (pensemos en servicios y gastos recurrentes, como la luz de la escalera, el agua de la comunidad, el ascensor, el portero (si lo hubiere) o incluso gastos extraordinarios para atender reparaciones en estos elementos comunes, como por ejemplo desperfectos en un tejado o en la fachada del edificio.

Así las cosas, cuando un propietario adquiere una vivienda sujeta a un régimen de propiedad horizontal, asume el compromiso de contribuir al sostenimiento de los gastos ordinarios y extraordinarios que se generen en dichos elementos comunes, normalmente mediante el pago mensual de una cuota de comunidad (cuya cantidad variará en función de la cantidad de elementos comunes, pero que normalmente suele oscilar entre los 50-100€ en un edificio ordinario sin servicios exclusivos) y, en su caso, mediante el pago de las llamadas derramas, en caso de que se produzcan gastos extraordinarios cuya atención sea necesaria.

Por todo lo expuesto, en el presente artículo se tratará de desarrollar qué aspectos debe tener en cuenta el futuro comprador de una vivienda sujeta a un régimen de propiedad horizontal en relación a estos gastos de comunidad de propietarios, para así poder proteger adecuadamente sus derechos y patrimonio. En cualquier caso, téngase en cuenta que la norma de referencia en esta materia es la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.


Preguntas y respuestas a tener en cuenta

¿Qué es la propiedad horizontal?

Desde un punto de vista jurídico, la propiedad horizontal es una modalidad de la llamada comunidad de bienes regulada en el artículo 396 del Código Civil y desarrollada por la ya citada Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal. Así pues, de conformidad con el citado artículo 396 del Código Civil, este régimen de copropiedad de los elementos comunes del edificio, que denominamos comúnmente como “comunidad de propietarios” se creará en aquellos supuestos en los que, existiendo un edificio, dentro del mismo se encuentren distintos pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, los cuales son objeto de propiedad separada (es decir, cada uno de las viviendas que son propiedad de los distintos vecinos).

Así pues, en estos casos, se genera un derecho de copropiedad (entre todos los vecinos propietarios de cada uno de los pisos o locales) sobre los elementos comunes del edificio que son necesarios para su adecuado uso y disfrute, como por ejemplo el suelo, el vuelo, las cimentaciones y cubiertas, los elementos estructurales (como pilares, vigas, forjados, muros de carga), las fachadas, los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, los elementos de cierre del edificio, el portal, las escaleras, las porterías, los corredores y pasos, los muros, fosos y patios que pudieren existir, los ascensores, depósitos y contadores u otros servicios del edificio, los ascensores, las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, los sistemas de ventilación o evacuación de humos, los sistemas de prevención de incendios, el portero electrónico, sistemas de seguridad del edificio, sistemas de telecomunicaciones, etc.


¿Qué implica disponer de una vivienda sujeta a un régimen de propiedad horizontal?

En caso de desear adquirir una vivienda sujeta a un régimen de propiedad horizontal, como por ejemplo un piso de un edificio, ello implicará que, como propietarios, tendremos el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre nuestro piso en concreto, es decir, sobre un espacio delimitado del edificio que está sujeto a un aprovechamiento independiente, y que cuenta con elementos arquitectónicos e instalaciones de toda clase que permiten el desarrollo de la vida de cualquier persona (como por ejemplo un dormitorio, una cocina, un baño, etc.).

Además, como se ha indicado, esta vivienda, al estar ubicada junto a otras en un edificio, la adquisición de su propiedad implica además la copropiedad, junto con lo demás dueños de las restantes viviendas y locales, de todos los elementos y servicios comunes del edificio, los cuales se tendrán que gestionar y mantener conjuntamente.

A tal efecto, a cada piso se le asignará una cuota de participación en estos elementos comunes (es decir, un porcentaje), la cual se determinará en atención al valor del inmueble. Esta cuota permitirá determinar la participación que cada propietario debe tener en las cargas (o, en su caso, beneficios) que genere la comunidad.

Así pues, por ejemplo, si una vivienda tiene una cuota de participación del 10%, la misma deberá afrontar el 10% de los gastos mensuales que genere la comunidad, así como el 10% de las derramas que sean necesarias para afrontar los gastos extraordinarios.


¿Qué normas rigen el funcionamiento de la comunidad de propietarios?

A grandes rasgos, la comunidad de propietarios se regirá por todas las obligaciones que deriven de las leyes y reglamentos que sean de aplicación en cada caso concreto. Más allá de ello, la comunidad de propietarios se crea como tal mediante el llamado título constitutivo, es decir, mediante la escritura de división horizontal, es decir, el documento público mediante el cual se divide la finca en cada uno de los pisos o locales independientes que queda conformada.

  • En este título constitutivo, además de describirse el inmueble en su conjunto, se asignará un número correlativo a cada una de las viviendas independientes (1º-1ª, 1º-2ª, etc.) y se describirá con detalle cada una de ellas, con expresión de sus linderos, planta y anejos con los que cuente, en su caso (como garaje, buhardilla o sótano).
  • Además, en la escritura de división horizontal se fijará la cuota de participación que corresponde a cada vivienda o local, tomándose como referencia para ello la superficie útil de cada uno de ellos en relación con la total del inmueble. Esta cuota de participación es muy importante, pues en atención a la misma, cada propietario deberá participar proporcionalmente en los gastos ordinarios y extraordinarios que se generen en la comunidad.
  • Asimismo, en el título constitutivo será posible establecer reglas sobre el uso o destino de las viviendas, su administración y gobierno o su conservación, formando a tal efecto un estatuto privado (de aquí los llamados “estatutos de las comunidades de propietarios”).

Más allá de ello, a posteriori, para regular los detalles de la convivencia y la utilización de servicios comunes, los propietarios podrán fijar normas de régimen interior (por ejemplo, los horarios de baño en una piscina comunitaria) que serán de obligado cumplimiento para todos los propietarios.


¿Qué obligaciones económicas tiene el propietario del inmueble?

Como es lógico, la gestión y utilización de las zonas comunes de una comunidad de propietarios genera una serie de gastos ordinarios (la luz de la escalera, el mantenimiento del ascensor, la limpieza, el mantenimiento de otros elementos comunes que pudieren existir, como jardines o piscinas) que deben ser sufragados por todos los propietarios de las viviendas que forman parte de la comunidad. A tal efecto, como se ha indicado, cada piso o local deberán sufragar proporcionalmente estos gastos en atención a su cuota de participación, de modo que, si por ejemplo, un piso tiene una cuota de participación del 10%, le corresponderá abonar el 10% de los gastos ordinarios y extraordinarios que se generen en la finca.


¿Qué sucede si el propietario de un inmueble no paga la parte que le corresponde de los gastos generales ordinarios?

Lógicamente, si alguno de los propietarios de uno de los pisos de la comunidad no paga sus cuotas mensuales, se genera una deuda a favor de la comunidad, la cual podrá ser reclamada, en primer término, por vías extrajudiciales y, en su caso, de ser éstas infructuosas, por vía judicial mediante la correspondiente interposición de una demanda de reclamación de cantidad. A tal efecto, y para proteger el crédito de la comunidad frente al propietario moroso, la ley establece que estas cantidades impagadas (en concreto, todo lo debido de la anualidad en curso y de los tres años anteriores) tengan la consideración de crédito privilegiado o preferente, de modo que al liquidar los activos y pasivos del deudor, el pago de esta deuda se realizará antes que el pago de otras deudas que el propietario moroso pudiere tener (como por ejemplo en materia aseguradora, por créditos hipotecarios u otros créditos anotados preventivamente en el Registro de la Propiedad).


¿Qué sucede si el propietario moroso de las cuotas ordinarias de la comunidad, vende la vivienda?

En este caso, la ley determina que el nuevo comprador (incluso disponiendo ya de su compraventa inscrita en el Registro de la Propiedad) responde con el propio inmueble de las deudas existentes con la comunidad de propietarios, por lo que se refiere al pago de los gastos generales (es decir, a las cuotas mensuales de la comunidad), en relación a las cantidades impagadas que correspondan al año en curso y a los tres años naturales anteriores. Así pues, el comprador de una vivienda puede llegar a encontrarse con la desagradable sorpresa de que al comprar una vivienda, el anterior propietario tenía una deuda con la comunidad, respecto de la cual va a responder la vivienda adquirida, de modo que si éste quiere evitar un eventual embargo sobre la finca, no tendrá más remedio que liquidar la deuda generada por el vendedor.


¿Cómo puede evitar el comprador sorpresas desagradables derivadas de deudas con la comunidad de propietarios?

Para evitar estas sorpresas desagradables, la Ley de Propiedad Horizontal establece que en la escritura de compraventa, el vendedor deberá declarar que se halla al corriente de pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios. A tal efecto, además de esta declaración oral, deberá aportar un certificado, emitido por el secretario de la Comunidad, con el visto bueno de su presidente, en el que se detalle el estado de deudas de la vivienda en cuestión con la comunidad de propietarios. Por consiguiente, si en este certificado consta que el propietario está al corriente de pago, no habrá problema alguno, mientras que si existiere una deuda impagada, en su caso, el comprador puede paralizar la operación hasta que ésta se liquide por el actual propietario o, en su caso, pactar con el vendedor retener parte del precio de venta a los efectos de liquidar la deuda existente.


¿Es obligatorio aportar este certificado en el que conste el estado de deudas con la comunidad?

Efectivamente, será obligatorio aportar este documento, sin el cual no será posible otorgar la escritura de compraventa, pues la ley así lo determina. No obstante, si el comprador exonera de manera expresa al vendedor de hacerle entrega de este documento (cosa que no resulta muy recomendable a la vista de los riesgos que se corren y que se han detallado anteriormente), la compraventa se podrá firmar igualmente.


¿Cómo se puede obtener este certificado de deudas con la comunidad?

En la mayoría de comunidades, suele ser muy habitual contratar los servicios de un gestor de fincas que hace las veces de secretario. En estos casos, lo procedente es que el vendedor contacte con el administrador de la finca a los efectos de que confeccione el certificado y lo suscriba, tras lo cual será necesario recabar el visto bueno del presidente para que el documento cumpla con todos los requisitos exigidos. Asimismo, es menester indicar que la ley establece un plazo de 7 días para la emisión de este documento.


¿Qué sucede con los gastos extraordinarios o derramas?

Más allá de las deudas derivadas de los gastos generales de mantenimiento de la comunidad, es posible que, en la vida de un edificio, éste sufra desperfectos en alguno de sus elementos comunes (fachadas, tejados, etc.) que obliguen a sus propietarios a aprobar derramas, es decir, gastos extraordinarios a los efectos de repararlos. Así pues, en el caso de que estos gastos extraordinarios hubieren sido aprobados por la comunidad, pero el propietario en cuestión no los hubiere satisfecho, el nuevo comprador se podría encontrar con el problema de que debe abonar una derrama correspondiente a un gasto aprobado cuando él no era propietario, pues así lo establece el propio art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal al determinar que las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.

En cualquier caso, es menester dejar constancia de que este posicionamiento legislativo colisiona con otras opciones interpretativas, como por ejemplo la posibilidad de accionar contra el anterior propietario por la existencia de esta carga no aparente, tal y como establece el artículo 1483 del Código Civil.

Para evitar sorpresas desagradables, se recomienda al comprador que exija que en el certificado del estado de deudas con la comunidad se incluya también la referencia a derramas o cualquier gasto extraordinario pendiente de pago.


¿Debe el vendedor tener en cuenta alguna cuestión adicional?

Efectivamente, la Ley de Propiedad Horizontal obliga al vendedor a comunicar al secretario de la comunidad la materialización de la venta, pues en caso contrario, éste responderá de forma solidaria de las deudas con la comunidad que, en su caso, generará el nuevo propietario, sin perjuicio del derecho de repetición que posteriormente pudiera ejercer contra el actual propietario para recuperar las cantidades satisfechas.

Jesús Benavides Lima

Notario de Barcelona