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LA FISCALIDAD DE UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO A LO LARGO DE SU VIDA: CONSTITUCIÓN, NOVACIÓN, SUBROGACIÓN Y CANCELACIÓN.

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[INTRODUCCIÓN]

La formalización de un préstamo hipotecario por parte de una entidad financiera es una operación sujeta y exenta de IVA que tributa por Actos Jurídicos Documentados (AJD). Para ser más exactos, tributa por la constitución de la garantía hipotecaria al reunir ésta los requisitos del artículo 31.2 de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales:

  • Formalizarse en escritura pública.

  • Ser inscribible en el Registro de la Propiedad.

  • Tener contenido evaluable.

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados es un impuesto regulado por el Estado a través de:


Real Decreto Legislativo 1/1993 de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Real Decreto 828/1995 de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados,

No obstante, se trata de un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas, a través de la Ley 22/2009 de 18 de diciembre por la que se regula el sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de Régimen Común y Ciudades con Estatuto de Autonomía y se modifican determinadas normas tributarias. Según la cita ley de financiación de las Comunidades Autónomas, éstas tienen capacidad normativa para regular el tipo de gravamen del Impuesto y pafra poder establecer las deducciones y bonificaciones que consideren.

Teniendo presente el marco normativo general, resalto las siguientes cuestiones básicas:

  • En esta Ley también se determina que en el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados la Comunidad Autónoma competente será aquella en cuya circunscripción radique el Registro en el que se debe realizar la inscripción de la operación. Es decir, donde se encuentre situado el bien inmueble.

  • Actualmente, todas las Comunidades Autónomas han regulado sobre el tipo impositivo del Impuesto de Actos Jurídicos, excepto las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla (en este caso se aplica el tipo impositivo establecido en la Ley del ITP)

  • Los territorios del País Vasco y Navarra se rigen por su régimen foral.

  • ¡Importante! para saber la tributación de la constitución de un préstamo hipotecario por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados hay que tener presente la Comunidad Autónoma competente para saber qué tipo impositivo se aplica y si existe alguna reducción o bonificación sobre la cuota.

  • Nos centraremos en la fiscalidad de un préstamo hipotecario en la Comunidad Autónoma de Cataluña que es donde actualmente ejerzo.



¿QUÉ IMPUESTO SE PAGA AL CONSTITUIR UNA HIPOTECA?

La constitución de un préstamo hipotecario es una operación que tributa por Actos Jurídicos Documentados. Siendo competente, tal y como hemos apuntado en la introducción, la Comunidad Autónoma donde radique el Registro de la Propiedad donde se deba inscribir la garantía hipotecaria.

El sujeto pasivo del impuesto es el prestamista, es decir, la entidad bancaria. En base al Real Decreto Ley 17/2018 de 8 de noviembre, donde se modifica el artículo 29 del Texto legislativo relativo al sujeto pasivo en la cuota gradual de AJD:

Recordemos que, hasta la entrada en vigor de este Real Decreto Ley, el sujeto pasivo de la constitución de un préstamo hipotecario era el prestatario, en base a los artículos 68 del Reglamento del Impuesto y al artículo 29 de la Ley (artículo modificado por el Real Decreto Ley 17/2018 de 8 de noviembre)

La base imponible del impuesto de Actos Jurídicos Documentados es el total de la responsabilidad hipotecaria formada por:

  1. Capital

  2. Interés ordinario

  3. Interés de demora

  4. Prestaciones accesorias que se hayan pactado

  5. Costas y gastos

La suma de todos estos conceptos, es decir, la cantidad total que se garantiza con la constitución de hipoteca, se conoce como responsabilidad hipotecaria. Y dicha responsabilidad hipotecaria, como decíamos, es la base imponible sobre la que se aplica el tipo de gravamen que haya aprobado cada Comunidad Autónoma.

En Cataluña, a través del Decreto Ley 12/2019 de 9 de julio de Medidas Urgentes en materia tributaria, se ha establecido que para la constitución de préstamos y créditos hipotecarios en los que el sujeto pasivo sea la entidad financiera, un tipo impositivo del 2%.

El plazo para el pago y la presentación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados es de un mes a contar desde la fecha de firma de la escritura pública.




¿QUÉ IMPUESTO SE PAGA SI DECIDO NOVAR O MODIFICAR MI PRESTAMO HIPOTECARIO?

En relación a la tributación por Actos Jurídicos Documentados de las novaciones y modificaciones del préstamo hipotecario hay que diferenciar la novación o modificación de las condiciones del préstamo hipotecario de la ampliación de capital.

La “ampliación de capital” es una operación que tributa por Actos Jurídicos Documentados al tipo impositivo del 2%, siendo el sujeto pasivo el prestamista, esto es, la entidad bancaria. Y la base imponible el importe ampliado de la responsabilidad hipotecaria, la cual está formada por el importe del capital ampliado más sus correspondientes intereses ordinarios y de demora, y las cantidades que se establezcan como costas y gastos.
En cuanto a la “novación del préstamo hipotecario”, la Ley 2/1994 de 30 de marzo sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, en su artículo 9 determina que la novación de préstamos hipotecarios concedidos por entidades de crédito es una operación sujeta a Actos Jurídicos Documentados, pero exenta siempre que se den los requisitos siguientes:

  • El prestamista tiene que ser una entidad financiera.

  • La modificación debe referirse al tipo de interés o al plazo, o a ambos conceptos.

Toda novación que implique modificación del tipo de interés y modificación del plazo estará exenta de tributación. También se consideran novaciones exentas de tributación las operaciones referidas a:

  • Introducción de un período de carencia.

  • Modificación del valor de tasación.

  • Modificación o supresión de comisiones y cláusula suelo.

El resto de operaciones de novación de un préstamo hipotecario estarán sujetas a Actos Jurídicos Documentados, siempre que tengan contenido económico y sean inscribibles en el Registro de la Propiedad.




¿QUÉ IMPUESTO DEBO PAGAR SI DECIDO CAMBIAR MI PRÉSTAMO HIPOTECARIO DE BANCO? (LO QUE SE CONOCE COMO SUBROGACIÓN DE ACREEDOR)

La modificación del acreedor hipotecario, del prestamista (cambiar de un banco a otro) es una operación que en base al artículo 7 de la Ley 2/1994 de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios está exenta de Actos Jurídicos Documentados.

Lo único que se exige para aplicar la exención es que tanto acreedor inicial como acreedor subrogado sean entidades de crédito, y siempre que no se modifique la responsabilidad hipotecaria (en caso de realizar una subrogación de acreedor y una ampliación de capital, la subrogación estará exenta, pero se tendrá que tributar por la ampliación).




¿QUÉ IMPUESTO SE PAGA SI DECIDO SUBROGARME EN LA HIPOTECA YA EXISTENTE SOBRE EL INMUEBLE QUE COMPRO?

La subrogación del deudor hipotecario como consecuencia de la transmisión del bien inmueble hipotecado (típica operación de compraventa con subrogación de hipoteca) es una operación que no tributa por Actos Jurídicos Documentados por ser una operación no inscribible en el Registro de la Propiedad.

En el Registro de la Propiedad se inscribe la transmisión del inmueble, no la subrogación de la hipoteca. Al faltar el requisito de inscribibilidad exigido en el citado artículo 31.2 de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, la operación no queda sujeta a Actos Jurídicos Documentados.




¿QUÉ IMPUESTO SE PAGA SI QUIERO CANCELAR MI PRÉSTAMO HIPOTECARIO?

En base al artículo 45.I.B.18 del Real Decreto Legislativo 1/1993 de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados la cancelación de hipoteca está sujeta a Actos Jurídicos Documentados pero exenta.

Jesús Benavides Lima