Estoy pensando en comprar o vender un inmueble alquilado… ¿qué derechos tiene el inquilino?

Estoy pensando en comprar o vender un inmueble alquilado… ¿qué derechos tiene el inquilino?

El presente artículo tiene por objeto exponer todas aquellas cuestiones que, tanto comprador como vendedor, deben tener en cuenta en el caso de que el inmueble objeto de transmisión se halle arrendado a un tercero, pues en tal caso, la ley determina un régimen especial para tener en cuenta, con una serie de derechos a favor del inquilino que deberán respetarse para que la compraventa se pueda realizar de forma adecuada.

En este caso, nuevamente, como viene siendo de costumbre, en mi exposición utilizaré el sistema de preguntas y respuestas breves, resaltando en cualquier caso los elementos más relevantes a tener en cuenta, para que si así se prefiere, se pueda realizar una lectura rápida del artículo simplemente leyendo las preguntas y la letra en negrita.


¿Qué es un contrato de arrendamiento en general?

De conformidad con lo dispuesto en la normativa civil, por regla general, un contrato de arrendamiento es aquel en virtud del cual, una parte, que se denomina arrendador, como propietario de un bien, se obliga a ceder el goce o uso de dicho bien a otra persona, que se denomina arrendatario, durante un tiempo determinado, y a cambio de una contraprestación económica determinada.

Así pues, por ejemplo, si nos vamos de vacaciones unos días a otro país, tal vez necesitemos utilizar un coche para desplazarnos por los lugares que queramos visitar. A tal efecto, alquilaremos un coche a una compañía de alquiler de vehículos, de modo que dicha empresa, como propietaria del coche, nos cederá su uso por el plazo convenido (por ejemplo, 4 días), a cambio de una contraprestación económica (por ejemplo, 250€), tras lo cual, deberemos devolver el vehículo a su propietario.


¿Qué es un contrato de arrendamiento de bien inmueble?

Como se ha podido observar en la pregunta precedente, en el Código Civil podemos hallar un conjunto de normas que regulan el contrato de arrendamiento en general, cuando se refiere a cualquier clase de bien. 

No obstante, cuando el arrendamiento se refiere a un bien inmueble, podemos precisar todavía más la definición, afirmando pues que por un contrato de arrendamiento de un bien inmueble cabe entender un negocio jurídico en virtud del cual el propietario de un inmueble, que se denominará arrendador, cede el uso de dicho inmueble a una tercera persona, que se denomina inquilino o arrendatario, por un tiempo determinado y a cambio de un precio convenido.


¿El propietario de un bien inmueble “puede pactar lo que quiera” con el inquilino o arrendatario?

Es necesario indicar que, dada la relevancia de este sector de contratación, el legislador ha considerado más adecuado regular expresamente y aparte del Código Civil esta tipología de contratos de alquileres, en concreto, en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, como se explicará en las siguientes preguntas.

Así pues, al amparo del principio de autonomía de la voluntad de las partes, consagrado por el artículo 1.255 del Código Civil, las partes podrán establecer libremente aquellos acuerdos que estimen convenientes en su contrato de alquiler pero, como se ha indicado, al existir una normativa propia que regula esta tipología de contratos, dichos pactos quedarán limitados por el contenido de esta ley, la cual, en muchos de sus aspectos, tiene carácter de norma imperativa, como por ejemplo sucede con el plazo de duración del contrato, o en los derechos del inquilino cuando se venda la vivienda arrendada, de modo que en tal caso, las partes no podrán pactar lo que quieran, sino que deberán respetar los límites que establezca la ley para cada caso concreto.


¿Qué normativa se aplica al arrendamiento (o alquiler) de un bien inmueble?

Así pues, cuando estemos ante un arrendamiento de una finca o una vivienda, por ejemplo, en primer lugar, para determinar qué norma le será de aplicación, tendremos que analizar la tipología de inmueble que se trate, pues dependiendo de la naturaleza del bien inmueble, será de aplicación una u otra normativa distinta. Por consiguiente:

  • Si estamos ante una finca urbana (como por ejemplo un piso o un local comercial), la norma de referencia será la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
  • Por el contrario, si el arrendamiento versa sobre una finca rústica (como por ejemplo, una explotación agrícola, ganadera o forestal), la norma de referencia será la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos.

Sobre estas normas, es necesario precisar que las mismas tienen carácter estatal, de modo que esta regulación se aplicará con carácter general a todos los arrendamientos de inmuebles situados en territorio del estado español. No obstante, no es menos cierto que, en determinados ámbitos, como por ejemplo:

  • En materia de contratos de arrendamiento de fincas rústicas, existen Comunidades Autónomas que tienen normativa propia que es necesario tener en cuenta (como sucede en el caso de Cataluña, en cuyo Libro VI de su Código Civil, artículos 623-11 y siguientes, se regula el arrendamiento de fincas rústicas).
  • O en materia de alquileres turísticos o vacacionales, en el que también determinadas Comunidades Autónomas han desarrollado normativas propias que también deberán tenerse en cuenta en esos sectores de actividad.

¿Por qué existe una normativa especial que regula expresamente los arrendamientos de inmuebles urbanos?

A la vista de lo expuesto en la pregunta precedente, como se ha podido observar, cuando estemos ante un arrendamiento de finca urbana (por ejemplo, una casa o un piso), la norma que regulará ese contrato de alquiler será una ley creada específicamente a tal efecto, es decir, la ya citada Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Así pues, es necesario comprender que cuando la cesión de goce o uso se refiere a un inmueble urbano, las reglas a tener en cuenta, desde un punto de vista legal, no son las normas comunes que regulan cualquier clase de contrato de arrendamiento, sino que a la vista de la importancia que tiene en la vida de las personas la necesidad de vivienda, el legislador ha optado por crear un marco normativo específico para esta clase de arrendamientos, para así proteger adecuadamente los derechos de las partes y dar cumplimiento al mandato constitucional establecido a tal efecto, pues recordemos que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 47 de la Constitución española, todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, de modo que este objetivo es un principio rector de la política social y económica fijado por el legislador constituyente que todos los poderes públicos deben tratar de fomentar y proteger en su ámbito de actuación.

Así pues, cuando estemos ante un arrendamiento o alquiler de una vivienda, deberemos tomar como referencia normativa lo dispuesto en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la que se detallan todos los aspectos a tener en cuenta en estos alquileres que tienen por objeto una vivienda, lo cual, como se verá, tendrá una gran trascendencia en el caso de que la vivienda que se pretenda vender se halle alquilada. 

Sobre esta normativa, es menester indicar que la misma ha sufrido múltiples reformas parciales desde su promulgación, de entre las cuales podemos destacar las operadas por las siguientes normas:

  • Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social (AQUÍ).
  • Ley 50/1998, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social (AQUÍ).
  • Ley 55/1999, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del orden social (AQUÍ).
  • Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (AQUÍ).
  • Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios (AQUÍ).
  • Ley 39/2010, de 22 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2011 (AQUÍ).
  • Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas (AQUÍ).
  • Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española (AQUÍ).
  • Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (AQUÍ) derogado posteriormente por Acuerdo del Congreso de los Diputados de fecha 22 de enero de 2019, según resulta de Resolución de la misma fecha publicada en el BOE de 24 de enero de 2019 (AQUÍ).
  • Y el reciente Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (AQUÍ).

A la vista de lo indicado, en el presente artículo, el lector tendrá oportunidad de comprender qué sucede cuando se quiere comprar o vender una vivienda (una casa o un piso, por ejemplo), que se halla arrendada. Asimismo, adicionalmente, también se analizará al final de este artículo qué sucede cuando el inmueble arrendado no es una vivienda destinada a habitación, sino otra tipología de bienes inmuebles, como por ejemplo locales de negocio.

Aclaradas estas pequeñas nociones básicas sobre qué es un contrato de arrendamiento, el tipo de inmueble que puede ser objeto de arrendamiento; y, en consecuencia, la normativa aplicable en cuestión. Es hora de centrar el artículo, en el arrendatario o inquilino y su derecho de goce o uso sobre, en este caso, la vivienda arrendada.

¿Qué sucede habitualmente con el derecho de uso de una vivienda que se vende?

Normalmente, lo más habitual es que, cuando el propietario de una vivienda procede a vender la misma, esta casa o piso se hallen libres de arrendatarios u ocupantes, de modo que en ese inmueble vive su vendedor (o no), pero no hay nadie más viviendo en esa vivienda, ni como inquilino, ni como morador amparado por cualquier otra clase de derecho. Así pues, cuando se formaliza la venta del inmueble mediante el otorgamiento de la escritura de compraventa, el vendedor transfiere el pleno dominio de la finca al comprador, el cual, adquiere pues tanto la propiedad de la vivienda, como el derecho de goce o uso inmediato de la misma, de modo que, al estar la finca libre de inquilinos, ocupantes o precaristas, éste ya puede disponer de ella desde el mismo momento en que se firma pues la escritura pública.

Así pues, por ejemplo, el Sr. Juan, propietario de un piso en Barcelona, vende el mismo a la Sra. María, que lo compra, libre de arrendatarios, precaristas u ocupantes. Por consiguiente, en el mismo acto de la compraventa, el vendedor hace entrega de las llaves del piso a la compradora, momento a partir del cual la Sra. María ya puede acceder libremente a su nuevo piso y vivir en él o utilizarlo sin problema alguno como le plazca.


¿Qué sucede si la vivienda que se vende está arrendada?

Por el contrario, aunque sea lo menos habitual en la práctica, también puede suceder que la vivienda en cuestión que es objeto de compraventa se halle arrendada a unos inquilinos. 

Así pues, si se produce la compraventa de la vivienda en estas circunstancias, el comprador adquirirá el derecho de propiedad sobre la vivienda, pero el derecho de goce y disfrute de la vivienda seguirá en manos del arrendatario, el cual deberá ser respetado en los términos que consten en el contrato de alquiler, con las garantías que establece la ley y, en su caso, con los pactos que pudieren alcanzar las partes, todo lo cual se tratará de desarrollar en las preguntas que a continuación se exponen.

Así pues, por ejemplo, el Sr. Juan, propietario de un piso en Barcelona, quiere vender el mismo a la Sra. María, que lo quiere comprar, pero dicho piso se halla alquilado al Sr. Jesús, con un contrato de alquiler de una duración de 5 años, quedando aún pendientes de cumplir 3 de ellos. En tal caso, habrá que determinar qué derechos tiene el Sr. Jesús, tanto por lo que se refiere a la posible compra de esta vivienda (pudiéndose avanzar ya aquí que eventualmente tendrá un derecho de adquisición preferente sobre la misma), como en relación con la vigencia del contrato de alquiler suscrito.


¿Cuál es el aspecto fundamental a tener en cuenta si la vivienda está arrendada?

En caso de que la vivienda a vender o comprar (dependiendo de la óptica que se analice, claro está) se halle arrendada, las partes deben tener en cuenta que el régimen jurídico a aplicar dependerá fundamentalmente de los pactos que hubieren alcanzado el propietario de la vivienda y el inquilino al formalizar su contrato de alquiler, es decir, de lo que técnicamente se conoce como principio de autonomía de la voluntad de las partes. Así pues, en primer lugar, si las partes hubieren pactado expresamente algún acuerdo relativo al reconocimiento o renuncia de un derecho de adquisición preferente sobre la finca se deberá atender a lo que hayan pactado las partes para la posibilidad de su ejercicio o no, siempre y cuando dicho pacto no contravenga el contenido de una norma imperativa (es decir, de obligado cumplimiento y sobre la cual las partes no pueden disponer o renunciar a su aplicación).

Así pues, siguiendo el supuesto anterior, si por ejemplo el Sr. Juan y el Sr. Jesús, en su contrato de alquiler hubieren pactado una renuncia al derecho de adquisición preferente, el Sr. Juan podrá vender la vivienda a la Sra. María sin más problema.

Asimismo, si por el contrario hubieren pactado el reconocimiento expreso de un derecho de adquisición preferente, así como, en su caso, los términos del mismo, dicho acuerdo también será vinculante para las partes.

Por el contrario, si las partes no hubieren pactado nada al respecto, entrará en juego el régimen legal supletorio previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos, en virtud del cual se reconocen los llamados derechos de tanteo y retracto en favor del inquilino, los cuales se tratarán de exponer en las preguntas que a continuación se desarrollan.

Siguiendo pues el ejemplo anterior, por el contrario, si el Sr. Juan y el Sr. Jesús no hubieren pactado nada expresamente, el Sr. Jesús tendrá un derecho de adquisición preferente sobre la vivienda que él tiene alquilada, en los términos que se explicarán en las siguientes preguntas.

Llegados a este punto, ahora vienen, las preguntas o cuestiones claves cuando se plantea la venta de una vivienda alquilada: “El derecho de adquisición preferente del inquilino”.

¿Qué circunstancias darán lugar a la existencia o no del derecho de adquisición preferente del inquilino en caso de venta de la vivienda?

Como se acaba de indicar en la pregunta precedente, para determinar si el inquilino de una vivienda tiene o no un derecho de adquisición preferente sobre la misma en caso de que su propietario quiera venderla, deberemos atender a lo que las partes hubieran pactado en el contrato de alquiler. Así pues:

  • PACTO ENTRE LAS PARTES: Si las partes hubieran pactado su reconocimiento expreso en el contrato, así como sus términos, el derecho de adquisición preferente se podrá ejercer de la forma que se hubiere pactado.
  • RENUNCIA EXPRESA: Si por el contrario las partes hubieren renunciado expresamente en el contrato de alquiler a este derecho de adquisición preferente, el inquilino no tendrá derecho alguno a adquirir la vivienda de un modo preferente en caso de venta por parte del propietario, de modo que éste podrá formalizar la compraventa con el comprador que él quiera, sin más impedimentos. En este caso, el propietario de la vivienda arrendador simplemente deberá notificar al inquilino su intención de vender la vivienda, con un plazo de al menos treinta días de antelación respecto de la fecha en que se formalice la venta.
  • AUSENCIA DE PACTO ENTRE LAS PARTES (es decir, que en el contrato de arrendamiento no se dice nada al respecto): En el supuesto de que las partes no hubieren pactado nada al respecto, es decir, ni su reconocimiento ni su renuncia, en tal caso se aplicará el régimen legal supletorio que prevé la Ley de Arrendamientos Urbanos, en el que efectivamente se reconoce un derecho de adquisición preferente a favor del inquilino, en los términos que se tratará de exponer en las siguientes preguntas.

¿Qué derechos engloba en realidad este derecho de adquisición preferente?

Bajo el paraguas de este derecho de adquisición preferente, en realidad, la ley reconoce al inquilino dos derechos diferenciados, a saber:

  • Un derecho de tanteo. En relación al derecho de tanteo, es menester indicar que el mismo hace referencia a la posibilidad de que el inquilino, una vez que el propietario de la vivienda le notifica el hecho de que ha puesto la vivienda a la venta y que ya tiene un posible comprador con el que ha pactado un precio de venta, éste proceda a “igualar la oferta”, de modo que si acepta pagar el mismo precio que el acordado con ese posible comprador, el inquilino tendrá derecho a adquirir la vivienda alquilada, debiendo en tal caso el vendedor proceder a su venta a este inquilino, desechando así la oferta inicial aceptada por parte del otro potencial comprador.
  • Un derecho de retracto. Por el contrario, el derecho de retracto hace referencia a la situación que se generaría en caso de que el propietario de la vivienda no respete el derecho de tanteo del inquilino, de modo que proceda a vender la vivienda a otro comprador sin darle la posibilidad de “igualar la oferta” (porque por ejemplo no se lo notifica). En tal caso, el inquilino, una vez tenga conocimiento de la venta, ejerciendo este derecho de retracto, tendrá la posibilidad de, pagando el precio que hubiere abonado este comprador, adquirir igualmente la propiedad de la vivienda, quedando así anulada esa venta inicial que se hizo a favor de un tercero.

¿Cómo se ejercita en la práctica el derecho de tanteo?

  • PRIMER PASO (NOTIFICAR FORMALMENTE AL INQUILINO): Llegados a este punto, en el caso de que el propietario de la vivienda decida vender la finca, una vez comercialice la misma y encuentre a un posible comprador con el que pacte las condiciones fundamentales de la operación (en especial, el precio), el propietario deberá notificar fehacientemente al inquilino la decisión de vender la finca (con detalle del precio y demás condiciones esenciales de la transmisión). En este caso, en relación con esta notificación fehaciente, la ley no detalla el modo concreto en que debe efectuarse, pero lo más habitual para ello es recurrir a un burofax. En dicha comunicación, se detallará el precio de venta, la forma de pago, la fecha prevista de firma de la escritura de compraventa, así como cualquier otro acuerdo entre las partes que pudiera ser relevante, atendiendo a las circunstancias concretas del caso.
  • SEGUNDO PASO (RECEPCIONAR LA NOTIFICACIÓN): Recibida pues esta notificación fehaciente por parte del inquilino, la ley le concede un plazo de treinta días naturales (es decir, de un mes), para ejercer lo que técnicamente se denomina como derecho de tanteo, es decir, un derecho a “igualar” la oferta de ese posible comprador, de modo que, en tal caso, será el inquilino el que finalmente adquiera la vivienda, y no ese posible comprador que realizó la oferta inicialmente aceptada por el vendedor, pues como se indica, el inquilino tiene un derecho de adquisición preferente.
  • TERCER PASO (CONTESTAR FORMALMENTE A LA NOTIFICACION): A tal efecto, en la práctica, el inquilino deberá notificar fehacientemente esta voluntad de ejercer el derecho de tanteo al vendedor (normalmente, también mediante burofax), en el que le comunicará su voluntad de “igualar la oferta”, citándolo a tal efecto un día y hora concretos, en una Notaría de su elección, para formalizar la escritura de compraventa. En tal caso, el vendedor deberá aceptar la propuesta de su inquilino y vender la vivienda al mismo, desechando la oferta que inicialmente le realizó ese otro potencial comprador.

    Así pues, retomando el ejemplo anterior, si el Sr. Juan, propietario de un piso en Barcelona, quiere vender el mismo a la Sra. María, que lo quiere comprar (habiendo pactado un precio de venta de 300.000€), pero dicho piso se halla alquilado al Sr. Jesús, con un contrato de alquiler de una duración de 5 años, quedando aún pendientes de cumplir 3 de ellos, se deberá proceder del siguiente modo:
  • El Sr. Juan deberá enviar un burofax al Sr. Jesús, notificándole que desea vender la vivienda que tiene alquilada, y que a tal efecto ya tiene un comprador que le ofrece 300.000€.
  • Si el Sr. Jesús recibe esta notificación el día 1 de mazo, el mismo dispondrá de plazo hasta el 31 de marzo para decidir qué hacer.
  • Si el Sr. Jesús decide “igualar la oferta”, deberá enviar un burofax al Sr. Juan en el que así se desprenda, y asimismo deberá citarlo en un Notario de su confianza, por ejemplo el 25 de marzo, para formalizar la compra. En tal caso, el Sr. Juan estará obligado a vender la finca al Sr. Jesús, pues éste tiene un derecho de adquisición preferente.

¿Qué sucede si el inquilino no ejerce el derecho de tanteo?

Transcurridos pues los treinta días naturales desde que se hubiere notificado fehacientemente la intención de vender la finca, sin que el inquilino haya manifestado su intención de ejercer el derecho de tanteo explicado en la pregunta precedente, o en su caso, hubiere notificado fehacientemente su intención de renunciar al mismo, el propietario de la vivienda ya podrá formalizar la compraventa con el comprador que hubiere hallado. A tal efecto, otorgarán la correspondiente escritura de compraventa ante Notario, en la cual, se deberá dejar constancia de la notificación fehaciente que se hubiere realizado al inquilino, para así poder verificar que ha transcurrido ese plazo de treinta días naturales, pues en caso contrario, la escritura no se podrá inscribir en el Registro de la Propiedad.

Así pues, siguiendo el ejemplo propuesto, si el Sr. Jesús no quiere comprar la vivienda, una vez transcurra ese plazo de 30 días naturales, es decir, a partir del 1 de abril, el Sr. Juan, como propietario, ya podrá vender la finca a la Sra. María por esos 300.000€ pactados.


¿Qué sucedería si finalmente el propietario no formaliza la venta de la vivienda?

En el caso de que, una vez notificada fehacientemente la decisión de vender la finca por parte del propietario, por el motivo que fuere (por ejemplo, porque el posible comprador finalmente “se echa atrás” y no la compra), el propietario no vende la vivienda, es necesario dejar constancia de que la ley determina que los efectos de esta notificación caducarán a los 180 días naturales siguientes de la misma. Así pues, transcurridos estos seis meses desde la notificación, sin que se hubiera materializado la venta, si posteriormente el propietario decide vender la finca y hallare un comprador que realizare una nueva oferta, en tal caso se deberá realizar una nueva notificación fehaciente al inquilino, el cual dispondrá de un nuevo plazo de treinta días naturales para ejercer el derecho de tanteo que le concede la ley, en los términos expuestos en las preguntas precedentes.

Así pues, siguiendo el ejemplo propuesto, si finalmente la Sra. María no adquiriere la vivienda, los efectos de la notificación realizada caducarían a finales de agosto, de modo que a partir del 29 de agosto, si el Sr. Juan hallare un nuevo posible comprador que le ofreciere esos 300.000€, debería notificarlo fehacientemente de nuevo al Sr. Jesús, para que éste, dentro de un nuevo plazo de treinta días naturales, pueda ejercer el derecho de tanteo si lo considera oportuno.


¿Qué pasaría si el propietario de la vivienda no notifica al inquilino su voluntad de vender la vivienda y la vende?

En el supuesto de que el propietario de la vivienda, desoyendo lo establecido por la ley, decida vender la vivienda a un comprador sin realizar la notificación fehaciente al inquilino, en tal caso entrará en juego lo que técnicamente se denomina derecho de retracto, cuyas características se desarrollarán a continuación. Así pues, en este supuesto, una vez se haya formalizado la compraventa, el comprador estará obligado a notificar fehacientemente al inquilino las condiciones en las que se formalizó la compraventa (normalmente, mediante la entrega de una copia simple de la escritura vía burofax), y a partir de ese momento, el inquilino tendrá derecho a ejercer el citado derecho de retracto.

A tal efecto, el inquilino, dentro de este plazo de treinta días naturales desde que le notifiquen las condiciones esenciales de la venta (o, en su caso, tenga constancia de las mismas por cualquier vía), deberá entablar una acción judicial contra el comprador de la vivienda para ejercer este derecho de retracto y, asimismo, consignar el importe del precio de la compra en la cuenta de consignaciones del Juzgado. Finalmente, si esa acción judicial prospera, los efectos de la compraventa entre el antiguo propietario y el comprador quedarán “anulados”, de modo que el comprador de la vivienda recuperará el dinero que pagó por la vivienda (ese importe que el inquilino ha consignado en el Juzgado al interponer su demanda), pero perderá su propiedad, la cual quedará en manos del inquilino que ha ejercido el derecho de retracto.

Así pues, retomando el ejemplo anterior, si el Sr. Juan vende la vivienda a la Sra. María por esos 300.000€ sin notificar la operación al Sr. Jesús, éste tendrá derecho a demandar a la Sra. María para ejercer el derecho de retracto. A tal efecto, junto con la demanda, que deberá presentar dentro de esos 30 días siguientes a que haya tenido conocimiento de la operación, depositará en el juzgado los 300.000€ del precio de compra. Finalmente, si la demanda prospera y es estimada, esos 300.000€ serán entregados al comprador, que recuperará su dinero pero perderá la propiedad del bien, mientras que la propiedad del bien quedará en manos del inquilino, Sr. Jesús, que ha ejercido el derecho de retracto.

Asimismo, es necesario precisar que este derecho de retracto también se podrá ejercer por el inquilino en el caso de que el propietario de la vivienda, al notificarle su intención de vender la vivienda, la hiciere de un modo incompleto (por ejemplo, escondiendo información de los pactos fundamentales alcanzados), o informando de un precio de venta superior al que finalmente se formalice la operación, todo ello a los efectos de facilitar una información inexacta al inquilino, con el objetivo de conseguir que éste no ejerza el derecho de tanteo, por los motivos que fueren.

Así pues, retomando el ejemplo anterior, si el Sr. Juan vende la vivienda a la Sra. María por esos 300.000€, pero al notificarlo al Sr. Jesús le indica que el precio de venta será de 400.000€, para así disuadirlo de que adquiera la vivienda, pero finalmente la vende por los 300.000€ pactados, en tal caso el Sr. Jesús podrá ejercer el derecho de retracto en los términos expuestos.


¿El derecho de tanteo o retracto siempre tiene preferencia sobre cualquier otra persona?

Efectivamente, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que los derechos de tanteo o retracto del arrendatario tendrán preferencia sobre cualquier otro de análoga naturaleza que pudiere existir, salvo en dos excepciones:

  • En el caso del derecho de retracto que tuvieren los codueños (artículo 25.4 LAU): Es decir, que en caso de que la vivienda a adquirir tuviere varios dueños, si se compra sólo una porción, hay que tener en cuenta que los otros dueños tienen “preferencia” a la hora de comprar esa parte respecto del derecho que pudiere tener el inquilino.
  • En el caso de que se hubiere pactado un derecho de retracto convencional y el mismo se halla reinscrito en el Registro de la Propiedad cuando se celebró el contrato de arrendamiento (artículo 25.4 LAU): Es decir, que en el pasado, esa finca se hubiere vendido al actual propietario, pero el anterior propietario se hubiere reservado un derecho de “recomprar” la finca, y el mismo se hallare inscrito en el Registro de la Propiedad.

¿Existe algún supuesto excepcional en el que estos derechos de tanteo y retracto del inquilino no se puedan ejercitar?

Efectivamente, aunque la posibilidad de su ejercicio es la regla general, la ley determina dos supuestos excepcionales en los que los derechos de tanteo y retracto a favor del inquilino no se podrán aplicar. Así pues, estos son:

  • En el caso de que la vivienda arrendada se venda juntamente con la totalidad de viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble (art. 25.7 LAU).
  • Así como en el caso de que se vendan de forma conjunta, por distintos propietarios, y a un mismo comprador, la totalidad de pisos o locales de un inmueble (art. 25.7 LAU).

No obstante, para evitar equívocos, la ley deja claro que en el caso de que el inmueble tenga sólo una vivienda, el inquilino si que tendrá derecho de tanteo o retracto en los términos expuestos en este artículo (art. 25.7 in fine LAU).

Dejamos ahora, al margen el derecho de adquisición preferente del inquilino, y nos centramos en la otra gran preocupación de inquilinos y propietarios: “que sucede con el plazo pactado del contrato de arrendamiento como consecuencia de la venta a un nuevo propietario”.

Si finalmente se formaliza la venta de la vivienda a un comprador distinto del inquilino ¿qué sucede con el contrato de alquiler?

En caso de que finalmente, ya fuere porque el inquilino ha renunciado a su derecho de tanteo en el contrato de alquiler, o porque a la vista de las condiciones de la venta no le ha interesado ejercerlo (es decir, que prefiere no comprar la vivienda), la vivienda en cuestión sea vendida a un comprador distinto del inquilino, es necesario determinar qué sucederá con ese contrato de alquiler que suscribió el antiguo propietario de la vivienda, que ahora la ha vendido, con el inquilino actual.

A tal efecto, es necesario traer a colación lo dispuesto por el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en el que se establece que el adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato (o siete años si el arrendador fuere una persona jurídica), incluso en el caso de que las partes hubieren pactado que la venta de la vivienda extinguiría el arrendamiento.

No obstante es menester indicar asimismo que, de conformidad con el citado precepto, por regla general, si el contrato de arrendamiento tuviere una duración superior a 5 años (o a 7 si el arrendador anterior fuere persona jurídica), el adquirente también quedará subrogado en la totalidad de la duración pactada.

Así pues, retomando el ejemplo anterior, si el Sr. Juan finalmente vende la vivienda a la Sra. María, ésta deberá respetar el contrato del Sr. Jesús, de modo que el mismo podrá permanecer en dicha vivienda, como inquilino, los tres años pendientes de cumplimiento de su contrato, tal y como se había planteado en los supuestos de hecho anteriores.

Así pues, igualmente, si ese contrato de alquiler inicialmente suscrito entre el Sr. Juan y el Sr. Jesús tuviere una duración de 10 años, si se vende la finca a los dos años, la nueva compradora, la Sra. María, deberá respetar en principio la duración de ese contrato de alquiler, salvo que concurran unas circunstancias muy excepcionales que prevé la Ley Hipotecaria.

Por último, y aprovechando este inciso, es menester indicar que todas estas reglas se aplicarán a contratos de alquiler que se hubieren suscrito cuando la redacción actual de la Ley de Arrendamientos Urbanos ya estuviere en vigor, es decir, a partir de 6 de marzo de 2019, mientras que para contratos anteriores (especialmente los llamados de “renta antigua”), será necesario analizar la normativa vigente en el momento que se celebró el contrato para verificar los derechos que tanto el vendedor, como el comprador, como el inquilino, tuvieren. En estos casos, sin duda, puede ser muy recomendable que las partes acudan a un abogado especializado en la materia que les pueda asesorar adecuadamente a la vista de sus circunstancias concretas.

En este sentido, deberán tenerse en cuenta las siguientes normas:

  • A los arrendamientos anteriores a 9 de mayo de 1985, les será de aplicación el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos (AQUÍ).
  • A los arrendamientos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, les será de aplicación lo dispuesto en el Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica (AQUÍ).
  • A los arrendamientos celebrados a partir del 1 de enero de 1995, les será de aplicación la ya citada Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (AQUÍ), debiéndose tener en cuenta todas las reformas que ha sufrido esta norma, y que se han detallado en una pregunta anterior.
El contrato de arrendamiento de inmueble, su posible inscripción en el Registro de la Propiedad y pincelada fiscal a tener en cuenta…

¿Es posible inscribir un contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad?

Efectivamente, aunque sea una práctica no muy habitual en la actualidad, los interesados deben saber que sí es posible inscribir un contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad. A tal efecto, los interesados deberán acudir a un Notario y elevar a público este contrato de alquiler, para posteriormente presentarlo al Registro de la Propiedad, previa liquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales correspondiente.

Sobre los beneficios de esta inscripción, indicar que, hasta 2019, ello era muy importante, pues en caso de venta de la vivienda arrendada, el derecho del inquilino sólo estaba protegido frente al nuevo propietario si el contrato de alquiler estaba inscrito. No obstante, con la actual normativa, ello no es ya así, pues el derecho del inquilino queda protegido en todo caso, de modo que la inscripción del contrato de alquiler puede haber perdido cierto interés.

No obstante, en la actualidad, la inscripción del contrato de alquiler también puede resultar muy interesante para el propietario de la vivienda pues, en caso de impago del inquilino, si se hubiere pactado en el contrato que el mismo quedará resuelto por falta de pago de la renta, esta resolución tendrá lugarde pleno derecho (es decir, que quedará anulado sin necesidad de que se celebre un juicio declarativo previo) una vez que el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado el requerimiento en el plazo de diez días hábiles (véase a este respecto el artículo 27.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

Así pues, si se produjere esta situación de impago, y se hubiere inscrito el contrato en el Registro de la Propiedad con estos términos, el propietario podrá recuperar la posesión del inmueble de un modo mucho más rápido.

Por el contrario, como aspectos negativos de esta opción, indicar que la misma tendrá un coste más elevado, pues será necesario otorgar una escritura de elevación a público del contrato de alquiler e inscribir la misma en el Registro de la Propiedad, lo cual tiene un coste, y porque asimismo será necesario afrontar el coste fiscal derivado, en forma de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, el cual, en el caso de Cataluña, tributará al 0,5% del importe total de las rentas pactadas en el contrato. No obstante, para el caso de que se trate de una vivienda habitual, nos podremos beneficiar de una exención del impuesto, en virtud del reciente Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

  • Si desea obtener un presupuesto personalizado sobre esta tipología de escrituras, puede contactar directamente con nuestro departamento especialista en presupuestos@diagonal550.com.
  • Y asimismo, si desea más información sobre el coste fiscal de este acto, puede informarse directamente sobre ello en la web de la Agencia Tributaria catalana (AQUÍ).
No debe confundirse el contrato de arrendamiento con otras figuras posesorias parecidas pero diferentes; y a su vez, también saber discernir los diferentes derechos del inquilino según el tipo de arrendamiento que se trate.

¿Es lo mismo estar en precario que vivir de alquiler?

A diferencia de un contrato de alquiler, la figura del precario es una institución distinta, y corresponde a aquella circunstancia en la que el propietario de una vivienda consiente o tolera que otra persona viva en la misma de forma gratuita.

En este caso, si se procede a una venta de la vivienda en cuestión, el precarista no tendrá un derecho de adquisición preferente, pues no existe norma que así lo establezca.


¿Es lo mismo el contrato de arrendamiento que el derecho de uso o del derecho de habitación?

A diferencia del contrato de arrendamiento, los derechos de uso y habitación son derechos reales que permiten, en el primer caso, el uso de un inmueble en la forma que se establezca en el título de constitución (o, en su defecto, para atender sus necesidades y las de quienes convivan con ellos), mientras que en el caso del derecho de habitación, el mismo permite ocupar las dependencias y anexos de una vivienda que se detallen en el título constitutivo (o, en su defecto, los que sean precisos para atender sus necesidades de vivienda y de las que convivan con ellos).

Sobre estos derechos reales, es necesario que los interesados sepan que los mismos se constituyen con carácter vitalicio (salvo disposición en contrario) y tienen un carácter intransmisible, de modo que su titular no lo puede vender.

Así pues, si se vendiere una vivienda sobre la que pese alguno de estos derechos reales, la finca seguirá gravada por estos derechos reales por lo que refiere al nuevo comprador, de modo que el mismo deberá mantener y respetar estos derechos de uso o habitación, que se extinguirán o bien a la muerte de sus titulares, o bien por renuncia de su titular, y sin que el titular de tal derecho tenga un derecho de adquisición preferente.


¿Es lo mismo el alquiler de una vivienda de larga duración que un alquiler vacacional o de corta estancia?

En el caso de que el alquiler de la vivienda esté destinado a un uso vacacional de corta duración, la normativa aplicable por supuesto no es la misma que para un arrendamiento de vivienda ordinario, sino que, en este caso, cada Comunidad Autónoma dispone de una normativa propia, de modo que se deberá atender a la misma para poder determinar qué derechos asisten en cada caso a las partes.

En cualquier caso, en dicha normativa lo razonable es que no se establezca un derecho de adquisición preferente a favor de la persona que se hallare temporalmente disfrutando de dicha vivienda vacacional.


¿Qué sucede cuando el inmueble alquilado no es una vivienda destinada a habitación de personas?

En caso de que el bien inmueble alquilado objeto de compraventa no fue una vivienda destinada a la habitación de personas, sino otra clase de bienes inmuebles, deberemos estar a la tipología concreta de bien para determinar el régimen aplicable. Así pues:

  • En el caso de arrendamientos de fincas urbanas destinadas a uso distinto de vivienda (como por ejemplo un local comercial), será de aplicación lo dispuesto en el artículo 31 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la cual determina que en materia de derecho de tanteo y retracto del arrendatario, se aplicará el mismo régimen del artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, de modo que efectivamente, el inquilino de, por ejemplo, un local comercial, también tendrá derecho de adquisición preferente en caso de venta del mismo.
  • En el caso de que estemos ante una plaza de garaje, aunque existe cierta controversia al respecto, la doctrina mayoritaria considera que no estamos propiamente ante una finca urbana, de modo que no serían de aplicación las reglas de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino las generales del Código Civil, de modo que en tal caso el inquilino de la plaza de garaje no tendrá un derecho de adquisición preferente en caso de venta de dicho aparcamiento, salvo que, claro está, se hubiere pactado en contrato o que la plaza de garaje fuere un anejo inseparable de una vivienda.
  • En el caso de las fincas rústicas, se deberá estar a lo dispuesto en la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de arrendamientos rústicos, en cuyo artículo 22.2 se establece que “en toda transmisión ínter vivos de fincas rústicas arrendadas, incluida la donación, aportación a sociedad, permuta, adjudicación en pago o cualquiera otra distinta de la compraventa, de su nuda propiedad, de porción determinada o de una participación indivisa de aquéllas, el arrendatario que sea agricultor profesional tendrá derecho de tanteo o retracto”. Así pues, si se cumplen estas condiciones, también existirá un derecho de adquisición preferente a favor del arrendatario, en cuyo caso se tendrá que observar el procedimiento previsto en dicha norma para notificar la intención de venta y, en su caso, acordar la compraventa con el posible comprador que hubiere ofertado o, en su defecto, con el arrendatario, si igualare dicha oferta. Si la finca rústica estuviere situada en Cataluña, en tal caso se deberá tener en cuenta el régimen legal previsto en los artículos 623-11 y siguientes del Libro VI de su Código Civil de Cataluña.

Esperando pues que este artículo haya resuelto sus dudas sobre qué aspectos deben tenerse en cuenta cuando se vende o se compra un inmueble que está alquilado, a continuación, se procede a resumir los aspectos fundamentales tratados:
  1. Lo más habitual es que, cuando se vende una vivienda, la misma no se halle alquilada, de modo que al formalizarse la compraventa, el comprador ya puede disponer de ella y utilizarla como considere oportuno.
  2. No obstante, también puede suceder que la vivienda que se vende se halle alquilada, en cuyo caso, será necesario tener en cuenta los derechos que, en su caso, pudiere tener el inquilino, y que vienen reconocidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos.
  3. Para saber qué derechos tiene el inquilino, lo primero y más importante es analizar el contrato de alquiler, para ver si vendedor e inquilino pactaron o no la renuncia a los derechos de tanteo y retracto.
  4. Si el propietario de la vivienda y el inquilino, en el contrato de alquiler, pactaron la renuncia al derecho de tanteo y retracto, el dueño de la vivienda podrá vender el inmueble al comprador que quiera, sin limitación alguna por lo que se refiere a eventuales derechos del arrendatario.
  5. Si no se hubiere pactado nada al respecto o lo hubieren reconocido de forma expresa, el inquilino tendrá un derecho de adquisición de la vivienda arrendada. A tal efecto, si el propietario ha encontrado un posible comprador, deberá notificárselo fehacientemente al inquilino para que éste, en el plazo de 30 días, si lo considera oportuno, iguale esa oferta. Si ello sucediere, el vendedor deberá descartar la oferta del posible comprador que hubiere aceptado, y vender la vivienda al inquilino.
  6. Por el contrario, si el inquilino no manifiesta nada o renuncia a ejercer ese derecho, el vendedor podrá vender la vivienda al potencial comprador sin más problemas. Siempre que se acude a firmar a la notaría la venta de un inmueble arrendado debe exhibirse ante notario el contrato de arrendamiento en cuestión para verificar su clausulado.
  7. En caso de que sea de aplicación este derecho de adquisición preferente, y el vendedor no lo respetare (no notificando la venta, por ejemplo, o haciéndolo a un precio superior para que el inquilino desista de comprar la vivienda), una vez se produzca la compraventa, el inquilino podrá ejercer el derecho de retracto, de modo que, aportando el precio de compra que hubiere pagado el comprador, podrá conseguir la propiedad de esa vivienda alquilada.
  8. Si finalmente se produce la venta a un comprador distinto del inquilino, el nuevo propietario quedará subrogado en el contrato de alquiler durante todo el tiempo pactado en el mismo.
  9. El contrato de alquiler, si lo desean las partes, se puede inscribir en el Registro de la Propiedad. A tal efecto será necesario elevar a público el contrato ante un Notario, liquidar el impuesto correspondiente y presentar a inscripción dicha escritura en el Registro de la Propiedad.
  10. Es importante siempre tener presente la tipología del inmueble arrendado (vivienda, garaje, local, terreno, etc.) pues la normativa y, por ende, los derechos correspondientes al arrendatario pueden ser distintos.


Jesús Benavides Lima

Notario de Barcelona