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LA TASACIÓN DE UN INMUEBLE: LA IMPORTANCIA DE HACERLO BIEN A LA HORA DE PEDIR UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO.

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¿Qué es una tasación hipotecaria?

Una tasación hipotecaria es una valoración de un inmueble. A través de esta valoración, la entidad financiera sabe cuál es el valor del bien que garantiza la devolución del préstamo y cuál es el riesgo que asume con la concesión de dicho préstamo.

Respecto a la valoración del inmueble, el tasador que acude al domicilio tiene en cuenta a rasgos generales:

  • La ubicación geográfica del inmueble.

  • Los servicios próximos (zonas verdes, lugares de ocio, etc.).

  • La tipología (unifamiliar o plurifamiliar).

  • La situación del inmueble dentro del propio edificio (altura, orientación, etc.).

  • La superficie del inmueble y su distribución (metros cuadrados totales y útiles, etc.).

  • La calidad de los materiales de construcción.

  • La antigüedad del inmueble y su estado de conservación (reformas, mejoras, etc.).

  • Etc.



¿Para qué sirve una tasación hipotecaria?

La tasación hipotecaria sirve principalmente para que las entidades financieras tengan la seguridad de que el inmueble que se pretende ofrecer como garantía a través de la hipoteca tiene un valor suficiente para que en caso de impago puedan recuperar el dinero prestado.




¿Quién realiza la tasación hipotecaria?

Una tasación hipotecaria es realizada por un profesional independiente, que debe cumplir determinados requisitos marcados por la ley. Generalmente será un arquitecto u arquitecto técnico que pertenecerá a una sociedad de tasación de bienes inscrita debidamente en el Ministerio de Vivienda y homologada por el Banco de España.

Puedes encontrar el listado completo de las sociedades tasadoras homologadas por el Banco de España en el Registro de Entidades del Banco de España.




¿Cómo se hace una tasación hipotecaria?

La tasación hipotecaria está regulada por el Banco de España bajo la norma ECO/805/2003 que obliga a cumplir diversas condiciones para que la tasación sea homologada:

  • El tasador tiene que visitar el inmueble.

  • El tasador tiene que realizar el plano tomando las medidas de cada estancia y hacer las correspondientes fotografías.

  • En el documento de tasación debe adjuntar 6 testigos de transacciones u ofertas reales de la zona.

  • Identificar que la finca registral que se está hipotecando sea la correcta.

  • Corroborar la situación inmobiliaria del inmueble para comprobar que no exista ninguna ilegalidad urbanística.



¿Quién elige la tasación hipotecaria?

A efectos de solicitar un préstamo hipotecario, el solicitante del préstamo tiene derecho a presentar a la entidad financiera una tasación del inmueble contratada directamente por él. La entidad financiera no puede rechazar la tasación presentada por el cliente siempre y cuando provenga de una de las empresas tasadoras homologadas por el Banco de España y no tuviera una antigüedad superior a 6 meses.

No obstante, en la práctica diaria, mayoritariamente, es la entidad financiera quién acaba eligiendo a la sociedad tasadora, entonces el propio tasador contacta directamente con el cliente para fijar fecha y hora para visitar el inmueble.




¿Cuánto tiempo se tarda en obtener el resultado de la tasación?

Una vez visitado el inmueble, transcurrirán como mínimo 5 días hasta tener el certificado de tasación, que la propia empresa tasadora remitirá directamente a la entidad financiera para que pueda continuar con el estudio sobre la viabilidad de conceder o no el préstamo hipotecario solicitado.




¿Cuánto cuesta una tasación hipotecaria?

No hay un precio establecido, no es una tasa. Las empresas de tasación establecen sus tarifas de forma libre, dependiendo del tamaño del inmueble. Para poner un ejemplo orientativo “la tasación de una vivienda de 90 metros cuadrados construidos puede costar aproximadamente unos 400 €”.




¿A quién le corresponde pagar el gasto de la tasación hipotecaria?

La reciente Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario establece en su artículo 14.1. (Letra E) de forma clara que debe ser el solicitante del préstamo (el prestatario) quién debe afrontar y correr con el gasto de la tasación hipotecaria del inmueble en cuestión.




¿Es obligatoria la tasación cuando se constituye una hipoteca?

La Ley Hipotecaria no exige que se tase el bien que se va a hipotecar. Lo que sí exigen los artículos 682.2 LEC y 129 LH es que se fije un valor o tipo de subasta para que el acreedor (la entidad financiera) pueda acudir al procedimiento de ejecución hipotecaria (judicial o extrajudicial).

Si no se fija el valor de tasación eso no quiere decir que no sea válida la escritura notarial y que no deba inscribir la hipoteca. Lo único que significa es que, si ante un posible impago, se pretende reclamar el préstamo y ejecutarlo, no podrán aplicarse las normas especiales de ejecución sobre bienes hipotecados, sólo las normas relativas al procedimiento ejecutivo ordinario o procedimiento declarativo ordinario (mucho más largo y gravoso para el acreedor).




¿Es necesaria una nueva tasación cuando se modifica o amplía una hipoteca ya existente?

Ante el silencio de la norma al respecto y su interpretación restrictiva por el carácter especial de la norma, la Ley habla de constitución de hipoteca. La DGRN (Dirección General del Registro y el Notariado en una resolución de fecha 29 de octubre de 2013, entiende que cualquier modificación que no afecte al valor de subasta no hace entrar en juego está disposición, es decir, no es necesario pedir e incorporar una nueva tasación. Sin embargo, si se altera el valor de subasta entonces sí sería necesario.




¿Es lo mismo el valor de tasación y el valor a efectos de subasta?

La Ley Hipotecaria tampoco establecía ninguna vinculación entre valor de subasta y el valor de tasación con carácter general, lo que podría facilitar que el acreedor se terminase apropiando en subasta un inmueble por un valor muy inferior al real.

Para evitar esa anomalía o situación injusta la Ley 1/2013 estableció una vinculación obligatoria entre tasación y tipo de subasta, fijando en los artículos 682 LEC y 129 LH que el valor de subasta debía ser al menos el 75 % de la tasación.

Esa vinculación entre ambos valores no significa que sean lo mismo. El valor de tasación pretende reflejar el valor real o de mercado del inmueble en un determinado momento, mientras que el valor a efectos de subasta pretende garantizar el valor mínimo por el que se subastará el inmueble en caso de incumplimiento presente o futuro.

La nueva Ley 5/2019 reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario lleva consigo una pequeña modificación en la legislación hipotecaria que exige que ambos valores deben coincidir en la escritura notarial de constitución del préstamo hipotecario Es decir, el valor a efectos de subasta será el mismo (esto es, el 100%) del valor de tasación.




¿Es lo mismo valor de tasación y el valor mínimo a efectos fiscales?

Es importante no confundir el valor de tasación del inmueble con el valor mínimo a efectos fiscales: son dos valores que no tienen por qué coincidir necesariamente. En realidad, en la práctica casi nunca coinciden.

El valor de tasación, como decíamos, nos indica el valor de mercado actual del inmueble en una fecha determinada.
El valor mínimo a efectos fiscales es el valor más bajo que, según la Administración Tributaria, se puede o debe asignar a un inmueble. El Estado lo utiliza para evitar el fraude en la tributación a la hora de comprar un inmueble (ej. comprar por un valor menor al real de mercado con la finalidad de pagar menos impuestos). La propia Administración revisa y actualiza todos los años ese valor mínimo a través de la siguiente fórmula:

Valor catastral de inmueble x coeficiente corrector

En Cataluña, por ejemplo, el coeficiente corrector viene determinado en la Instrucción de Comprobación de Valores que la Agencia Tributaria de Cataluña publica cada año y varía dependiendo del código postal. No obstante, cada Comunidad Autónoma tiene su propio sistema de valoración de inmuebles.

Por lo tanto, ambos valores son importantes a la hora de comprar un inmueble y pedir el correspondiente préstamo hipotecario para adquirirlo. Comprar por encima del valor de tasación te indica que compras caro en ese momento del mercado. Comprar por debajo del valor mínimo fiscal te indica que compras tan bien de precio, que incluso la propia Administración te dice que fiscalmente no utilizará como base del impuesto el precio de tu compra, sino el valor mínimo fiscal. En consecuencia, te girará posteriormente una liquidación complementaria por la diferencia, teniendo para ello el plazo de 4 años desde que finaliza el periodo voluntario para el pago y presentación del Impuesto.

Para los más avanzados, la eterna cuestión siempre se encuentra en el siguiente supuesto de hecho:

PRECIO DE COMPRA REAL (el que figura en la escritura notarial): 600.000 euros.

VALOR DE TASACIÓN (que ha sido necesaria para el préstamo hipotecario): 780.000 euros.

VALOR MÍNIMO FISCAL (según los cálculos de la Administración ese año): 650.000 euros.

Al comprar en escritura notarial por 600.000 euros, la legislación tributaria te dice que debes pagar el impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) sobre el precio de compra escriturado (es decir, sobre los 600.000 euros). La Administración Tributaria, cuando compruebe la liquidación y pago del impuesto, verá que estás comprando por debajo tanto del valor mínimo fiscal como del valor de tasación del préstamo hipotecario asociado. Eso conllevará que te gire una liquidación complementaria del impuesto (TPO) por la diferencia.

Pero la gran pregunta... ¿Por qué diferencia se gira la liquidación complementaria? La diferencia que existe con el valor de tasación o con el valor mínimo a efectos fiscales. La respuesta, aunque controvertida, es que la Administración en la comprobación siempre utilizará el valor más alto entre el valor de tasación y el valor mínimo fiscal.




¿Cuál es el peligro de una tasación hipotecaria mal hecha?

Respecto a la concesión del préstamo, la valoración económica del inmueble que resulta de la tasación tiene una triple implicación importantísima para el solicitante de la financiación:

  1. Es un factor imprescindible para determinar la cantidad que finalmente concederá la entidad financiera al solicitante. Como regla general en la actualidad ninguna entidad suele prestar más dinero del 80% del valor de tasación.

  2. Sirve como referencia para el caso de no poder devolver el dinero prestado y la entidad financiera tuviera que ejecutar y subastar el inmueble. Un ejemplo (el peor de los escenarios que podría originarse): tasar un inmueble por encima de su valor real, supondría prestarle a una persona más dinero del que verdaderamente puede garantizar el inmueble hipotecado en caso de impago y ejecución. Basta imaginarse una vivienda que en realidad en el mercado tiene un valor de 600.000 euros. Sin embargo, la tasación se hace por un valor 1 millón de euros. La entidad bancaria fiándose de la tasación realizada y aplicando la regla general de prestar el 80% del valor de tasación, le concede un préstamo a una pareja de 800.000 euros. La pareja por circunstancias de la vida, deviene insolvente y no puede devolver el préstamo. Y nadie en el mercado compra la vivienda por más de 600.000 euros obviamente (pues es lo que realmente vale). La entidad bancaria se acabará quedando el inmueble en ejecución y los deudores (ya sin vivienda) seguirán debiendo dinero al banco.

  3. Puede significar un mayor pago del Impuesto sobre Transmisiones patrimoniales (ITP) que tenemos que pagar al comprar una vivienda (Como explicábamos al final de la pregunta anterior). Hacienda realiza sus propias valoraciones de las viviendas, basándose en el valor catastral y un coeficiente que atribuyen según donde se encuentra la vivienda. Un ejemplo, si hemos comprado la vivienda por debajo del valor que le atribuye Hacienda es probable que en el futuro Hacienda nos reclame (tiene 4 años para comprobarlo) una liquidación complementaria que refleje la diferencia entre el ITP que hemos pagado y el ITP que Hacienda considera que deberíamos haber pagado según el valor de la vivienda, más intereses.



CONCLUSIÓN FINAL:

Vista la importante repercusión que tiene hacer una valoración correcta del inmueble que va ser objeto de un negocio jurídico (ya sea una compraventa o un prestamos hipotecario), no significa que con una tasación bien hecha esté todo solucionado. La realidad diaria es mucho más compleja, ya que el contrato de préstamo hipotecario es un contrato normalmente de muy larga duración (normalmente desde 15 hasta 40 años). El simple devenir del tiempo y los acontecimientos que pueden tener lugar en ese largo período de tiempo son impredecibles.

El problema fundamental no es la valoración, sino una posible caída del valor de los inmuebles. La cuestión no reside en que las partes, o un tercero como una tasadora independiente y homologada, o la propia Ley, fijen libremente el valor del inmueble y de la posible subasta en caso de impago, si no en que ese valor se fija en un momento determinado y sus efectos se producirán mucho más tarde cuando la valoración puede haber cambiado sustancialmente (como sucedió años atrás con la devastadora crisis económica, con la paralización del mercado inmobiliario y la caída de precios).

No obstante, la tasación del inmueble es una herramienta imprescindible en el sistema hipotecario actual. A modo de resumen, recuerdo que el certificado de tasación debe incorporarse a la escritura de préstamo hipotecario, ya que su misión es permitir la comprobación del porcentaje (hoy con la nueva ley 5/2019 es el 100%) que supone con respecto al valor de subasta. Este certificado tiene un periodo de validez de 6 meses por lo que el otorgamiento de la escritura ante notario tiene que estar dentro de este periodo. Y la nueva Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario establece de forma imperativa que el gasto de tasación debe afrontarlo quién solicita el préstamo (esto es, el prestatario).

La tasación del inmueble refuerza la posición de ambas partes contratantes (prestamista y prestatario):

  • Al prestamista le interesa ante un posible incumplimiento, dejarse abierta la vía ejecutiva a través de un procedimiento especial y más rápido que el procedimiento ordinario, el cual nunca sería posible sin dicha valoración o tasación hipotecaria por experto independiente y homologado por el Banco de España.

  • Al prestatario, porque junto con las rentas del trabajo y su nivel de solvencia, la tasación del inmueble es uno de los componentes que determinará la financiación que le ofrezca el banco.

Quiero terminar destacando que la HIPOTECA siempre será un instrumento adecuado en la movilización del crédito hipotecario si es EFICAZ. Este requisito de eficacia se pone de manifiesto en dos momentos: al contratar el préstamo hipotecario y al ejecutar. La exigencia de tasación pericial y el valor mínimo de subasta afecta a estos dos momentos.

Jesús Benavides Lima