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La Plusvalía Municipal

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1. ¿QUÉ ES LA "PLUSVALÍA?"

Se trata de un impuesto de carácter local:

  • Conocido coloquialmente como “la plusvalía municipal”.

  • Conocido oficialmente como “Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana”.

  • Conocido abreviadamente como “IIVTNU”.

Se trata de un impuesto poco conocido y que no suele saber calcularse. Este impuesto de carácter local representa una gran aportación para las arcas de los Ayuntamientos, que son quienes se encargan íntegramente de su gestión.




2. ¿DÓNDE SE REGULA LA PLUSVALÍA?

En el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004 de 5 de marzo). En los artículos 104 a 110 se establece lo más importante de la “plusvalía”: por qué se paga, quién lo paga, cuando surge la obligación de pagarlo y los límites que tienen los propios Ayuntamientos a la hora de calcular la cuota a pagar.

Los Ayuntamientos a su vez, a través de ordenanzas municipales establecen el “quantum” a pagar, y en su caso, algunas ventajas fiscales para el contribuyente. Pero siempre dentro de los límites que permite la citada Ley Reguladora de las Haciendas Locales.




3. ¿QUÉ GRAVA LA PLUSVALÍA?

Este impuesto grava el incremento de valor que experimenten los TERRENOS de naturaleza URBANA:

  1. Cuando se transmite la PROPIEDAD de dichos terrenos por cualquier título; o

  2. Cuando se constituye ó transmite cualquier Dº REAL DE GOCE LIMITATIVOS DEL DOMINIO, sobre los referidos terrenos (ej. un derecho de usufructo, de uso u habitación, etc.)



4. ¿QUIÉN TIENE QUE PAGAR LA PLUSVALíA?

La Ley Reguladora de las Haciendas Locales distingue claramente dos supuestos diferentes según al transmitir el bien inmueble medie o no un precio o contravalor:

  1. En las transmisiones onerosas, donde siempre existe un precio o contravalor a cambio del inmueble (ej. Una compraventa) el obligado al pago de la plusvalía será lógicamente el vendedor o transmitente (pues lógicamente es quien se va a beneficiar directamente con el precio de la venta del inmueble).

    Una excepción: en las transmisiones onerosas donde el transmitente o vendedor es una persona no residente en España, en este caso, el obligado a pagar la plusvalía será siempre el adquirente.

  2. En las transmisiones gratuitas, donde nunca media precio o contravalor a cambio del inmueble (ej. Una herencia o una donación) el obligado al pago de la plusvalía será lógicamente el adquirente del bien inmueble (pues lógicamente se beneficia con la adquisición del inmueble, donde antes no tenía nada, ahora tiene gratuitamente un inmueble con un valor determinado).



5. ¿CUÁNDO SE PRODUCE EXACTAMENTE LA OBLIGACIÓN DE PAGAR LA PLUSVALÍA?

Para responder a esta pregunta debemos seguir la distinción efectuada en la pregunta anterior:

  1. En las transmisiones onerosas (ej. Compraventa), debe tenerse en cuenta la fecha de la escritura pública notarial donde se formaliza la transmisión.

  2. En las transmisiones gratuitas, a su vez, hay que diferenciar: si se trata de una transmisión gratuita como consecuencia de la muerte de una persona (ej. Herencia o legado) debe tenerse en cuenta la fecha de la muerte del causante; si se trata de una transmisión gratuita “inter vivos” (ej. Donación) debe tenerse en cuenta la fecha de la escritura pública notarial donde se formaliza la donación.

A modo aclaratorio, el concepto fiscal con el que se conoce cuando se produce el hecho imponible, es decir, la situación jurídica que genera para su autor la obligación de pagar un impuesto se denomina “devengo”.

Un importante matiz, el devengo o lo que es lo mismo, la obligación de pagar la plusvalía en las transmisiones gratuitas como consecuencia de la muerte de una persona, se produce el día del fallecimiento del causante aunque la escritura de aceptación de herencia se haga en un año distinto. Un ejemplo aclaratorio: “un señor fallece en 2009 y su esposa e hijos se adjudican la herencia ante Notario en 2010, el devengo se produce en el año 2009”.




6. ¿QUÉ PLAZO HAY PARA PAGAR LA PLUSVALÍA?

Una vez más, para responder a esta pregunta debemos seguir con la distinción realizada en las dos preguntas anteriores:

  1. En las transmisiones onerosas (ej. Compraventa), serán 30 días hábiles desde el devengo, es decir, a contar desde la fecha de la escritura pública notarial donde se formaliza la transmisión.

  2. En las transmisiones gratuitas, a su vez, hay que diferenciar: si se trata de una transmisión gratuita como consecuencia de la muerte de una persona (ej. Herencia o legado), serán 6 meses desde el devengo, es decir, desde la fecha de la muerte del causante; si se trata de una transmisión gratuita “inter vivos” (ej. Donación), serán 30 días hábiles desde el devengo, es decir, a contar desde la fecha de la escritura pública notarial donde se formaliza la donación.

Una excepción, en el caso de las transmisiones gratuitas “mortis causa” como consecuencia de la muerte de una persona, puede solicitarse una prorroga hasta un año, previa solicitud.




7. ¿QUÉ DOCUMENTACIÓN HAY QUE ACOMPAÑAR PARA PRESENTAR Y PAGAR LA PLUSVALÍA?

Debe aportarse la siguiente documentación:

  • Copia simple de la escritura notarial que documenta la transmisión (ej. Escritura de compraventa, de donación, de aceptación de herencia o legado);

  • Fotocopia del DNI/NIF del sujeto pasivo u obligado tributario (en caso de un extranjero fotocopia del pasaporte y tarjeta de residencia; y en el de una persona jurídica como una empresa deberá aportarse fotocopia del CIF);

  • Fotocopia del último recibo del IBI (Impuesto de Bienes inmuebles)

  • Cumplimentado y firmado por el sujeto pasivo o su legal representante el modelo de declaración/autoliquidación fijado en la Ordenanza del Ayuntamiento.



8. ¿DÓNDE PRESENTAR Y PAGAR LA PLUSVALÍA?

El sujeto pasivo u obligado tributario (el transmitente o el adquirente según el caso) está obligado a presentar ante el Ayuntamiento del lugar en que se encuentre el inmueble, la declaración o autoliquidación que determine la Ordenanza junto con la documentación y datos necesarios (que en la pregunta anterior indicábamos) para que el Ayuntamiento practique la liquidación del impuesto. Ahora bien, tener presente las siguientes consideraciones al respecto:

  • La presentación y pago de la plusvalía en la Oficina de Atención Ciudadana correspondiente del municipio es gratuita y debe hacerla presencialmente el sujeto pasivo u obligado tributario. No obstante, el obligado tributario puede delegar formalmente esa gestión si lo desea en la propia notaría, o en su abogado, gestor o persona de confianza.

  • Cada vez son más los Ayuntamientos que permiten hacer dicha gestión por internet. Por lo tanto, mi recomendación es siempre intentar acceder por internet a la web del ayuntamiento para asesorarse sobre las posibilidades de llevar a cabo dicho trámite on-line.

En nuestro ejemplo en cuestión, el señor en cuestión que transmite el inmueble mediante escritura pública notarial de compraventa, simplemente con la copia simple de la compraventa que le facilita la notaría (donde ya aparecen todos los datos necesarios que solicitaran) puede acceder a la oficina virtual del Ayuntamiento de Barcelona a través del siguiente enlace: www.barcelona.cat y realizar la presentación y el pago telemáticamente de forma ágil y sencilla.




9. ¿CÓMO SE CALCULA LA BASE IMPONIBLE Y LA CUOTA A PAGAR POR LA PLUSVALÍA?

Para calcular la base imponible deben darse los siguientes pasos:

El primer paso es calcular el VALOR DEL TERRENO URBANO: Se tomará el VALOR CATASTRAL DEL SUELO (ojo: el valor de la edificación no computa). Este valor lo debemos tomar del recibo del IBI del año en que se produce la transmisión (ej. Un señor vende el 31 de diciembre de 2009 un piso que tiene en Barcelona y que compró el 2 de febrero de 2002. Hay que mirar el valor catastral del suelo o terreno en el recibo del IBI del año 2009. En el recibo del IBI del año 2009 figura un valor del suelo de 100.000 euros). El segundo paso consiste en determinar el Nº DE AÑOS que han transcurrido entre la adquisición y la transmisión del terreno urbano. Entonces al valor del terreno urbano se le aplicará el porcentaje que determine cada Ayuntamiento, sin que ese “%” pueda exceder de:
  • Para períodos de 1 a 5 años, del 3,7% del valor del suelo por cada año.
  • Para períodos de 5 a 10 años, del 3,5%.
  • Para períodos de 10 a 15 años, del 3,2%.
  • Y para períodos de 15 a 20 años, del 3%.

(Siguiendo el ejemplo anterior, resulta que han transcurrido 7 años enteros)

El tercer paso es calcular la base imponible = Valor del suelo x Nº de años x Porcentaje. (Siguiendo el ejemplo anterior, la base imponible será el resultado de multiplicar 100.000 euros x 7 x 3,5%, lo que arroja un resultado de 24.500 euros). El cuarto paso es calcular la cuota íntegra a pagar. Para ello hay que multiplicar la BASE IMPONIBLE (24.500 euros) x por el TIPO DE GRAVAMEN que fija cada Ayuntamiento en su Ordenanza municipal. Recuérdese que el Ayuntamiento debe respetar los límites de la Ley de las Haciendas Locales a la hora de fijar el tipo de gravamen, que en ningún caso podrá superar el tipo de gravamen el 30%. (En nuestro ejemplo, el tipo de gravamen en Barcelona es del 29,7%. Por lo tanto 24.500 € x 29,7% arroja una cuota íntegra a pagar de 7.276,50 €). Finalmente, el quinto paso sería sobre la cuota íntegra a pagar por plusvalía puede haber fijadas por el municipio BONIFICACIONES a la cuota íntegra que reduzca el importe a pagar. Pero esas posibles bonificaciones o ventajas fiscales que insisto, son potestad del propio Ayuntamiento, tienen que venir establecidas en la Ordenanza Municipal.


10. ¿DÓNDE SE ENCUENTRA LA "POLÉMICA ACTUAL" CON LA PLUSVALÍA MUNICIPAL?

Este impuesto nace de una premisa errónea: El legislador pensó que el valor de los terrenos de naturaleza urbana siempre iría en un aumento constante y estableció un sistema de cálculo de la cuota a ingresar que no preveía el posible “descenso” del valor de los terrenos y, aunque ello hubiera sucedido, si aplicamos la mecánica antes expuesta siempre sale a pagar aunque se hubiera producido dicho descenso en el valor de los terrenos. Pero lo cierto es que como consecuencia de la crisis, es público y notorio que se ha producido un descenso en el valor de los inmuebles (terrenos incluidos) y, a pesar de que existe una pérdida de valor, la liquidación del impuesto sale positiva en todo caso.

El 11 de mayo de 2017 el Tribunal Constitucional dictó Sentencia por la que se declara la inconstitucionalidad de la norma estatal que regula el impuesto sobre la Plusvalía. Esta importante Sentencia reitera la doctrina establecida por el Tribunal en las sentencias 26/2017 y 37/2017, referidas, respectivamente, al establecimiento de este mismo impuesto en los territorios históricos de Guipúzcoa y Álava.

Tras el análisis de los hechos, el Tribunal reitera la inconstitucionalidad de la Plusvalía municipal en los casos que el vendedor hubiere sufrido una pérdida patrimonial. Es decir, considera que la norma estatal es inconstitucional por cuanto vulnera el principio de capacidad económica regulado en el artículo 31 de la Constitución Española. La Sentencia analizada señala que, con la actual redacción de los artículos 107.1, 107.2 y 110.4 de la citada Ley Reguladora de las Haciendas Locales, declarados inconstitucionales se interpreta que, el devengo del impuesto no se vincula necesariamente a la existencia de un incremento real del valor del bien, “sino a la mera titularidad del terreno durante un periodo de tiempo”.

En conclusión, el Tribunal Constitucional argumenta en su Sentencia de 11 de mayo que la aplicación de la Plusvalía en aquellos casos en los que, con motivo de la transmisión, el contribuyente hubiere sufrido una pérdida patrimonial, debe considerarse contraria al principio de capacidad económica y, por tanto, inconstitucional, teniendo derecho a recuperar las cantidades liquidadas por el impuesto de Plusvalía.




11. ¿CÓMO PROCEDER SI REALMENTE CREO QUE NO DEBERÍA PAGAR LA PLUSVALÍA?

Cuando una persona transmite un inmueble (ej. compraventa) o lo adquiere como consecuencia de una transmisión gratuita (ej. herencia, legado o donación) queda obligado automáticamente al pago de la plusvalía. Y se recomienda realizar el pago de la misma independientemente de que exista o no un incremento real de valor del inmueble entre el momento de adquisición y el momento de la transmisión.

Ahora bien, si en su caso particular, concurren los siguientes requisitos:

  • Que no hayan transcurrido 4 años desde que el contribuyente liquidó el impuesto ante el Ayuntamiento correspondiente;

  • Que con motivo de la transmisión, el vendedor hubiera obtenido una pérdida patrimonial o no hubiere conseguido ganancia sobre el valor del terreno objeto de transmisión;

  • Que la liquidación practicada no se haya considerado como definitiva;

  • Que el contribuyente (es decir, el vendedor) pueda justificar que el valor del bien transmitido es igual o inferior al valor del mismo en el momento de su adquisición;

Cumplidos estos cuatro requisitos, mi opinión es que puede reclamar el incremento ficticio del valor del suelo sobre el que se calcula la cuota tributaria que hay que pagar en concepto de plusvalía. No obstante, aconsejo consultar a un asesor experto en la materia que le indique los pasos a seguir y la documentación que debe aportar para obtener un resultado favorable a sus intereses.

  1. ¿Quién puede reclamar? Pueden reclamar aquellas personas o empresas que, teniendo un bien inmueble urbano, haya pagado el impuesto de plusvalía en las siguientes situaciones:

    • Han vendido el inmueble o terreno;

    • Han recibido el inmueble o terreno en herencia o donación;

    • Personas físicas no residentes en España que hayan adquirido un inmueble o terreno;

  2. ¿Contra quién se reclama? La reclamación de la plusvalía municipal se realiza contra el ayuntamiento que percibe el impuesto.

  3. ¿Qué se reclama? La devolución por ingreso indebido, sobre la base de que no se ha generado el hecho imponible, y por tanto no procede liquidación por este impuesto, dado que para que se produzca el hecho imponible y la obligación de pago es preciso que exista un incremento del valor entre el momento de adquisición y el momento de la transmisión.

  4. ¿Qué plazo hay para reclamar? El plazo de reclamación variará en función del como haya realizado la presentación y pago el sujeto pasivo u obligado tributario:

    • Si se presentó un modelo de autoliquidación: el sujeto pasivo tiene 4 años a contar desde la presentación y pago. Ese plazo de 4 años se interrumpe al presentar la solicitud de devolución al Ayuntamiento.

    • Si se presentó un modelo de declaración: el sujeto pasivo puede realizar las alegaciones una vez el Ayuntamiento le notifica la propuesta de liquidación y se sigue el trámite correspondiente.

    • Si existe una liquidación provisional: el plazo es de 1 mes a contar desde el día siguiente a la notificación de la liquidación provisional.

  5. ¿Qué documentación necesito para reclamar?

    • Impreso de liquidación de la plusvalía,

    • Copia de la escritura notarial de la adquisición del inmueble,

    • Copia de la escritura notarial de la transmisión del inmueble,

    • Copia del escrito de solicitud y reclamación de ingresos indebidos presentado en el Ayuntamiento;

    • Recibo del IBI, de los últimos 10 años a ser posible.

  6. ¿Cuánto dura el proceso de reclamación? La reclamación puede vivir diferentes fases, lo que puede alargar dicha reclamación varios años.

    En primer lugar, la reclamación debe agotar la vía administrativa: Debe tenerse en cuenta que contra una posible Resolución denegatoria del Ayuntamiento correspondiente, deberá agotarse la vía económico-administrativa ante el Tribunal Económico Administrativo Regional correspondiente, y si este no le da la razón;

    En segundo lugar, iniciar la vía judicial, a través de la ir a la vía judicial contencioso-administrativa ante el Tribunal Contencioso-Administrativo de cada capital de provincia. Un auténtico “vía crucis” para cualquier ciudadano, dada la complejidad de la normativa en vía administrativa y en la vía judicial contencioso-administrativa, reguladora de la vía revisoría de dicho impuesto.



CONCLUSIÓN FINAL:

La solución pasa, sin duda, porque este sistema perverso, introducido por el legislador en la Ley reguladora de las haciendas locales y que infringe el principio de capacidad económica y el de no confiscatoriedad, sea reformado por el poder legislativo de forma urgente, sin esperar a futuras sentencias del Tribunal Constitucional, para así tener en cuenta el incremento de valor real de los inmuebles y no de unos valores fiscales virtuales o ficticios, como hasta ahora ha estado ocurriendo.

Jesús Benavides Lima