¿Qué tipo de hipoteca te conviene? ¿Interés fijo, variable o mixto?

En el mercado hipotecario español existen 3 modalidades de préstamo hipotecario:


Hipoteca con interés fijo

La elección prudente

Pagas la misma cuota todos los meses, sin subidas, sin sorpresas. Siempre sabrás cuánto vas a pagar. Eso es debido a que el interés es constante durante toda la vida de la hipoteca. A este tipo de hipoteca no le afectan las subidas de tipo de interés, pero tampoco se puede beneficiar de las bajadas.


Hipoteca con interés variable

La elección audaz

La cuota que debes pagar varía en función de la evolución del mercado. Es decir, la cuota a pagar puede bajar... o subir. Eso es debido a que el interés está compuesto por dos partes:

  • una parte variable, denominada el “ÍNDICE DE REFERENCIA”, que indica cómo evoluciona el precio del dinero y eso repercute en el importe total que el cliente tendrá que devolver en las cuotas mensuales. En España el índice de referencia más utilizado es el “Euríbor”, que muestra el precio al que los bancos europeos se prestan dinero entre sí. El euríbor varía de manera diaria, aunque su revisión suele ser anual, también se puede realizar la revisión al trimestre o al semestre. Tras esta revisión la cuota mensual a pagar por el cliente puede subir o bajar, dependiendo de la evolución que haya tenido el euríbor: Evolución del euríbor desde el año 2000 hasta enero de 2018 (consultar)
  • una parte fija, denominada “DIFERENCIAL” (aplicado por cada entidad bancaria), es lo que cobra el banco por asumir el riesgo de financiar la compra del inmueble. Se trata de un porcentaje fijo que no variará a lo largo de la hipoteca y se sumará siempre al índice de referencia pactado (esto es, normalmente al euríbor).

En definitiva, en este tipo de hipoteca, lo principal es tener presente la evolución del índice de referencia escogido, pues a menor euríbor, menor será la cuota mensual de la hipoteca para el cliente. Por el contrario, a mayor euríbor, mayor será la cuota mensual a pagar para el mismo cliente.


Hipoteca con interés mixto

La elección intermedia

La cuota a pagar es la misma durante un período concreto de años, no puede bajar ni subir durante dicho período. Es indiferente el ritmo o la evolución del mercado hipotecario durante ese período pactado. Ahora bien, una vez concluido dicho período, la cuota variará adaptándose al mercado actual en ese momento.

Esta hipoteca es una combinación de las dos modalidades anteriores, pues se aplica al préstamo hipotecario un tipo de interés fijo (normalmente durante los primeros años), para después pasar a aplicar un interés variable utilizando como índice de referencia habitualmente el euríbor.


Conclusión y doble recomendación

La edad, la situación económica y laboral, así como el tipo de vivienda a financiar son aspectos claves que se deben tener en cuenta antes de optar por una hipoteca en concreto. También influye el momento macroeconómico en el que se solicita, en función de cómo se encuentren los tipos de interés y lo que se puede esperar de su evolución en el futuro.

Teniendo en cuenta los siguientes datos:

  • el interés de mercado actual con un euríbor en negativo durante bastante tiempo;
  • la evolución del euríbor a la baja durante los últimos años, y
  • que en años atrás (no muy lejos, en 2000 y 2008) el euríbor llegó a rozar el 5%;

Mi primera recomendación personal, sería contratar, sin lugar a duda, una hipoteca con interés fijo, pues es cuestión de tiempo que se revierta la situación, y el euríbor entre en una espiral de crecimiento. Lo que significará que todo aquél cuyo interés dependa del euríbor (es decir, tenga una hipoteca a interés variable o mixto) se encontrará inevitablemente con un aumento considerable de su cuota mensual a pagar por la hipoteca.

Por último, no quiero acabar este corto artículo, sin dejar de referirme a la importancia que tiene recibir un buen asesoramiento previo antes de contratar una hipoteca. Mucha gente, prefiere negociar directamente con la entidad bancaria las condiciones de su futura hipoteca, para no incurrir en más costes. No obstante, debemos tener en cuenta que, con la entrada en vigor de la nueva Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (el 16 de junio de 2019), las entidades bancarias tienen la obligación legal de asumir prácticamente la totalidad de los gastos derivados de la formalización del préstamo hipotecario (gastos de notario, registro, gestoría e impuesto), lo que lleva a mi siguiente recomendación.

Mi segunda recomendación personal, sería destinar ese ahorro inicial (como consecuencia de no tener que sufragar ya los gastos de formalización) en contratar un asesor hipotecario que, sin lugar a duda, te va a encontrar la hipoteca con el interés más competitivo en el mercado. Y esa contratación o asesoramiento previo, se convertirá en un importante ahorro de intereses a lo largo de la vida de la hipoteca. Actualmente, los asesores hipotecarios tienen acuerdos firmados con prácticamente la totalidad de entidades bancarias y estas les ofrecen unos tipos de interés mucho más competitivos que los que cualquier ciudadano conseguiría negociando con una entidad bancaria de forma individual.

Pongamos un ejemplo real ilustrativo fácil de entender, imaginemos que solicitamos un préstamo hipotecario de 150.000 euros a un interés fijo:

OPCIÓN A) Negociar individualmente con la entidad bancaria. La entidad bancaria seguramente no te ofrezca un interés fijo por debajo del 2% (es como actualmente se encuentra el mercado hipotecario). Si la hipoteca te la conceden a 30 años, vas a pagar un total de intereses de 49.106,04 €.

OPCIÓN B) Contratar un asesor hipotecario: te cobrará unos honorarios alrededor de los 3.000 euros, pero te conseguirá una hipoteca con interés fijo de 1,70 % en el mismo periodo de años (30). Por lo tanto, pagarás un total de intereses de 41.246,09 €. Si le sumas los honorarios de 3.000 euros que te cobro por el servicio, dicho asesor te supondrá un ahorro de 4.859,95 €.

(Evidentemente, este ejemplo de ahorro sería real siempre y cuando el mercado no experimentará un cambio radical donde el interés de mercado siguiera bajando, y el interés fijo pactado se quedará muy por encima del ofertado en el mercado, lo cual no parece posible o tiene poco margen en el panorama actual).

Dicho esto, como todo en esta vida, se trata de tener la suerte de caer en las manos de un buen profesional. Que los hay y muchos. Afortunadamente tengo el placer de conocer en mí día a día a varios de ellos por razón de mi profesión tan vinculada al mundo de las hipotecas. Como no pretendo que mis artículos se conviertan en herramienta publicitaria de terceros, no doy el nombre de los mismos, pero si al leer este artículo, estuvieras interesado en contactar con un asesor hipotecario de confianza, te facilitaré su contacto encantado. Simplemente debes escribirme un correo. Estoy totalmente convencido que te encontrarán y negociarán la mejor hipoteca posible.

Como siempre dice mi padre: “zapatero a sus zapatos”.

Jesús Benavides Lima

Notario de Barcelona