¿Qué es el Certificado de Eficiencia Energética?

Tal y como se ha indicado en la información de nuestra página web relativa al contrato de compraventa de inmueble, uno de los documentos que el comprador deberá entregar al vendedor es el llamado certificado de eficiencia energética el cual, y a grandes rasgos, ya podemos avanzar que se trata de un documento, suscrito por un técnico competente, en el que se detalla toda la información relativa a las características energéticas de la vivienda en cuestión.

Así pues, el presente artículo tiene por objeto desarrollar, con detalle, todos aquellos aspectos a tener en cuenta en relación a este documento, para que los futuros compradores de una vivienda entiendan cuál es su importancia, así como la información que les facilita en relación a la que será su futura propiedad.


Objetivos generales y marco normativo

Como es sabido, la protección del medio ambiente y la lucha contra el cambio climático son, sin duda, uno de los mayores retos a los que se enfrenta la humanidad en el siglo XXI pues, en definitiva, la protección y preservación del planeta tierra y de sus recursos naturales y biológicos depende, en gran medida, la pervivencia de nuestra propia especie, así como la calidad de vida de las generaciones venideras.

Siendo conscientes de esta realidad, los poderes públicos, de antaño, han tratado de promulgar normas que establezcan mecanismos destinados a la protección del medio ambiente, y de entre todas ellas, en el ámbito que aquí nos afecta, el establecimiento de normas que traten de limitar la emisión de efectos de gas invernadero (causantes de la destrucción de la capa de ozono y, por ende, del calentamiento global del planeta). En este sentido, hay que tener en cuenta que una de las actividades humanas que mayor contaminación genera es la producción de energía (sobre todo aquellas tecnologías que utilizan combustibles fósiles como el carbón, el gas o los hidrocarburos).

Por todo lo expuesto, si se pretende preservar el medio ambiente, parece obvio que una de las vías más adecuadas puede ser, sin duda, la promoción de la eficiencia energética, es decir, el incentivar que los seres humanos, en nuestra vida diaria, podamos desarrollar todas nuestras tareas consumiendo la menor cantidad de energía posible, pues con ello contribuiremos a que la industria energética reduzca su actividad contaminante y, por ende, el daño que infligimos al medio ambiente.

Partiendo pues de esta base, instituciones como la Unión Europea han promulgado normas que tratan de avanzar en la implantación de esta eficiencia energética, como por ejemplo la Directiva 2002/91/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 16 de diciembre de 2002, relativa a la eficiencia energética de los edificios, así como la posterior Directiva 2010/31/UE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 19 de mayo de 2010, relativa a la eficiencia energética de los edificios, normas que a posteriori se han incorporado a nuestro Derecho interno (en términos técnicos, transpuesto), a través del Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.

Así pues, el citado Real Decreto 235/2013 es la norma de referencia sobre esta materia, a la cual se hará referencia en este artículo en el que se tratará de desarrollar todos los aspectos relevantes del mismo, que tanto comprador como vendedor deben tener en cuenta a la hora de formalizar su operación de compraventa.


Preguntas y respuestas a tener en cuenta

¿Qué es la eficiencia energética y para qué sirve?

De conformidad con el citado Real Decreto, por eficiencia energética de una vivienda cabe entender el consumo de energía, calculado o medio, que se estima necesario para satisfacer su demanda de energía en unas condiciones normales de funcionamiento y ocupación, incluyendo necesidades como la calefacción, la refrigeración, la ventilación, la producción de agua caliente sanitaria, así como la iluminación.

  • Así pues, en definitiva, en este marco del análisis del consumo energético de un inmueble, la fijación de su eficiencia energética nos permite conocer, en promedio, cuánta energía vamos a necesitar para que dicha vivienda pueda funcionar en condiciones normales dando todos los servicios necesarios y habituales a sus propietarios (por ejemplo, cuánta energía necesita la vivienda para que 4 personas puedan desarrollar en ella su vida diaria durante un año).
  • Conociendo pues esta cantidad concreta de energía que necesita la casa, el posible comprador de la misma podrá calcular cuánto dinero le costará al año su consumo energético, lo que sin duda proporciona información muy valiosa para valorar si le conviene o no la compra del inmueble, a la vista del dinero que va a tener que gastar mensualmente en mantener su consumo energético.

Así pues, aspectos como el aislamiento del inmueble (no es lo mismo una construcción antigua, sin aislar, que va a necesitar un alto consumo de calefacción en invierno, y de aire acondicionado en verano, que una vivienda nueva, correctamente aislada, que va a necesitar un consumo mucho menor para mantener una temperatura agradable todo el año), el tipo de energía que utiliza para su refrigeración (no es lo mismo una caldera de gas natural que una de gasoil, por ejemplo, pues la segunda es un sistema mucho más costoso y contaminante), la forma en la que calienta el agua para el consumo doméstico (no es lo mismo una caldera tradicional de gas natural, que consume mucha cantidad de energía, que un sistema de placas solares instaladas en el tejado, donde el consumo de energía, desde un punto de vista económico y de contaminación es nulo, pues funciona con energía solar, limpia, gratuita e ilimitada) pueden variar mucho de un inmueble a otro y pueden, en definitiva, provocar variaciones muy relevantes en el coste de nuestras facturas de energía (luz y gas), lo que es un aspecto muy en cuenta a valorar por parte de un comprador de vivienda.

En definitiva, como se puede comprender, la valoración de la eficiencia energética de una vivienda nos muestra si vamos a tener que gastar mucho o poco dinero para que ésta pueda funcionar normal y correctamente, siendo esta una información muy relevante para un futuro comprador, pues como es lógico, todos querremos que nuestra vivienda tenga una gran eficiencia energética, para así reducir las facturas mensuales de los suministros.

Por todo lo expuesto, a grandes rasgos, cabe afirmar que el legislador, con esta normativa, pretende que toda persona que quiera comprar una vivienda, pueda conocer antes cuál es su eficiencia energética, para así incentivar al mercado en la construcción y reformas con la mayor eficiencia energética posible, pues, en definitiva, como consumidores y propietarios, es lo que todos queremos y deseamos.


¿Cómo pretende alcanzar el Real Decreto 235/2013 sus objetivos?

Para alcanzar este objetivo del fomento y la promoción de la eficiencia energética (recordemos, que las viviendas puedan funcionar correctamente consumiendo la menor energía posible y, por lo tanto, generando la menor contaminación necesaria), el citado Real Decreto establece la obligación de que, cuando se construyan, vendan o alquilen edificios, o unidades de éstos (es decir, pisos), será obligatorio que el propietario exhiba y entregue al potencial comprador o arrendatario un documento en el que se detalle la eficiencia energética concreta de esa vivienda, el cual recibe el nombre de certificado de eficiencia energética. En este certificado de eficiencia energética, constarán los datos energéticos de la vivienda, en base a los cuales, el potencial comprador o inquilino podrán valorar si los mismos resultan convenientes o no, en atención a sus necesidades y preferencias.


¿Cómo se valora la eficiencia energética del edificio?

La valoración de la eficiencia energética de la vivienda se realiza a través de la denominada calificación de eficiencia energética, la cual recoge el resultado del cálculo del consumo de energía necesario para cubrir la demanda energética del edificio en condiciones normales de funcionamiento y ocupación. Una vez se ha realizado el cálculo del consumo energético del edificio, el mismo se compara con el consumo energético y las emisiones de CO2 de edificios de referencia que presenten unas características y localización similar, y a resultas de dicha comparativa, se asigna a la vivienda una clasificación concreta. La clasificación se realiza en base a una escala de siete grados, que transita de las letras “A” a “G”, siendo la “A” la que se asigna a los edificios más eficientes, y la letra “G” a los menos eficientes.


¿Qué elementos tendrá en cuenta el técnico a la hora de determinar la calificación?

Para determinar la calificación energética concreta de nuestra vivienda, el técnico contratado valorará un conjunto de elementos de esta, con especial atención a los siguientes:

  • La zona climática donde se ubica el edificio, es decir, el lugar geográfico donde se halla ubicada y sus particularidades meteorológicas (temperaturas habituales, precipitaciones, etc.).
  • Los elementos externos del edificio: como por ejemplo la fachada, la cubierta, sus ventanas, puertas, etc.
  • Las instalaciones de la vivienda, con especial atención a los sistemas de climatización y generación de agua caliente.
  • La tipología de energía de la que se nutre la vivienda: por ejemplo, si utiliza luz, gas natural o gasoil, etc.
  • La utilización, o no, de fuentes de energía renovables (placas solares fotovoltaicas, aerogeneradores, sistemas de geotermia, etc.).

¿Qué es el certificado de eficiencia energética?

Como se ha indicado, el certificado de eficiencia energética es el documento, emitido por un técnico habilitado, en el que se plasma la calificación de eficiencia energética de una vivienda, es decir, el informe en el que se detalla el consumo energético y las emisiones de CO2 que genera ese inmueble, así como su “nota” o calificación a la vista de la comparativa que se realiza con viviendas similares sitas en la misma zona.


¿Qué es la etiqueta de eficiencia energética?

La etiqueta de eficiencia energética es un distintivo, asociado al certificado de eficiencia energética, en el que de forma gráfica, se muestra la calificación de eficiencia energética asignada a la vivienda. Se trata pues de un documento / etiqueta, en forma de pegatina, en el que de una forma visual, se muestran todas las calificaciones posibles (de la “A”, siendo esta la más eficiente, a la “G”, siendo la menos eficiente), así como la asignación concreta que obtiene la vivienda en cuestión.


¿Cómo se obtiene el certificado de eficiencia energética?

En caso de que usted, como propietario, no disponga de un certificado de eficiencia energética de su vivienda, y necesite el mismo para alquilar la vivienda, o bien para proceder a su venta, para obtener el mismo deberá contactar con un técnico habilitado, a los efectos de que éste, previo pago de los honorarios pactados (habitualmente, los mismos no suelen superar los 100-150€ dependiendo de las características concretas de la vivienda), proceda a emitir el certificado de eficiencia energética de su vivienda, así como de la etiqueta de eficiencia energética asociada al mismo.


¿Qué elementos debe contener el certificado de eficiencia energética?

De conformidad con lo establecido en el Real Decreto 235/2013, el certificado de eficiencia energética deberá contener:

  • Identificación de la vivienda: Dirección y referencia catastral.
  • Datos del técnico certificador.
  • Datos del propietario.
  • Usos del edificio o vivienda y condiciones normales de funcionamiento y ocupación.
  • Indicación del procedimiento utilizado para la calificación.
  • Indicación de la normativa aplicable.
  • Descripción de las características energéticas del edificio.
  • Calificación de eficiencia energética obtenida.

Asimismo, en el caso de edificios ya existentes, será necesario que el técnico acompañe un documento de recomendaciones para la mejora de la calificación, en el que se detallen posibles acciones para un incremento de la eficiencia energética de la vivienda y, por lo tanto, de reducción del consumo, así como información en relación al coste que, en su caso, podría conllevar la ejecución de tales recomendaciones.


¿Qué técnicos pueden emitir un certificado de eficiencia energética?

Las personas que pueden emitir el certificado de eficiencia energética, como se ha comentado, deben ser técnicos reconocidos por la normativa vigente a tal efecto. En concreto, es de aplicación lo dispuesto en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, en el que se establece que lo podrán emitir, además de Arquitectos y Arquitectos Técnicos, licenciados o graduados en una multitud de disciplinas propias de la Ingeniería (como la aeronáutica, la agrónoma, la Industrial, de Minas, de Montes, de Telecomunicaciones, la Naval, la Forestal, o de Obras Públicas, entre otras).


¿Qué validez tiene un certificado de eficiencia energética?

El certificado de eficiencia energética tendrá una validez de 10 años, de modo que, dentro de dicho periodo de validez, el propietario lo podrá utilizar en sucesivas operaciones de compraventa. No obstante, por supuesto, si voluntariamente se prefiere realizar uno nuevo a la vista de variaciones en las instalaciones de la vivienda, no hay problema alguno con ello.


¿Es posible realizar una compraventa sin entregar el certificado de eficiencia energética?

Efectivamente, si el comprador exonera de forma expresa al vendedor de entregarle el certificado de eficiencia energética, o admite que se lo entregue en un momento posterior, es posible otorgar igualmente la escritura de compraventa.

Jesús Benavides Lima

Notario de Barcelona