Limitaciones a la transmisión de inmuebles en la ciudad de Barcelona: Derecho de tanteo y retracto de la administración catalana

Limitaciones a la transmisión de inmuebles en la ciudad de Barcelona: Derecho de tanteo y retracto de la administración catalana

El mercado inmobiliario en Cataluña, y concretamente la ciudad de Barcelona, cada vez se encuentra con más limitaciones o restricciones normativas. En este breve artículo, a modo de esquema-resumen, pretendo exponer todos aquellos supuestos de posibles transmisiones inmobiliarias donde la Generalitat de Catalunya o el Ayuntamiento de Barcelona se han reservado, respectivamente, un derecho de adquisición preferente frente a cualquier posible o potencial comprador o inversor.


[Derecho de adquisición preferente a favor de la Generalitat de Catalunya:]
  1. Viviendas adquiridas en un proceso de ejecución hipotecaria / compensación o pago de deudas con garantía hipotecaria.
  2. Suelos reservados para vivienda protegida.
  3. Venta de la totalidad de las viviendas de un edificio, cuando las mismas se hallen arrendadas.
[Derecho de adquisición preferente a favor del Ayuntamiento de Barcelona:]
  1. Edificios plurifamiliares enteros utilizados principalmente como vivienda (sitios en el término municipal de Barcelona).
  2. Cualquier clase de terreno sin edificar (sitio en el término municipal de Barcelona).
  3. Terrenos con edificaciones ruinosas o totalmente desocupadas (sitio en el término municipal de Barcelona).
  4. Viviendas deshabitadas sujetas al impuesto sobre viviendas vacías regulado en la ley 14/2015, de 21 de julio (sitos en el término municipal de Barcelona).

A continuación, voy a resaltar los aspectos fundamentales en cada uno de estos supuestos recién enumerados. Deseo que el presente artículo sea de gran utilidad práctica y aclaratorio para los interesados del sector.


Viviendas adquiridas en un proceso de ejecución hipotecaria / compensación o pago de deudas con garantía hipotecaria

  • Administración titular del Derecho: Generalitat de Cataluña.
  • Norma: Art. 2 Decreto Ley 1/2015, de 24 de marzo, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilización de las viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria (AQUÍ).
  • Ámbito temporal: Afecta a viviendas adquiridas por esta vía a partir de 9 de abril de 2008.
  • Forma de averiguación: Verificar título de propiedad que conste en la nota y asimismo el título de anteriores propietarios hasta 9 de abril de 2008. Consecuencia, se tendrá que averiguar el historial de transmisiones hasta 9 de abril de 2008 para comprobar que no hay ninguna ejecución hipotecaria.
  • ¡CUIDADO! Afecta tanto a la adquisición original por esta vía como a ulteriores transmisiones.
  • Comunicación a la administración: Se deberá presentar físicamente / digitalmente una solicitud de autorización a la administración autonómica (AQUÍ), la cual dispone de un plazo de 2 meses para contestar, con silencio positivo (si no contesta en dicho plazo, se entiende concedida la renuncia al ejercicio del derecho de tanteo o retracto por parte de la Administración).
  • Información adicional: Lugares donde presentar la instancia, modelo de instancia y documentación adicional a presentar (AQUÍ).

Suelos reservados para vivienda protegida

  • Administración titular del Derecho: Generalitat de Cataluña.
  • Norma: Artículo 173.1 de la Ley de Urbanismo de Cataluña (AQUÍ).
  • Forma de averiguación: Si el inmueble está afectado, debería aparecer en la nota simple del Registro.
  • Comunicación a la administración: Se deberá presentar físicamente / digitalmente una solicitud de autorización a la administración autonómica (AQUÍ), la cual dispone de un plazo de 2 meses para contestar, con silencio positivo (si no contesta en dicho plazo, se entiende concedida la renuncia al ejercicio del derecho de tanteo o retracto por parte de la Administración).
  • Información adicional: Lugares donde presentar la instancia, modelo de instancia y documentación adicional a presentar (AQUÍ).

Venta de la totalidad de las viviendas de un edificio, cuando las mismas se hallen arrendadas

  • Administración titular del Derecho: Generalitat de Cataluña.
  • Norma: Artículo 173.1 de la Ley de Urbanismo de Cataluña (AQUÍ).
  • Forma de averiguación: Manifestación del vendedor en relación con el estado arrendaticio de las fincas cuando se prepare la operación.
  • Comunicación a la administración: Se deberá presentar físicamente / digitalmente una solicitud de autorización a la administración autonómica (AQUÍ), la cual dispone de un plazo de 2 meses para contestar, con silencio positivo (si no contesta en dicho plazo, se entiende concedida la renuncia al ejercicio del derecho de tanteo o retracto por parte de la Administración).
  • Información adicional: Lugares donde presentar la instancia, modelo de instancia y documentación adicional a presentar (AQUÍ).

Edificios plurifamiliares enteros utilizados principalmente como vivienda (sitos en el término municipal de Barcelona)

  • Administración titular del Derecho: Ayuntamiento de Barcelona.
  • Norma: DA 16ª Ley de Urbanismo de Cataluña y Edicto de 14 de diciembre de 2018 del Ayto. de Barcelona, de modificación del Plan General Metropolitano (AQUÍ).
  • Forma de averiguación: Manifestación del vendedor en relación con la naturaleza y estado de las fincas.
  • Comunicación a la administración: Institut Municipal de l’Habitatge de Barcelona
  • Datos del propietario
  • Dirección de la finca
  • Nota simple registral
  • Precio total de la transmisión
  • Datos de contacto (teléfono y email)
  • En el caso de sociedades: copia de las escrituras del representante / apoderado

Cualquier clase de terreno sin edificar (sito en el término municipal de Barcelona)

  • Administración titular del Derecho: Ayuntamiento de Barcelona.
  • Norma: DA 16ª Ley de Urbanismo de Cataluña y Edicto de 14 de diciembre de 2018 del Ayto. de Barcelona, de modificación del Plan General Metropolitano (AQUÍ).
  • Forma de averiguación: A la vista de la situación del inmueble en la nota registral.
  • Comunicación a la administración: Institut Municipal d’Urbanisme.
  • Datos del propietario
  • Dirección de la finca
  • Nota simple registral
  • Precio total de la transmisión
  • Datos de contacto (teléfono y email)
  • En el caso de sociedades: copia de las escrituras del representante / apoderado

Terrenos con edificaciones ruinosas o totalmente desocupadas (sito en el término municipal de Barcelona)

  • Administración titular del Derecho: Ayuntamiento de Barcelona.
  • Norma: DA 16ª Ley de Urbanismo de Cataluña y Edicto de 14 de diciembre de 2018 del Ayto. de Barcelona, de modificación del Plan General Metropolitano (AQUÍ).
  • Forma de averiguación: A la vista de la situación del inmueble en la nota registral / manifestaciones del cliente sobre el estado de la finca.
  • Comunicación a la administración: Institut Municipal de l’Habitatge de Barcelona
  • Datos del propietario
  • Dirección de la finca
  • Nota simple registral
  • Precio total de la transmisión
  • Datos de contacto (teléfono y email)
  • En el caso de sociedades: copia de las escrituras del representante / apoderado

Viviendas deshabitadas sujetas al impuesto sobre viviendas vacías regulado en la ley 14/2015, de 21 de julio (sitos en el término municipal de Barcelona)

  • Administración titular del Derecho: Ayuntamiento de Barcelona.
  • Norma: DA 16ª Ley de Urbanismo de Cataluña / Edicto de 14 de diciembre de 2018 del Ayto. de Barcelona, de modificación del Plan General Metropolitano (AQUÍ) / Ley 14/2015, de 21 de julio, del impuesto sobre las viviendas vacías (AQUÍ).
  • Forma de averiguación: A la vista de las manifestaciones del cliente sobre el estado de la finca. Debe tratarse de fincas vacías durante más de 2 años y sin causa justificada. Ahora bien, causas que sí justifican la desocupación:
  • Vivienda objeto de un litigio sobre su propiedad pendiente de resolución.
  • Vivienda para rehabilitar.
  • Vivienda hipotecada con cláusulas que imposibiliten su uso previsto inicialmente.
  • Vivienda ocupada ilegalmente.
  • Comunicación a la administración: Institut Municipal de l’Habitatge de Barcelona
  • Datos del propietario
  • Dirección de la finca
  • Nota simple registral
  • Precio total de la transmisión
  • Datos de contacto (teléfono y email)
  • En el caso de sociedades: copia de las escrituras del representante / apoderado

Conclusión y forma de proceder en la práctica notarial:

En caso de encontrarse con un bien inmueble inmerso en alguno de los 7 supuestos de hecho expuestos, antes de acudir a escriturar la compraventa ante Notario será imprescindible haber realizado la notificación pertinente, con carácter previo, a la Generalitat de Catalunya, o en su caso, al Ayuntamiento de Barcelona.

Una vez hecha dicha notificación pueden darse tres circunstancias diferentes:

  1. Que la Administración no conteste. Si transcurre el plazo de 2 meses sin contestar, dicho silencio debe entenderse “la Administración no está interesada en ejercitar dicho derecho de tanteo”. Por lo tanto, se puede escriturar ante notario con total seguridad (basta presentar e incorporar a la escritura de compraventa la notificación efectuada donde se verifica que el plazo ya ha caducado).
  2. Que la Administración conteste expresamente que no está interesada en ejercer su derecho de tanteo. En este caso, se puede escriturar ante notario con total seguridad (incorporando dicha resolución expresa a la escritura de compraventa).
  3. Que la Administración conteste que sí esta interesada en ejercer su derecho de tanteo. En este caso, la parte compradora debe optar por retirar su propuesta de compra. Y será la Administración quién se ponga en contacto con la parte vendedora para proceder a la formalización de la venta en las condiciones notificadas.

No obstante, si a pesar de estas advertencias, ambas partes (vendedora y compradora) acordasen llevar a cabo la formalización de la venta ante Notario, sin esperar al transcurso de plazo o, en su caso, a obtener la resolución expresa pertinente. Deben tener presente, que el notario les hará las advertencias oportunas en la escritura, sabedor de que el Registro de la Propiedad denegará la inscripción de la compraventa por dicho motivo hasta que el mismo sea subsanado, bien por transcurrir el plazo indiciado, o bien, hasta tener constancia de la resolución expresa por parte del Ayuntamiento o de la Generalitat en su caso.

Jesús Benavides Lima

Notario de Barcelona