CANCELACIÓN DE HIPOTECA

Efectivamente, además de la cancelación de la hipoteca a través de una escritura de cancelación, es posible cancelar una hipoteca inscrita en el Registro de la Propiedad a través de la llamada institución de la prescripción, es decir, por el transcurso de un largo plazo de tiempo, desde que el préstamo hipotecario ya debería estar completamente pagado, sin que la entidad financiera acreedora hubiera ejercido la acción hipotecaria, es decir, un proceso judicial que tenga por objeto conseguir la venta forzosa de nuestro inmueble para saldar una deuda impagada de nuestro préstamo.

Así pues, si transcurre este largo plazo de tiempo desde que la hipoteca ya debería estar pagada sin que el Banco o Caja de Ahorros haya acudido a un Juez a reclamar la ejecución de la garantía, la ley considera que el acreedor hipotecario ya no tiene derecho a reclamar judicialmente esta ejecución, con lo cual, consiente que con una simple instancia privada con firma legitimada notarialmente se pueda conseguir la cancelación registral de la hipoteca.

Por lo que se refiere al plazo concreto, de conformidad con la normativa vigente, en el ámbito de la normativa estatal, si transcurren 20 años desde que la deuda debía extinguirse (es decir, a contar desde la fecha del pago de la última cuota) sin que el Banco o Caja de Ahorros haya acudido a ese procedimiento judicial de ejecución hipotecaria (lo que, en su caso, constaría en el Registro de la Propiedad mediante una anotación preventiva) será posible conseguir la cancelación registral de la hipoteca sin necesidad de otorgar la escritura de cancelación de hipoteca.

No obstante, téngase en cuenta que además de estos 20 años, de conformidad con la normativa vigente, será necesario que transcurra otro año adicional sin que conste en el Registro de la Propiedad renovación de la obligación o novación de la hipoteca o que sobre la misma no haya iniciada la ejecución de la misma.

Por lo tanto, en realidad, el plazo para poder solicitar la cancelación de hipoteca por prescripción está establecido, en la práctica, en 21 años a contar desde la fecha en la que deba producirse el pago de la última cuota de la deuda.

‍En cualquier caso, se considera poco recomendable optar por esta vía, porque en un plazo tan largo de tiempo pueden suceder muchas circunstancias inesperadas que determinen la necesidad de vender el inmueble o hipotecarlo de nuevo, de modo que si aún existe la carga anterior, ello será mucho más difícil, con lo cual nos veremos perjudicados por esta realidad.

Un certificado de saldo o deuda cero es un documento emitido por un representante de nuestra entidad financiera en el que se certifica que el préstamo hipotecario que fue solicitado en su momento, está ya totalmente pagado y que, por tanto, no se tiene ninguna deuda con el banco.

Este será el documento que deberá entregarse al Notario para que éste pueda firmar la escritura de cancelación de hipoteca con un representante de nuestra entidad.

Sí, el deudor hipotecario y propietario de la vivienda es el único legitimado para solicitar a su banco el certificado de saldo cero, de modo que ni el Notario ni una gestoría pueden realizar este trámite.

Al ser el deudor y propietario de la vivienda la parte interesada en cancelar la hipoteca, pues sin duda, al liberar de la carga su finca obtiene un beneficio, debe ser él quien afronte los costes de la escritura de cancelación de hipoteca y su correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad.

De conformidad con la normativa vigente y con los Códigos de Buenas Prácticas Bancarias del regulador bancario, las entidades financieras no pueden cobrar a los particulares ni por expedir el certificado de saldo cero, ni tampoco por el hecho de que uno de sus apoderados deba desplazarse a la oficina notarial elegida para firmar escritura de cancelación de hipoteca.

No obstante, si encomendamos a la gestoría de nuestro Banco o Caja de Ahorros que sean ellos los que gestionen la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad, en tal caso si que será correcto que debamos pagar el precio que se pacte entre las partes.

La obligación de pagar una comisión a nuestro banco por el hecho de pagar antes del plazo establecido inicialmente la deuda existente dependerá de lo que las partes hubieran pactado al constituir la hipoteca, de modo que si en su momento se pactó una comisión a favor del banco para compensarle por los perjuicios que ello le generase, efectivamente la misma se deberá pagar.

No obstante, el interesado debe tener claro que el importe de esta comisión no puede ser cualquiera, sino que existen normas que determinan el importe máximo de la misma. La norma en concreto aplicable a cada hipoteca dependerá del momento en la que ésta se firmó, pues dicha regulación ha ido variando a lo largo del tiempo.

Si se trata de hipotecas recientes, a las que ya es de aplicación la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, la comisión que nos podrá cobrar el banco será la siguiente:

• Para los préstamos a tipo de interés variable, podrá establecerse contractualmente una comisión por amortización anticipada en alguna de las dos modalidades que a continuación se expondrán (las cuales serán excluyentes entre sí):
• Si la amortización anticipada (total o parcial) del préstamo se produce durante los 5 primeros años de vigencia del contrato, se podrá establecer una compensación o comisión que no podrá exceder de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con un límite del 0,15 por ciento del capital reembolsado anticipadamente.
• Si la amortización anticipada (total o parcial) del préstamo se produce durante los 3 primeros años de vigencia del contrato, se podrá establecer una compensación o comisión que no podrá exceder de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con un límite del 0,25 por ciento del capital reembolsado anticipadamente.
• Para los préstamos a tipo de interés fijo, podrá establecerse contractualmente una comisión por amortización anticipada que tendrá los siguientes límites:
• Si la amortización anticipada (total o parcial) del préstamo se produce durante los 10 primeros años de vigencia del contrato, se podrá establecer una compensación o comisión que no podrá exceder de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con un límite del 2 por ciento del capital reembolsado anticipadamente.
• Si la amortización anticipada (total o parcial) del préstamo se produce durante más allá de los 10 primeros años de vigencia del contrato, se podrá establecer una compensación o comisión que no podrá exceder de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con un límite del 1,5 por ciento del capital reembolsado anticipadamente.

Si el banco le ha facturado por conceptos indebidos, como, por ejemplo, la obtención del certificado de saldo cero, lo que se puede hacer es interponer una reclamación.

‍En primer lugar, tendrá que presentarse dicha reclamación ante el servicio de atención al cliente de la entidad. Si transcurrido un plazo prudencial no recibe respuesta (como máximo 2 meses), o bien, la respuesta no es satisfactoria, podrá acudir al servicio de reclamaciones del Banco de España.

Dicha reclamación la podrá presentar tanto electrónicamente o bien por escrito, directamente de forma presencial en el Registro General del Banco de España (en Madrid) o bien por correo postal.

En absoluto, pues el notario que se encargue de elaborar su escritura de cancelación de hipoteca puede ser totalmente de su elección. El banco no puede imponerle que vaya a ninguna notaria concreta.

En este sentido, debe advertirse que en muchas ocasiones los bancos centralizan las cancelaciones en notarías concretas, siendo esto, sin ninguna duda, una práctica abusiva bancaria que elimina su derecho de elección de Notario.

No, para nada es necesario que esté usted presente en la firma. En la escritura de cancelación solo es necesaria la firma del apoderado del banco y del Notario.

Respecto a si hace es necesario que usted contacte con el apoderado de su entidad, la respuesta es negativa, de modo que no tiene que preocuparse por nada, porque será el Notario el que se ponga en contacto con el apoderado y concierte una cita con él para la firma.

Si queremos saber cuál es la situación registral de nuestra finca, es decir, saber qué datos concretos de nuestra propiedad constan inscritos en el Registro de la Propiedad (como por ejemplo su tamaño, ubicación o propietarios), así como las cargas y gravámenes que pesan sobre ella, simplemente con solicitar lo que se denomina una nota simple registral tendremos acceso a todo ello.

Para conseguir esta nota simple registral, deberemos acudir al Registro de la Propiedad en el que se halle inscrita nuestra vivienda y solicitarla, tras la cual se nos facilitará la misma en un plazo muy breve de tiempo (el mismo día en ocasiones, o a lo sumo, cuatro días), previo pago de su coste, el cual no es para nada elevado (suele tener un coste aproximado de unos pocos euros).Asimismo, es necesario tener en cuenta que en la actualidad esta nota simple registral se puede solicitar telemáticamente a través de la página web del Colegio de Registradores.

En cualquier caso, tenga en cuenta que no es obligatorio que usted realice este trámite, pues si no aporta la nota simple registral, será el propio Notario que usted elija para otorgar su escritura de cancelación de hipoteca el que se encargará de solicitarla.

En relación al plazo global que se necesitará para conseguir la cancelación registral de nuestra hipoteca, no es posible determinarlo con precisión, pues ello puede depender de muchos factores, sobre todo el relacionado con el tiempo que tarde el representante de su banco en acudir a la oficina notarial para la firma de la escritura de cancelación.

No obstante, una vez se consiga la firma de la misma, el trámite ya se acelerará mucho, pues desde la fecha de la firma se dispone del plazo máximo de un mes para presentar la autoliquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (trámite que si encomienda la gestión a su Notario realizará el mismo día de la firma) y, desde que se presente la escritura en el Registro de la Propiedad, 15 días hábiles para su inscripción o, en su caso, calificación negativa si la escritura contuviere algún error o existiere alguna circunstancia excepcional que impidiere su inscripción en ese momento.

En cualquier caso, de la experiencia acumulada puede afirmarse que el plazo de un mes es el razonable y habitual para conseguir la cancelación registral de nuestra hipoteca.

Si a lo largo de la vida de nuestro préstamo hipotecario se ha experimentado algún momento de dificultad económica grave, hasta tal punto que durante un cierto tiempo no se pudieron pagar las cuotas correspondientes, lo que provocó que la entidad financiera iniciara un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria, pero posteriormente dicha situación se pudo superar, de modo que la deuda pendiente se saldó, es posible que exista una dificultad añadida.

‍Ello es así porque si en el Registro de la Propiedad consta que se inició ese procedimiento ejecutivo (en lo que se denomina nota marginal) pero no consta adecuadamente que el mismo se archivó por desistimiento del acreedor, al conseguir el deudor restablecer el pago del préstamo, será necesario realizar un paso previo, esto es, solicitar al Juzgado correspondiente un mandamiento judicial de cancelación de la nota marginal, para posteriormente presentarlo en el Registro de la Propiedad, y conseguir así que dicha nota sea cancelada y pueda inscribirse posteriormente la escritura de cancelación de hipoteca.

Hecho este trámite, entonces ya si se podrá cancelar registralmente la hipoteca a través de la inscripción de la escritura de cancelación de hipoteca, como en cualquier otro caso.