Quiero comprar una vivienda sobre la que existe una hipoteca y la quiero cancelar… ¿Cómo he de proceder y quién asume los gastos de esa cancelación?

Se trata de una de las cuestiones que mayor nerviosismo e interés genera en las partes intervinientes en una compraventa inmobiliaria, especialmente en el comprador de una vivienda. Así pues, el presente artículo tiene por objeto clarificar cómo deben proceder, tanto la parte vendedora como la compradora, cuando exista una hipoteca previa (o varias) que gravan la finca que se vende, con el objetivo de conseguir su cancelación económica y registral, para que así la finca conste ya libre de cargas por lo que se refiere al nuevo propietario que la adquiere.

Pues bien, antes de explicar cómo tienen que proceder las partes implicadas y que escenarios pueden darse a la hora de cancelar una hipoteca, es imprescindible entender conceptos básicos explicados de forma sencilla a través de mi método favorito “pregunta-respuesta”. Soy consciente que se trata de un artículo largo, pues trato de explicar lo mejor que sé todas las dudas que plantean los clientes en el día a día. Por ello, destaco en negrita las ideas principales todas hiladas. De manera que, si uno lo desea, sólo leyendo los títulos y el texto destacado en negrita puede acortar el tiempo de lectura y no por ello perderse contenido.


¿Qué es un derecho real de hipoteca?

La hipoteca es un derecho que se constituye sobre una finca, con el objetivo de garantizar el cumplimiento de una obligación principal, esto es, un préstamo.

Así pues, cuando un comprador adquiere una vivienda recurriendo a la financiación de un banco, dicha entidad le presta un dinero (por ejemplo, 100.000 €) para que pueda comprar la finca en cuestión, con el compromiso de devolver este importe en un plazo pactado (por ejemplo, 30 años), mediante el pago de cuotas mensuales (de, por ejemplo, 400 € al mes).

A la vista de ello, para garantizar el cumplimiento de una obligación principal (es decir, del préstamo), deudor y acreedor constituyen sobre la finca adquirida una garantía, que se denomina técnicamente como derecho real de hipoteca, en virtud del cual, si se produce un impago del préstamo, la entidad financiera, como acreedora, tiene derecho a instar un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria al objeto de conseguir que esa vivienda sea subastada para, con el dinero que se obtenga de la mejor oferta, poder recuperar el dinero prestado y los intereses que se hubieren devengado, así como los gastos y costas que haya generado ese proceso judicial.

Por todo lo expuesto, es muy importante que los interesados comprendan que, cuando formalizan un préstamo hipotecario, en realidad están realizando dos actos o negocios jurídicos distintos:

  • En primer lugar, un contrato de préstamo, que es la obligación principal, en virtud del cual, un banco les deja una cantidad de dinero, a cambio de que el deudor se lo devuelva en un plazo de tiempo y con un interés pactado.
  • En segundo lugar, un derecho de hipoteca sobre la finca, como la garantía del cumplimiento de esta obligación, que permite, en caso de impago del préstamo, como ya se ha comentado, acceder a un procedimiento judicial sumario en el que se tratará de subastar la finca, al efecto de conseguir los fondos necesarios para que el banco recupere su dinero.

¿Cuál es el ciclo de vida habitual del préstamo hipotecario?

Lo normal y más habitual es que el propietario de una vivienda adquirida mediante financiación bancaria a través de un préstamo hipotecario se encuentre devolviendo dicho préstamo durante 15, 20 o 30 años, normalmente. Sin embargo, es frecuente que, en la práctica, por desconocimiento, el deudor, cuando termina de pagar su préstamo al banco, se olvide de realizar la última gestión, es decir, “borrar” del Registro de la Propiedad la hipoteca que inscribió en su momento como garantía del préstamo que se realizó.

Así pues, si al igual que para formalizar el préstamo hipotecario fue necesario un acto solemne ante Notario, otorgando la correspondiente escritura de préstamo hipotecario, para cancelar la hipoteca del Registro de la Propiedad será necesario otorgar ante Notario una nueva escritura, en este caso, de cancelación de hipoteca, así como gestionar su inscripción en dicho Registro, para conseguir así que la finca quede libre de cargas, todo ello en los términos que se expondrá en las preguntas que siguen a continuación.

Sobre esta situación en la que muchos deudores pagan su préstamo pero no cancelan registralmente la hipoteca, es tal vez necesario indicar que en nuestro país no existe la cultura de que la entidad financiera, al finalizar el pago del préstamo, recuerde a su cliente la necesidad de cancelar registralmente la carga, puesto que aunque a priori no es un trámite obligatorio, sin duda en un futuro será muy útil que ello esté hecho, pues en caso contrario, si por ejemplo nosotros o nuestros herederos queremos vender la vivienda, será necesario realizar esta cancelación registral con un escaso margen de tiempo y quizás, por las prisas, a un coste mayor que el que nos podría suponer si se hace ahora, con tiempo y de un modo meditado.


¿Qué diferencia existe entre la cancelación económica y la cancelación registral de la hipoteca?

Como se acaba de observar en las preguntas anteriores, en el ciclo de vida del pago y extinción de todo préstamo hipotecario, en realidad, pueden diferenciarse dos grandes momentos, pues como ya se ha detallado, el préstamo hipotecario contiene en realidad dos actos o negocios jurídicos distintos, esto es, en primer lugar la obligación principal, en forma de préstamo, y en segundo lugar, la garantía de dicha obligación principal, en forma de derecho real de hipoteca.

Así pues, si en realidad el préstamo hipotecario decíamos que contiene o engloba dos actos o negocios distintos (OBLIGACIÓN + GARANTÍA), como no puede ser de otro modo, la cancelación del préstamo hipotecario conlleva asimismo dos fases o actuaciones diferenciadas, las cuales se tratarán de exponer a continuación:


¿Cómo se gestiona la cancelación registral de una hipoteca?

Para conseguir pues la cancelación registral de una hipoteca, como se ha indicado antes, lo primero y más importante es que la deuda garantizada esté pagada, es decir, que se haya devuelto todo el dinero que el banco prestó en su momento.

Así las cosas, el propietario de la vivienda, una vez ha pagado completamente el préstamo, deberá acudir a su entidad financiera acreedora a los efectos de que le entreguen lo que se denomina certificado de saldo cero, es decir, un documento en el que el banco certifica que el préstamo hipotecario en cuestión ha sido completamente pagado, que ya no tiene nada que reclamar por este concepto y que, por lo tanto, consiente la cancelación registral de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.

Una vez pues que el propietario ha obtenido este documento, podrá optar por diversas vías para conseguir esta cancelación registral de la garantía hipotecaria en el Registro de la Propiedad:

  • Primera opción, la tradicional pero no quiere decir que la única: encomendar esta gestión directamente a su banco, el cual, le pedirá una provisión de fondos por la gestión de todo este trámite. En tal caso, será su banco (o la gestoría que éste contrate a tal efecto) quien gestionará la firma de la escritura de cancelación de hipoteca con un Notario de su elección y su inscripción en el Registro de la Propiedad.
  • Segunda opción también habitual: asimismo, si lo desea, con el certificado de saldo cero ya en su poder, puede encomendar esta gestión a una gestoría o abogado de su confianza, el cual también le cobrará unos honorarios por toda la gestión.
  • Tercera opción, menos recomendable pero posible: También, si lo desea, puede gestionar usted mismo todo este trámite. A tal efecto:

    • Deberá escoger un Notario de su confianza y entregarle este certificado de saldo cero, dicho Notario contactará con un representante de su banco para que sea éste el que firme la escritura de cancelación de hipoteca. Una vez esté firmada, previo abono de los aranceles notariales devengados, el Notario le hará entrega de la copia auténtica de dicha escritura.
    • Posteriormente, deberá usted presentar ante la Agencia Tributaria autonómica la autoliquidación del impuesto correspondiente, la cual, si bien su cuota líquida es 0, deberá presentarse igualmente.
    • Realizado este trámite, deberá presentar la escritura de cancelación de hipoteca, junto con la autoliquidación del impuesto, al Registro de la Propiedad correspondiente, para que éste proceda a su inscripción y, por lo tanto, se consiga ya la pretendida cancelación registral de la hipoteca. Este trámite también tendrá un coste, en forma de arancel de los Registradores de la Propiedad, que deberá abonar para, finalmente, acudir de nuevo al Registro de la Propiedad a retirar dicha escritura, ya inscrita.
    Como puede observar pues, no parece la opción más recomendable gestionar uno mismo este trámite, pues todo ello acarreará múltiples desplazamientos a distintas instituciones para realizar una actuación que, por un precio razonable, se puede encomendar a un tercero, profesional y especializado en la materia, que la puede realizar en su nombre sin que usted deba asumir todas estas tareas.
  • Por último, la cuarta opción y cada vez más frecuente: si lo desea, una vez que ha obtenido el certificado de saldo cero, también puede encomendar toda la gestión íntegramente a un Notario de su confianza, el cual se encargará de buscar a un apoderado de su banco para que firme la escritura de cancelación de hipoteca, así como presentar la autoliquidación del impuesto y, posteriormente, presentar la escritura al Registro de la Propiedad para conseguir su inscripción.

¿Quién debe firmar la escritura de cancelación de hipoteca ante notario?

A diferencia de lo que sucede cuando se formaliza un préstamo hipotecario ante notario donde tienen que estar presentes y firmar, tanto la entidad bancaria como el prestatario o deudor (a su vez, nuevo propietario del inmueble que se hipoteca en garantía). Para cancelar notarialmente la hipoteca basta que un representante de la entidad financiera (y no el propietario de la finca, como algunos creen erróneamente), acuda al Notario a firmar dicha escritura de cancelación de hipoteca, donde manifiesta que el préstamo garantizado por la hipoteca ya está pagado y que, por lo tanto, el banco al que representa consiente la cancelación registral de la hipoteca. Posteriormente, una vez se haya firmado la escritura de cancelación de hipoteca, la misma deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad, tras lo cual, la finca ya quedará libre de cargas.

Por esa sencilla razón, que el deudor ya no tiene que comparecer ante notario, y sólo debe hacerlo un representante de la entidad bancaria, en muchas ocasiones las entidades bancarias o sus gestorías de confianza suelen concentrar la firma de este tipo de documento (como es la escritura de cancelación de hipoteca) en sus notarios de confianza o de uso habitual en la práctica diaria.


¿Qué es la llamada cancelación de la hipoteca por prescripción?

Más allá de la vía ordinaria expuesta en la pregunta anterior, también es necesario precisar que existe una vía subsidiaria para cancelar registralmente el derecho real de hipoteca, y esta es la vía de la llamadaprescripción”. Así pues, en este caso, también será posible conseguir la cancelación registral pretendida si han transcurrido 21 años desde que se debiera haber pagado la última mensualidad del préstamo garantizado, sin que el acreedor hipotecario hubiere ejercido la acción hipotecaria y, por lo tanto, hubiere constancia de ello en el Registro de la Propiedad.

En tal caso, la persona interesada deberá presentar una instancia privada al Registro de la Propiedad, con su firma legitimada notarialmente, en la que se solicite la cancelación registral de la hipoteca por la circunstancia antes expuesta.

En cualquier caso, como se puede observar, esta es una vía subsidiaria que no es muy recomendable, pues aunque la misma puede tener un coste menor, para conseguirla se deberán realizar igualmente varias gestiones que le supondrán bastante tiempo (como es redactar la instancia privada, acudir a un Notario a legitimar la firma y posteriormente acudir al Registro de la Propiedad a presentar dicha instancia o, subsanar en su caso posibles defectos del documento, etc.) y, sobre todo, porque la misma pospone la solución del caso a muy largo plazo, quedando la finca gravada por esa hipoteca correspondiente a un préstamo ya pagado durante muchos años, lo que puede perjudicar en un futuro a sus propietarios o herederos si, antes de que se alcance dicho plazo, surge alguna circunstancia que hace necesario vender la finca o hipotecarla de nuevo.


¿Quién paga el coste de la escritura de cancelación de la hipoteca?

En relación a la cuestión sobre quien debe abonar el coste que genera la escritura de cancelación de hipoteca, es necesario precisar que la misma, en la práctica, suscita cierta controversia, pues en ocasiones, particulares plantean que este coste debe ser asumido por la entidad financiera que les prestó el dinero en su momento.

A tal efecto, para clarificar esta cuestión, es necesario traer a colación las siguientes normas que se refieren directa o indirectamente a la cuestión, en las cuales hallaremos la respuesta adecuada.

Así pues, a la vista de la normativa aplicable así como de la interpretación que de la misma hace el Tribunal Supremo, cabe concluir que la persona a la que corresponde abonar el Arancel de los Notarios devengado por una escritura de cancelación de hipoteca es el deudor o parte prestataria, pues es quien ha requerido los servicios notariales a tal efecto y, asimismo, porque es la parte interesada en el otorgamiento de la escritura, pues en definitiva, es la que obtiene el beneficio de la liberación registral del derecho real de hipoteca, una vez inscrita la escritura en el Registro de la Propiedad.

Por último, si el lector tiene interés en obtener más información sobre la utilidad y el coste de la escritura de cancelación de hipoteca, puede acceder AQUÍ a un artículo en el que se aborda con detenimiento el estado actual de la cuestión.


¿Cuáles son los costes de cancelar una hipoteca?

Para cancelar registralmente una hipoteca existen dos costes obligatorios: el coste notarial (del otorgamiento de la escritura pública de cancelación de hipoteca) y el coste registral (de la inscripción en el Registro de dicha escritura pública). Ambos costes vienen regulados rigurosamente por Ley. Por lo tanto, ni los notarios ni los registradores pueden cobrar libremente lo que quieran. 

No obstante, es habitual en la práctica encontrarse un tercer coste adicional, es de la gestoría o tramitación. Este coste lo puede fijar libremente quién lo lleva a cabo. Los gastos de gestión o tramitación suelen referirse a dos gestiones diferentes pero relacionadas necesariamente:

  1. La presentación y liquidación del impuesto (AJD) ante la Administración Tributaria competente. Aunque en la actualidad la escritura de cancelación de hipoteca está exenta de pago (es decir no se paga impuesto), si está sujeta al impuesto. Quiere decir que, aunque no se paga impuesto (salvo en el País Vasco en casos concretos) la presentación en Hacienda y su correlativo control debe hacerse igualmente.
  2. La presentación de la escritura notarial de cancelación de hipoteca junto con la liquidación tributaria pertinente, para su inscripción en el Registro de la Propiedad competente del lugar donde radique la finca cuya hipoteca se trata de borrar.

Llevar a cabo esas gestiones, implica tiempo y conocimiento. Y obviamente si se le encomiendan dichas labores a un tercero (sea el propio notario, un abogado, la gestoría o el propio banco) le cobrará unos honorarios por ello. Independientes a los gastos notariales y registrales. Ya hace varios años, desarrollé una calculadora digital que fuera capaz de calcular (según el arancel notarial y registral) con gran precisión los costes económicos de una cancelación de hipoteca. Puedes acceder a ella a través de mi web en el siguiente enlace: (AQUÍ). De esa forma, cualquier ciudadano puede informarse con carácter previo y con mucho rigor.


¿Por qué es importante cancelar registralmente una hipoteca?

Como ya se ha apuntado en una pregunta precedente, suele pasar que algunos particulares, al abordar la cuestión de la cancelación registral de su préstamo hipotecario ya pagado, optan por no realizar la misma, pues creen que ello no tiene consecuencias, al no ser un trámite estrictamente obligatorio.

No obstante, esta decisión, a mi juicio, está muy alejada de la realidad, pues en el futuro, es más que probable que se deban realizar negocios jurídicos sobre esa finca, los cuales, sin duda, se verán entorpecidos, dificultados e incluso impedidos por el hecho de que esta carga previa no esté cancelada.

Así pues, si por ejemplo el propietario de la vivienda, en un futuro necesita dinero y solicita un nuevo préstamo con garantía hipotecaria, esa operación no se aprobará hasta que no esté cancelada registralmente la carga previa. O asimismo puede suceder que, si en un futuro se desea vender la finca, sin duda será necesario cancelar registralmente la antigua hipoteca ya pagada, pero todo ello se deberá realizar con unos plazos muy acotados, pues los tiempos del trámite vendrán determinados por la urgencia de cerrar la operación de venta. O incluso, pensando ya más en el largo plazo, también puede suceder que, en un futuro, cuando el propietario de la finca muera y la adquieran sus herederos, si estos la quieren vender, el trámite y su coste se traslade a éstos (es decir, por ejemplo, a sus hijos), cosa que sin duda, no parece la opción más deseable.

Por todo ello, aunque a priori no pueda parecer una prioridad, la opción más adecuada y sensata es, una vez se ha finalizado de pagar su préstamo hipotecario, proceder a la cancelación registral de la carga en el Registro de la Propiedad.


¿Cuánto se tardará en conseguir la cancelación registral de la hipoteca?

Sobre el plazo que se tardará en cancelar registralmente una hipoteca, existen muchas variables que pueden influir en ello. El proceso siempre es el mismo:

  1. Averiguar los costes que conlleva el proceso de cancelar la hipoteca;
  2. Elegir el medio más adecuado (hacerlo a través del banco, de la notaría, de una gestoría o abogado, o incluso, hacerlo uno mismo);
  3. Hacer la provisión de fondos;
  4. Obtener el certificado de saldo cero;
  5. Hacérselo llegar al notario, que este prepare la escritura de cancelación y contacte con la entidad bancaria;
  6. Que un representante de la entidad bancaria acuda a firmar a la notaría la escritura de cancelación;
  7. Una vez firmada ante notario la escritura de cancelación de hipoteca, presentarla y liquidar el Impuesto ante la Administración tributaria;
  8. Por último, presentar y esperar 15 días hábiles la inscripción de la cancelación en el Registro de la Propiedad;

Sin embargo, en función del responsable elegido para llevar a cabo dicho proceso, los tiempos como adelantaba, pueden ser muy distintos. Hoy en día, salvo la firma de la escritura de cancelación por parte del representante del banco que debe ser presencial y exige desplazamiento físico (ya sea del notario o del empleado del banco), el resto de los trámites se pueden hacer telemáticamente. Lo que ha reducido muchísimo los tiempos de espera. Dicho lo cual, por todo lo expuesto, a modo de resumen, si no ocurren incidencias en el proceso de firma del documento o en su inscripción, en un plazo aproximado de 3 – 4 semanas, se puede disponer de la cancelación registral de su hipoteca.

Hasta aquí, he intentado dar respuesta a las dudas más habituales o comunes. Pero en la práctica se presentan escenarios diversos que pueden hacer un poco más compleja la cuestión como veremos a continuación.

[Primer escenario complejo y muy habitual en la práctica diaria notarial]

“Cuando una persona quiere comprar una vivienda y sobre la misma ya existe un préstamo hipotecario aún pendiente de pago”

Sin perjuicio de lo explicado hasta ahora, es muy habitual que el actual propietario de la vivienda, antes de que finalice el pago del préstamo, por la razón que fuere (por ejemplo, porque quiere otra casa mayor, porque se quiere mudar de localidad, porque ya no le gusta su actual vivienda, etc.) decida vender la vivienda, de modo que el mismo aún tiene parte del préstamo que solicitó en su momento para adquirirla, pendiente de pago. En tal caso, estaríamos pues hablando de una hipoteca que no se encuentra cancelada económicamente, sino que la misma tiene saldo vivo, la cual será necesario cancelar económica y registralmente, de la forma que se detallará en las siguientes preguntas.


¿Cómo se cancelará económicamente el préstamo hipotecario previo del vendedor?

Para conseguir la cancelación económica del préstamo que tiene vigente el vendedor, el mismo, como actual propietario de la vivienda, contactará con su banco al que debe ese préstamo, y le comunicará su voluntad de vender la finca hipotecada y, por lo tanto, de cancelar anticipadamente el préstamo hipotecario. Asimismo, le comunicará la fecha exacta en la que está prevista realizar la compraventa (por ejemplo, 1 de abril de 2021).

A la vista de ello, el banco acreedor entregará al actual propietario un certificado de saldo pendiente a la fecha en la que esté prevista la formalización de la compraventa, en el que también se indicará el número de cuenta bancaria (por supuesto, titularidad del banco y no del vendedor) en el que el comprador deberá ingresar dicho importe.

Así pues, por ejemplo, si el actual propietario debe 85.000 € a fecha 1 de abril de 2021, su banco le entregará un documento en el que así se refleje, y en el que conste la cuenta bancaria XXXX-XXXX-XX-XXXXXXXXXX, titularidad de ese banco, en la que se debe ingresar esos 85.000 € para poder así cancelar económicamente el préstamo hipotecario previo.

Así las cosas, llegado el día de la formalización ante notario de la compraventa en escritura pública, el comprador, de todo el precio de compra pactado, retendrá la parte que corresponda al saldo vivo del préstamo en cuestión, al efecto de ingresarlo él mismo, de forma directa, al banco acreedor, en la cuenta indicada en ese certificado, mediante una transferencia bancaria inmediata tipo Banco de España.

Así pues, retomando el ejemplo anterior, si el precio de la compraventa se ha fijado en 200.000 €, de este importe, el comprador retendrá los 85.000 € correspondientes al saldo vivo del préstamo hipotecario, de modo que sólo entregará 115.000 € al vendedor, mientras que esos 85.000 € los ingresará directamente, mediante una transferencia inmediata vía Banco de España (también conocidas como OMF) para que el banco acreedor reciba ese dinero y cancele económicamente el préstamo hipotecario, y los 1.000 € restantes los destinará a abonar los costes de la cancelación registral de la hipoteca.


¿Cómo se cancelará registralmente el préstamo hipotecario previo del vendedor?

Conseguida pues la cancelación económica del préstamo hipotecario, también será necesario gestionar la cancelación registral de la hipoteca. A tal efecto, el comprador deberá retener asimismo el coste que pueda suponer la cancelación registral de la hipoteca (contando el coste del arancel notarial, del arancel registral y de los honorarios del notario, abogado o gestoría a la que encargue esta gestión), para poder abonar los mismos y conseguir esa cancelación registral.

Así pues, retomando el ejemplo anterior, si el precio de la compraventa se ha fijado en 200.000 €, de este importe, el comprador, que ya ha retenido 85.000 € correspondientes al saldo vivo del préstamo hipotecario, retendrá asimismo otros 1.000 € para afrontar el coste de la cancelación registral de la carga hipotecaria, de modo que finalmente sólo entregará 114.000 € al vendedor, mientras que esos 85.000 € los ingresará directamente, mediante una transferencia inmediata vía Banco de España (también conocidas como OMF) para que el banco acreedor reciba ese dinero y cancele económicamente el préstamo hipotecario, y los 1.000 € restantes los destinará a abonar los costes de la cancelación registral de la hipoteca.


¿Cómo se qué importe retener para los gastos de cancelación registral de la hipoteca?

Como ya se ha explicado, para cancelar registralmente una hipoteca, necesitaremos otorgar una escritura de cancelación de hipoteca (cuyo coste viene regulado por una norma, que se denomina Arancel de los Notarios, que puede encontrar AQUÍ), tramitar su inscripción en el Registro de la Propiedad (cuyo coste viene regulado por una norma, que se denomina Arancel de los Registradores de la Propiedad, que puede encontrar AQUÍ), así como los honorarios que, en su caso, cobre la gestoría, el abogado o la Notaría designada para la tramitación del documento.

Dicho esto, como estas normas son complejas de comprender, y los honorarios concretos de la gestoría, abogado o Notaría, en concepto de tramitación, pueden variar en función del profesional elegido, para calcular la cifra concreta que se debe retener del precio de venta, y que se deberá destinar a la cancelación de esa hipoteca previa del vendedor, deberemos atender fundamentalmente a la vía que elijamos para conseguir esa cancelación. Así pues:

  • Si se ha encomendado la gestión al banco, será la gestoría del propio banco la que determinará el importe a retener, en base al presupuesto que facilite.
  • Si se ha encomendado la gestión a una gestoría o abogado de confianza del comprador, será esta gestoría o abogado el que determinará el importe a retener, en base al presupuesto que facilite.
  • Si se encomienda la gestión a un Notario de confianza del comprador, será este Notario el que determinará el importe a retener, en base al presupuesto que facilite.
  • Si la gestión de todo el trámite la desea realizar el propio comprador por sus medios, deberá calcular él mismo el coste de la escritura así como de su inscripción. En este caso, como se ha comentado, ponemos a disposición de los interesados una calculadora de la web de la Notaría Diagonal 550 (AQUÍ) donde podrán realizar el cálculo que necesitan.

¿Es el vendedor el que asume los gastos de la cancelación económica y registral del préstamo hipotecario previo?

Como es lógico, la cancelación económica del préstamo hipotecario vivo que grava la casa que se vende la paga el vendedor, pues fue él quien pidió ese préstamo para adquirir la vivienda en su momento, de modo que es él quien lo debe pagar devolviendo ese dinero. No obstante, como se ha explicado, este pago no se realiza directamente por el vendedor, sino que es el comprador quien lo gestiona, pues es él quien retiene parte del precio de compra (que correspondería en principio abonar directamente al vendedor), a los efectos de conseguir la cancelación económica de ese préstamo hipotecario previo, pues como es lógico, como nuevo propietario, es la parte interesada en liberar la carga de su finca, para dejarla así libre de gravámenes que puedan perjudicar su derecho de propiedad.

Por lo que refiere a la cancelación registral de la hipoteca, se aplica la misma regla, es decir, que la paga el vendedor, pues es una carga que él constituyó sobre esa finca, y es el quien debe soportar el coste de su cancelación, pero el pago no lo realiza directamente el vendedor, sino que nuevamente, es el comprador el que retiene parte del precio de compra para destinarlo a pagar los gastos de esta cancelación registral (que engloban principalmente el coste del Notario, del Registro de la Propiedad y de los honorarios de tramitación del documento que pueda cobrar la gestoría, abogado o notaría a la que se encargue el trámite).


¿Por qué se encarga el comprador de la vivienda de la gestión de cancelar registralmente la hipoteca del vendedor, si además es el propio vendedor quién asume los gastos?

La razón por la que toda la gestión queda en manos del comprador no es otra que es la parte más interesada en conseguir esa “desaparición” del derecho real de hipoteca en el Registro de la Propiedad, ya que, como nuevo propietario, querrá que su finca que acaba de comprar esté libre de cargas.

Basta pensar el siguiente ejemplo para entender dicho interés: “El comprador a la hora de pagar el precio de compra se asegura que pagando directamente a la entidad bancaria liquida económicamente la deuda pendiente que pesa sobre el inmueble. El hecho de realizar dicho pago y justificarlo ante notario, le da una posición de seguridad más que suficiente sobre la cancelación económica del préstamo, pero no de la cancelación de la hipoteca. Es decir, a pesar de haber pagado la deuda, la hipoteca seguirá apareciendo sobre el inmueble en el Registro mientras no se haga la oportuna gestión para borrarla. Imagínese que comprador y vendedor, ya sea de palabra o expresamente en la propia escritura de compraventa que la parte vendedora asume la obligación de hacerse cargo y pagar dicha gestión de cancelar registralmente la hipoteca, pero en la práctica la parte vendedora no llega nunca a llevarla a cabo, porque eso le conlleva invertir tiempo y dinero. Y piensa… total, el inmueble ya no es de su propiedad y ya ha cobrado el precio. La parte compradora se vería obligada a perseguir a la parte vendedora para que realizase dicha gestión, etc.”

Evidentemente, lo más sensato es que el comprador no sólo retenga de parte del precio de compra el importe pendiente del préstamo, sino la cantidad previsible de gastos por dicha farragosa gestión. Y además de retener dicho importe, el mismo comprador deberá preocuparse por gestionar la cancelación registral correspondiente. Lo que nos lleva directamente a la siguiente pregunta.


¿Quién se hace cargo de la gestión de la cancelación registral de la hipoteca previa del vendedor?

Como se ha indicado anteriormente, de la cancelación registral de la hipoteca previa del vendedor se encargará el comprador, y la pagará con esos fondos que habrá retenido del precio de venta. A tal efecto, una vez se haya firmado ya la compraventa y, en ese acto, se haya cancelado económicamente el préstamo vivo del modo que se ha explicado en la pregunta precedente, el vendedor de la vivienda, como antiguo deudor, acudirá a su banco a solicitar el certificado de saldo cero, que es ese documento en el que el banco acreedor se da por satisfecho de la obligación principal y consiente la cancelación registral de la carga. Con este documento, el vendedor se lo enviará al comprador (por correo electrónico, por ejemplo), y éste, ya no sólo con el dinero retenido sino también con el certificado de saldo cero en su poder, activará la tramitación de la firma de la escritura de cancelación de hipoteca y su inscripción en el Registro de la Propiedad por alguna de las vías que se han explicado en una pregunta anterior, pero que, no obstante, recuerdo:

  • Delegando la gestión en la gestoría del banco anteriormente acreedor (en este caso, parece una opción poco probable, pues la relación comercial de ese banco era con el vendedor, no con el comprador que ahora gestiona la cancelación).
  • Encomendando la gestión a un abogado o gestoría de su confianza.
  • Asumiendo el propio comprador toda la gestión (opción menos recomendable como se ha explicado).
  • Delegando la gestión en el Notario que hubiere elegido (lo normal es encargarle la gestión al propio notario que firma la escritura de compraventa, pues salvo el certificado de saldo cero, en el momento de la firma ya tendría toda la documentación necesaria para activar la tramitación de dicha cancelación).

¿Por qué es tan importante el certificado de saldo cero?

Como se ha explicado ya, el certificado de saldo cero es un documento fundamental para todo el proceso, pues sin él no se podrá cancelar la carga hipotecaria. Con este certificado de saldo cero, el banco anteriormente acreedor certifica que el préstamo hipotecario en cuestión ha sido completamente pagado, que ya no tiene nada que reclamar por este concepto y que, por lo tanto, consiente la cancelación registral de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Con este certificado de saldo cero, es cuando ya el Notario puede tramitar la firma de la escritura de cancelación de hipoteca, y a tal efecto contacta con un apoderado de esa entidad financiera, el cual, a la vista del contenido del certificado de saldo cero, firma la escritura de cancelación de hipoteca, dando su consentimiento, en nombre del banco al que representa, a cancelar registralmente la hipoteca en el Registro de la Propiedad.

En este caso concreto, como es lógico, el certificado de saldo cero sólo se puede obtener una vez que el préstamo ya está pagado, de modo que en el día de la firma, el comprador liquidará el préstamo abonando la cantidad que se debiere en la cuenta del banco acreedor que constare en el certificado de saldo pendiente a fecha de la compraventa (tal y como se ha explicado anteriormente en otra pregunta) para que, posteriormente (por ejemplo al día hábil siguiente), el vendedor pueda ir a su banco a solicitar el certificado de saldo cero (pues el banco sólo se lo entregará al vendedor, que es su cliente titular de ese préstamo ya cancelado económicamente) y, una vez obtenido el mismo, se lo pueda entregar personalmente al comprador (o enviárselo vía email), para que el comprador ya pueda gestionar la cancelación registral por la vía que haya elegido.


[Segundo escenario]

“Cuando se quiere comprar una vivienda donde sigue apareciendo la hipoteca en el Registro de la Propiedad, pero en realidad el préstamo ya está cancelado económicamente” 

En esta ocasión, el procedimiento a seguir será el mismo que se ha aplicado en el primer supuesto, pero con la ventaja de que todo ello se simplifica aún más, puesto que como el préstamo hipotecario ya está pagado, el vendedor, simplemente, antes de la firma de la compraventa deberá acudir a su banco, a los efectos de que le hagan entrega del certificado de saldo cero.

Así pues, se procederá del siguiente modo:

  • El día de la firma de la escritura de compraventa, el vendedor entregará el certificado de saldo cero al comprador para que pueda gestionar la cancelación registral de la carga.
  • El coste de la cancelación registral de la hipoteca previa que gravaba la finca vendida la pagará el vendedor, al igual que en el supuesto anterior.
  • Este pago no lo realizará directamente el vendedor, sino que como en el caso anterior, es el comprador quien, del precio de compra pactado, descuenta el coste que suponga la cancelación registral, de modo que lo retiene (“se lo queda” para sí), para destinar ese dinero a pagar lo que cueste la cancelación registral de esa hipoteca previa.
  • El comprador, con ese certificado de saldo cero y con el dinero que ha retenido del precio de venta, gestionará la cancelación registral de la hipoteca, por la vía que considere más adecuada. 
  • El coste concreto de la cancelación registral de la hipoteca previa, al igual que se ha explicado antes en el primer supuesto, dependerá de la vía que elija el comprador, y del presupuesto que le faciliten a tal efecto.
  • No obstante, aprovechando que el comprador firma su escritura de compraventa en un Notario, lo más razonable es que, si este ofrece un precio adecuado por la gestión, le encomiende a dicho Notario la firma de la escritura de cancelación de hipoteca y su inscripción en el Registro de la Propiedad, pues así consigue que un solo profesional (es decir, ese Notario), gestione la totalidad de la operación, es decir, la compraventa y su inscripción en el Registro de la Propiedad, así como la cancelación registral de la carga previa, simplificando mucho más el trámite, que no si se disgregan las labores a realizar entre distintos profesionales. 
  • En cualquier caso, nuevamente remarcar que el vendedor, como es quien asume el coste de la cancelación registral, tiene derecho a buscar por su cuenta un Notario de su confianza que asuma la firma de la escritura de cancelación de hipoteca (y en su caso su gestión), a un coste más económico que el que, en su caso, le propusiera el comprador. Si ello sucediere, el comprador quedará obligado a tramitar la cancelación por esa vía.

[Tercer escenario]

“Cuando se quiere comprar una vivienda mediante financiación de un nuevo banco, y sobre dicha vivienda ya existe un préstamo hipotecario pendiente de cancelar del vendedor”

En esta ocasión, el procedimiento a seguir será el igualmente previsto en el primer supuesto, pero con las particularidades que a continuación se señalan:

  • En este supuesto, la cancelación económica y/o registral del préstamo hipotecario previo será asumida por la gestoría que represente al banco que financia al comprador, pues es la parte interesada en que dicha carga previa quede cancelada, a los efectos de que la finca quede gravada sólo por la nueva hipoteca que se concede al comprador.

    Sobre ello, es necesario indicar que las gestorías que más habitualmente realizan este trámite son, entre otras:

    • Grupo BC
    • Tecnotramit
    • Tessi Diagonal
    • Garsa
    • Gesdeck
    • Gestoría Arnal
    • Etc.
  • Así pues, del total financiación que se concediere al comprador, el banco en cuestión retendrá las cantidades que correspondan para cancelar económica y/o registralmente el préstamo hipotecario previo, y encomendará esta gestión a su propia gestoría.
  • Por lo que se refiere al certificado de saldo cero se procederá del mismo modo que se ha explicado en el primer supuesto, es decir, si existiere un préstamo hipotecario previo pendiente de pago, el día de la firma de la compraventa se cancelará económicamente mediante transferencia, para que posteriormente el vendedor acuda a su banco a solicitar el certificado de saldo cero. Una vez obtenga el mismo, lo deberá entregar al comprador o a su gestoría para que ésta pueda gestionar la cancelación registral de esa hipoteca previa. Por el contrario, si sólo fuere necesaria la cancelación registral (porque el préstamo ya estaba pagado), el vendedor deberá obtener previamente el certificado de saldo cero y entregarlo al comprador o su gestoría el día de la firma, para que ésta lo pueda gestionar.
  • El coste de la cancelación registral de la hipoteca previa que gravaba la finca vendida la pagará el vendedor, al igual que en el supuesto anterior.
  • Este pago no lo realizará directamente el vendedor, sino que en este caso, es la gestoría del banco que financia al comprador quien, del precio de compra pactado, descuenta el coste que suponga la cancelación registral, de modo que lo retiene (“se lo queda” para sí), para destinar ese dinero a pagar lo que cueste la cancelación registral de esa hipoteca previa.
  • El coste concreto de la cancelación registral de la hipoteca previa, en este caso lo determinará la gestoría que representa al banco que financia al comprador, en base al presupuesto que facilite. Sobre el mismo, es necesario precisar que:

  • En cualquier caso, nuevamente remarcar que el vendedor, como es quien asume el coste de la cancelación registral, tiene derecho a buscar por su cuenta un Notario de su confianza que asuma la firma de la escritura de cancelación de hipoteca (y en su caso su gestión), a un coste más económico que el que, en su caso, le propusiere la gestoría del banco que financia al comprador. Si ello sucediere, la gestoría del banco deberá derivar la firma de la escritura a ese Notario y, en su caso, la gestión, si así se hubiere determinado o, por el contrario, manteniendo a posteriori la gestión en manos de la gestoría designada.

Esperando pues que este artículo haya resuelto sus dudas sobre qué es la cancelación registral de una hipoteca y qué aspectos se deben tener en cuenta sobre la misma cuando se realiza una compraventa inmobiliaria, a continuación, se procede a resumir los aspectos fundamentales tratados:
  1. Cuando se constituye un préstamo hipotecario para adquirir una vivienda, en realidad se realizan dos actos o negocios jurídicos distintos, esto es, una obligación principal, en forma de préstamo, y además, una garantía para asegurar el cumplimiento de esa obligación, que adopta la forma de derecho real de hipoteca.
  2. Como consecuencia de la afirmación anterior, en la vida final de un préstamo hipotecario podemos diferenciar dos grandes fases, a saber, una primera, que se denomina cancelación económica, y que se refiere a la devolución del dinero prestado, y una segunda, que se denomina cancelación registral, que se refiere a la necesidad de eliminar del Registro de la Propiedad esa carga, pues la obligación principal que garantizaba ya se ha satisfecho.
  3. Para cancelar registralmente una hipoteca, es necesario previamente otorgar ante notario una escritura de cancelación de hipoteca, en la que un representante del banco acreedor certifica que el préstamo ya está pagado y que por lo tanto se consiente la cancelación de la carga en el Registro de la Propiedad. Posteriormente, es necesario inscribir esta escritura en el Registro de la Propiedad.
  4. También es posible conseguir la cancelación de la hipoteca por la vía de la prescripción. En tal caso, es necesario que transcurran 21 años desde que debiera haber finalizado el plazo para pagar el préstamo garantizado, sin que conste en el Registro que se haya entablado la acción hipotecaria correspondiente. Si ello fuere así, se podrá conseguir la cancelación mediante una instancia privada con las firmas legitimadas notarialmente.
  5. La cancelación registral de hipoteca no es obligatoria, pero sí muy recomendable, pues permite dejar la finca libre de cargas, lo que facilitará en gran medida su gestión en el futuro.
  6. El coste de la cancelación registral de la hipoteca debe ser asumido por el deudor que constituyó la misma sobre su finca, y no por la entidad financiera que le concedió el préstamo.
  7. Para poder firmar la escritura de cancelación de hipoteca es fundamental que disponga del certificado de saldo cero. A tal efecto, cuando finalice el pago de su préstamo, deberá acudir a su entidad financiera a que le faciliten este documento, el cual le deberá ser entregado por su banco sin coste alguno para usted.
  8. Cuando se vende una vivienda, si sobre la misma pesa un préstamo hipotecario pendiente de pago, el comprador retendrá parte del precio al vendedor para cancelar económicamente ese préstamo, así como para gestionar la cancelación registral de la carga.
  9. Si el comprador adquiere la vivienda con financiación de un banco, y es necesario asimismo gestionar la cancelación registral de una hipoteca previa del vendedor, el comprador retendrá parte del precio a tal efecto, pero la gestión se realizará por parte de la gestoría del banco que financia, a los efectos de asegurar que las cargas previas se cancelan y que la primera y única hipoteca que grava la finca es la nueva garantía que se constituye en esta compraventa. Sin perjuicio, que el vendedor también tiene derecho a buscar un Notario de su confianza, en cuyo caso la gestoría del banco que financia la compra deberá derivar la operación a dicho Notario.
  10. El proceso integro de una cancelación registral de hipoteca, salvo situaciones poco convencionales, debiera ser de un mes aproximadamente como mucho. No obstante, como se indicaba anteriormente, dependerá mucho del camino elegido para llevar a cabo dicha cancelación registral.

No quiero terminar este artículo, sin ofrecer lógicamente este servicio desde mi notaría. Pues llevo desde el año 2014 especializado en la gestión integral de este tipo de documento para dar el mejor servicio posible al consumidor.

Quiero dedicar este artículo a mi difunto padre, pues siguiendo su consejo:

“Jesús, hijo, especialízate en algo, no tiene porque ser necesariamente algo difícil, algo cotidiano que convierta lo farragoso en sencillo y, sobre todo, que aporte valor añadido facilitando las cosas a las personas que no tienen porque saber de ello”.

Seguramente, él lo habría hecho mil veces mejor que yo. Pero dicen que la intención es lo que cuenta. Él siempre fue, es y será mi referente a seguir.

Jesús Benavides Lima

Notario de Barcelona