¿Quién paga el IBI [Impuesto de Bienes Inmuebles] en el año que se produce la compraventa?

Sin duda, una de las cuestiones que suele causar confusión entre los otorgantes de una escritura de compraventa de un inmueble es qué parte debe asumir el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (en adelante IBI) del año en que se produce la compraventa del inmueble. Así pues, el presente artículo pretende clarificar esta cuestión, desde un punto de vista eminentemente práctico, para que compradores y vendedores tengan claro cómo deben gestionar este asunto relativo al inmueble que compran o venden, respectivamente.


¿Qué es el IBI?

El IBI es un impuesto regulado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Haciendas Locales (en adelante LHL), el cual lo define como un tributo:

  • Local: es decir, que es titularidad del ayuntamiento en el que se halle el bien inmueble.
  • Directo: puesto que grava una manifestación directa de la riqueza de una persona, como es la propiedad de un inmueble.
  • Real: pues somete a gravamen la propiedad de un bien (como es un inmueble) con independencia de las circunstancias económicas personales del contribuyente (es decir, de su propietario).

Y que tiene por objeto gravar el valor de los bienes inmuebles en los términos que establece la ley.


¿Cuál es el hecho imponible del IBI?

De conformidad con lo establecido por la ley (art. 61 LHL), el hecho imponible del IBI, es decir, la circunstancia que da lugar al nacimiento de la obligación tributaria y, por lo tanto, del deber de pagar el impuesto, es, por lo que aquí interesa, la existencia de un derecho de propiedad sobre un bien inmueble. Así pues, el hecho de que exista un derecho de propiedad sobre un bien inmueble, es decir, que alguien sea propietario de un piso o una casa, por ejemplo, dará lugar al nacimiento de esta obligación tributaria y, por lo tanto, de la obligación de pagar este impuesto.


¿Quién es el sujeto pasivo del IBI?

A la vista de lo establecido por la ley (art. 63 LHL), tienen la consideración de contribuyentes, es decir, de personas obligadas al pago del impuesto, las personas que ostenten la titularidad del derecho de propiedad sobre el bien inmueble. Así pues, la persona o personas que sean propietarias de la vivienda serán las que estarán obligadas a pagar el IBI.


¿Cada cuánto tiempo se paga el IBI?

Teniendo en cuenta lo previsto por la norma reguladora del impuesto (art. 75.2 LHL), el periodo impositivo del IBI coincide con el año natural, es decir, que el IBI es un impuesto que se paga anualmente. Así pues, el contribuyente deberá pagar anualmente el IBI de su vivienda. No obstante, teniendo en cuenta el elevado importe de la cuota líquida a satisfacer, es decir, de la cantidad a abonar finalmente al ayuntamiento correspondiente, muchos consistorios ofrecen la posibilidad de fraccionar el pago del impuesto en distintos pagos a lo largo del año (por ejemplo, cada dos meses, o trimestralmente) para así facilitar su abono a los propietarios de inmuebles sujetos a él.


¿Cuándo se devenga el IBI?

De conformidad con el art. 75.1 LHL, el IBI se devengará el primer día del periodo impositivo, el cual, teniendo en cuenta que se fija en el año natural como se ha indicado en la pregunta anterior, determina que el IBI se devenga el 1 de enero de cada año. No obstante, no debe confundirse devengo con fecha de pago, pues cada ayuntamiento tiene autonomía para fijar su calendario fiscal, de modo que dependiendo de la localidad, su cobro se producirá en una fecha u otra.

En base a todo lo analizado hasta el momento, cabe afirmar que, de un análisis de la literalidad de la ley de haciendas locales, la persona que debe satisfacer el IBI es el propietario de la vivienda a 1 de enero del año correspondiente

¿Qué sucede con el IBI cuando el propietario de la vivienda la vende?

Como se ha indicado anteriormente, en principio, de un análisis exclusivo de la normativa aplicable, el IBI de la vivienda lo debe satisfacer el propietario de la vivienda a 1 de enero del año que se trate, con independencia de que posteriormente venda la vivienda a otra persona, la cual ostente la propiedad del piso o casa durante el resto de ese año.

No obstante, esta interpretación debe ser matizada a la luz de la jurisprudencia del Tribunal Supremo (ver STS 2886/2016, de 15 de junio), pues de conformidad con la interpretación que hace el alto tribunal de la normativa aplicable, el vendedor de la vivienda puede repercutir al comprador la parte proporcional del impuesto que corresponda al tiempo que cada uno de ellos haya ostentado la titularidad del mismo.

Así pues, por ejemplo, si el IBI de una vivienda asciende a 500€, y el vendedor procede a su venta el 30 de junio (de modo que ha sido propietario de la misma durante 6 meses, es decir, la mitad del año), dicho vendedor podrá repercutir a la parte compradora el 50% del IBI de ese año, lo cual supondría que en este supuesto el comprador deberá abonar al vendedor 250€.

En cualquier caso, esta posibilidad de repercusión siempre queda sujeta a la voluntad contractual de las partes, de modo que si comprador o vendedor pactaren otra cosa distinta (como por ejemplo, que lo asume todo la parte vendedora o la parte compradora), se aplicaría lo que ellos hubieren pactado.


¿Quién estará obligado a pagar el IBI al Ayuntamiento?

Con independencia de la aplicación de la doctrina del Tribunal Supremo antes explicada, o del pacto que hubieren alcanzado las partes, los interesados en esta cuestión deben tener claro que, a efectos tributarios, ante el ayuntamiento correspondiente el obligado tributario al pago del impuesto será el propietario de la vivienda a 1 de enero del año que se trate, de modo que, con independencia de los acuerdos que se alcancen y de la doctrina del Tribunal Supremo, si vendedor o comprador no realizan ninguna actuación adicional con la administración tributaria del municipio, el ayuntamiento cobrará todo el IBI de ese año a la parte vendedora (pues dispone de todos sus datos bancarios para ello), la cual, posteriormente, y como se ha indicado, tendrá derecho a repercutir la parte proporcional a la parte compradora en atención al tiempo que cada uno de ellos haya sido titular de la propiedad o, en su caso, a exigir el cumplimiento del pacto que hubieren alcanzado al respecto.

Por consiguiente, si no comunicamos ningún cambio de domiciliación bancaria al ayuntamiento, será el vendedor quien pagará el IBI de la anualidad en la que se produzca la venta, y posteriormente será el comprador el que le tendrá que pagar lo que corresponda, según la opción aplicable, a través de los medios de pago y procedimiento que ellos elijan.


¿Qué debe hacer el comprador una vez adquiera la vivienda?

Una vez adquirida la vivienda, el comprador deberá dirigirse a su ayuntamiento y, acreditando su condición de nuevo propietario de la vivienda (mediante una copia simple de su escritura de compraventa que le enviamos por correo electrónico el mismo día de la firma), solicitar el cambio de domiciliación del recibo del IBI para que, el impuesto del año siguiente y los sucesivos se giren a la cuenta bancaria del nuevo propietario, y no a la del vendedor.

No obstante, como se ha indicado, este cambio no afectará al recibo o recibos del año en curso que estuvieren pendientes de pago, de modo que, para solventar la situación de la anualidad presente, deberá optarse por alguna de las siguientes opciones que se exponen en la pregunta que sigue a continuación.


¿Cómo se aplica en la práctica la doctrina del Tribunal Supremo relativa al pago a prorrata del IBI?

A la vista de la doctrina del Tribunal Supremo expuesta en la pregunta precedente, de conformidad con la cual, el IBI del año en que se produce la venta de la vivienda debe ser satisfecho a prorrata entre vendedor y comprador en proporción al tiempo que cada uno de ellos ha sido propietario de la vivienda, es necesario diferenciar las siguientes situaciones:

  • Liquidar anticipadamente el impuesto por el vendedor: El vendedor puede optar por acudir a su ayuntamiento y liquidar anticipadamente el IBI del año. Posteriormente, antes de la firma de la escritura o en el mismo acto, exigir a la parte compradora que le abone el importe que corresponda, en efectivo, mediante transferencia o cheque.
  • Esperar que el ayuntamiento gire el recibo del IBI del año y pagarlo la parte vendedora: Si el vendedor no desea realizar ninguna actuación, también puede optar por no hacer nada y esperar a que el ayuntamiento, después de formalizar la compraventa, le gire el recibo correspondiente. Así pues, una vez reciba el mismo, proceder a su pago con sus fondos y con los que el comprador le hubiere abonado antes de la compraventa, o en el mismo acto (mediante efectivo, cheque o transferencia), en atención a la parte proporcional que le corresponda o a la vista del pacto que hubieren alcanzado.
  • Liquidar el impuesto por el comprador a continuación de la compraventa: El comprador, una vez ya ha adquirido la vivienda, puede dirigirse a su ayuntamiento (por ejemplo, en el caso de Barcelona, puede obtener información al respecto contactando con el teléfono 010) y solicitar la carta de pago del IBI de la anualidad en curso y abonarla él mismo. Si se optare por esta opción, la parte compradora retendrá del precio el importe que correspondería abonar a la vendedora. Así pues, por ejemplo, si el importe de la compra asciende a 200.000€ y la parte proporcional (o la acordada) del IBI que ha de pagar el vendedor es de 300 €, finalmente el comprador entregará un cheque de 199.700€ al vendedor, reteniendo así esos 300€ para el pago del IBI del año en que se produce la venta.

De todas estas opciones, las que mayores garantías ofrecen para la parte compradora, son sin duda la primera y la tercera, pues si el vendedor o el comprador liquidan anticipadamente el impuesto, nos aseguramos que el IBI del año está pagado, ya que en caso contrario (opción 2, en la que el pago se deja en manos del vendedor), si el vendedor no lo satisficiera, la Ley determina una afección real de la vivienda al pago del impuesto, lo que puede provocar que finalmente el comprador se vea obligado a su pago total, para evitar un embargo de la vivienda, y posteriormente entablar acciones legales contra el vendedor para recuperar la parte que correspondiere a este.


¿Cómo se hace el cálculo de la prorrata para saber que le corresponde pagar proporcionalmente a cada parte?

Lo primero y más importante es saber el importe total anual del IBI en cuestión. Una vez sabemos esa cifra la dividimos entre 365 (los días de un año). Y sabremos el coste de IBI diario. Finalmente, sólo debe multiplicarse el coste diario de IBI por el número de días que del año en curso cada parte ha sido propietaria del inmueble. Teniendo presente que el día de firma de la escritura de compraventa empieza el cómputo del plazo del comprador. Por ejemplo, si el importe anual total del IBI de un inmueble es de 1.250 euros. Dividimos ese importe anual entre 365 días. Lo que nos daría un coste de IBI de 3,42 euros diarios. Suponiendo que la compraventa se realice el 1 de febrero. Quiere decir que la parte vendedora ha sido propietaria sólo durante los 31 días de enero. Es decir (31 días x 3,42 €), la parte vendedora le correspondería solo pagar 106,16 euros respecto del IBI del año en curso. El resto, le correspondería a la parte compradora.


En base a todo lo analizado hasta el momento, y a modo de resumen o recapitulación de los conceptos u ideas prácticas más importantes, podemos destacar”:
  • El comprador de un inmueble antes de firmar un contrato de arras debe informarse sobre el importe total anual del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Y saber el calendario de pago del mismo, y, si la parte vendedora esta al corriente del pago del mismo.
  • El IBI del año en que se vende la vivienda lo deben pagar proporcionalmente la parte compradora y vendedora, en atención al tiempo que cada una ha sido propietaria de la vivienda.
  • También es posible que las partes pacten una distribución del IBI distinta, en atención al acuerdo que pudieren alcanzar entre ellos. Es conveniente dejarlo de forma escrita tanto en el contrato de arras como en la escritura de compraventa.
  • Es muy recomendable que vendedor y comprador negocien esta cuestión antes del acto del otorgamiento de la escritura de compraventa. Es decir, lo hablen y no lo dejen pendiente de tratar el día de la firma ante el notario.
  • También es muy recomendable que vendedor y comprador se abonen los importes que correspondan por este concepto de IBI antes o en el mismo acto del otorgamiento de la escritura de compraventa, para así evitar posibles conflictos entre las partes y con la administración tributaria.
  • A grandes rasgos, recuerdo que las partes puede optar por:
  • Que el comprador abone al vendedor la cantidad proporcional que le corresponda si el IBI ya está pagado.
  • Que el vendedor acuda a su ayuntamiento a liquidar anticipadamente el IBI si el mismo aún no está pagado (o lo está parcialmente), para que luego el comprador le abone la cantidad proporcional que corresponda.
  • Que el vendedor espere a que el ayuntamiento le gire el recibo del IBI del año o las fracciones pendientes y las abone con sus fondos y con los que el comprador le hubiere entregado por este concepto.
  • Que el comprador, una vez ha adquirido la vivienda, se dirija a su ayuntamiento y solicite la carta de pago para abonar el IBI de la anualidad en curso (todo o las fracciones que estuvieren pendientes), previa retención del precio de compra del importe que corresponda por este concepto de IBI imputable al vendedor.

Jesús Benavides Lima

Notario de Barcelona