Documentación que se debe aportar:
En caso de persona extranjera, deberá aportarse el documento identificativo correspondiente (Pasaporte, Documento de Identidad de su Estado, etc.) junto con su correspondiente NIE y la tarjeta o documento acreditativo de alta en el censo de personas físicas con NIE de la Agencia Tributaria.
Si en la nueva sociedad, uno de los socios o administradores es a su vez otra sociedad mercantil, deberán aportarse asimismo las escrituras de constitución, de nombramientos de cargos de su representante y el acta de titularidad real de dicha sociedad.
Asimismo, si al otorgamiento acuden las personas que deben ser designadas como administradores de la nueva sociedad, al efecto de aceptar el cargo, también deberán aportar estos su documento identificativo original y en vigor.
Documentación que se debe aportar:
Documentación que se debe aportar:
Documentación que se debe aportar:
Documentación que se debe aportar:
Petición formal que el acreedor dirige al Notario, solicitándole formalmente que autorice el acta de fijación de saldo en la que se determine la cantidad exacta que el deudor adeuda en ese momento por todos los conceptos. Su forma habitual es en forma de carta o escrito dirigida al Notario que debe autorizar este documento fehaciente
Documento emitido por nuestra entidad financiera conforme un representante de la misma certifica que el préstamo garantizado por la hipoteca ya está completamente pagado, de modo que el Banco o Caja de Ahorros consiente la cancelación registral de la garantía, pues la obligación principal ya se ha extinguido
Documentación que se debe aportar:
Certificación expedida por el Registrador Mercantil Central conforme se acredite que no consta registrada la denominación social elegida. Téngase en cuenta que la misma sólo será válida si ha sido solicitada por un socio de la compañía a constituir. Si los interesados lo desean, este documento se pude obtener directamente por parte de la oficina notarial.
Documentación que se debe aportar:
Documentación que se debe aportar:
Documentación que se debe aportar:
Documentación que se debe aportar:
En caso de que la parte acreedora requirente sea una persona jurídica, el representante de la misma que firme dicho requerimiento deberá aportar las escrituras públicas en virtud de las cuales ésta puede actuar en su nombre y representación. Así pues, lo más habitual será las escrituras de apoderamiento que la persona jurídica ha conferido a su representante o, en su caso, escrituras de las que derive el cargo de esa persona en la sociedad, como por ejemplo las de nombramiento de administrador
Documento emitido por el Registro de la Propiedad en el que aparecen los datos registrales de la finca: ubicación, descripción, etc.; así como sus titulares y la hipoteca que pretende cancelarse. Si no se dispone de ella, será la propia Notaría quien la solicite al Registro de la Propiedad directamente. Por lo tanto, este segundo documento no es fundamental facilitarlo por el cliente
Será imprescindible presentar ante notario:
En su caso, certificación expedida por entidad bancaria conforme se acredite la apertura de una cuenta bancaria en la que consten depositadas las aportaciones dinerarias necesarias para constituir una sociedad del tipo que se trate. Téngase en cuenta que este documento tendrá una validez máxima de dos meses desde su expedición hasta el otorgamiento de la escritura.
En el caso de que se realicen aportaciones no dinerarias, deberá acompañarse de un documento suscrito por los socios en el que se contenga una descripción de las mismas. Además, si se tratare de una sociedad anónima, informe de experto independiente designado por el Registrador Mercantil en el que se valoren las aportaciones no dinerarias que se realicen o, en su defecto, el correspondiente informe de los administradores.
Será imprescindible presentar ante notario:
Deberá aportarse pues la escritura de préstamo o póliza intervenida notarialmente en la que se documentó el contrato de préstamo en cuestión, en el que constarán todos los detalles de la operación [intervinientes, capital prestado, tipo de interés, plazo y forma de amortización, y demás condiciones pactadas]. En caso de que existieran varios títulos [porque, por ejemplo, se hubiera transmitido la titularidad inicial del préstamo a terceros acreedores o se hubieran producido novaciones del mismo] será necesario aportar todos ellos
Si el interesado en la cancelación registral no desea realizar por sí mismo los trámites de liquidación del impuesto e inscripción de la escritura de cancelación de hipoteca [pues ello supondrá dedicar varios días a la gestión, como por ejemplo llevar la escritura al Registro, solicitar su inscripción, acudir de nuevo a retirar la escritura inscrita, etc.] puede encomendar a su Notario que éste realice dichas gestiones, el cual las realizará en su nombre a cambio de unos honorarios. En tal caso, el interesado deberá firmar un documento de autorización y provisión de fondos, en el que, en primer lugar, se autoriza al Notario a realizar dicha gestión en el Registro de la Propiedad en su nombre, y en el que asimismo se deja constancia de la provisión de fondos abonada por el cliente al Notario, con la que éste cobrará sus honorarios y pagará el Arancel correspondiente al Registrador de la Propiedad
Documento firmado por el acreedor, en el que éste certifica la cantidad total que el deudor le debe, con detalle de los distintos conceptos que la integran
Deberán aportarse los estatutos sociales de la nueva compañía, en los que se detallen todos los elementos que la definen, el modo en que se organiza y las personas que adoptan las decisiones relevantes en su seno (como por ejemplo su denominación social, su objeto social, su domicilio social, la duración de su ejercicio social, el tipo de órgano de administración que tiene, la retribución de éstos, la forma en la que se celebran las Juntas Generales, el quorum de adopción de acuerdos, etc.). Si el interesado no dispone de un modelo de estatutos sociales tipo, la oficina notarial se los puede facilitar.
Documentos contables, firmados por el acreedor, en los que consten, con todo lujo de detalles, los cálculos realizados por el acreedor para determinar la cantidad total adeudada. A través de ellos, el Notario autorizante del documento fehaciente de liquidación podrá verificar si dichos cálculos se han realizado correctamente, aplicando como es debido las fórmulas de matemática financiera y los tipos de interés aplicables, teniendo en cuenta todas las condiciones estipuladas en el contrato de préstamo impagado
Mediante la escritura de cancelación de hipoteca, y a través de su inscripción en el Registro de la Propiedad, se conseguirá eliminar de nuestra finca la carga que la grava en forma de hipoteca, de modo que una vez se ha finalizado el pago de nuestro préstamo hipotecario, a través de este trámite conseguiremos dejar nuestra vivienda completamente libre de cargas, facilitando así otras gestiones que se necesite realizar en un futuro, como por ejemplo la venta del inmueble, solicitar un nuevo préstamo hipotecario, o bien donar o dejar en herencia la vivienda en cuestión.
ADVERTENCIA:
En el caso de que el socio constituyente (o alguno de ellos) fuere una sociedad de capital, el representante de la misma deberá:
La siguiente calculadora tiene parametrizados el arancel notarial, el arancel registral, el impuesto de actos jurídicos y los gastos de gestión o tramitación (de esta notaría en concreto). A través de la misma se permite al cliente conocer de antemano con gran exactitud el coste económico que conlleva una cancelación de hipoteca
Yo, Jesús Benavides Lima, Notario de Barcelona, del Ilustre Colegio Notarial de Cataluña.
DOY FE: Que considero legitima la firma rubricada que antecede de DON/DOÑA ******* con DNI número *******, por haber sido puesta en mi presencia, de acuerdo al artículo 259 del Reglamento Notarial.
Corresponde con el número ****** del Libro Indicador.
En Barcelona, a día/mes/año.
Yo, Jesús Benavides Lima, Notario de Barcelona, del Ilustre Colegio Notarial de Cataluña.
DOY FE: Que considero legitima la firma rubricada que antecede de DON/DOÑA ******* con DNI número *******, que comparece ante mí y la reconoce en mi presencia, de acuerdo al artículo 259 del Reglamento Notarial.
Corresponde con el número ****** del Libro Indicador.
En Barcelona, a día/mes/año.
Yo, Jesús Benavides Lima, Notario de Barcelona, del Ilustre Colegio Notarial de Cataluña.
DOY FE: Que considero legitima la firma rubricada que antecede de DON/DOÑA ******* con DNI número *******, por serme personalmente conocida, de acuerdo al artículo 259 del Reglamento Notarial.
Corresponde con el número ****** del Libro Indicador.
En Barcelona, a día/mes/año.
Yo, Jesús Benavides Lima, Notario de Barcelona, del Ilustre Colegio Notarial de Cataluña.
DOY FE: Que considero legitima la firma rubricada que antecede de DON/DOÑA ******* con DNI número *******, por coincidir con otra firma original legitimada fehacientemente, de acuerdo al artículo 259 del Reglamento Notarial.
Corresponde con el número ****** del Libro Indicador.
En Barcelona, a día/mes/año.
Yo, Jesús Benavides Lima, Notario de Barcelona, del Ilustre Colegio Notarial de Cataluña.
DOY FE: Que considero legitima la firma rubricada que antecede de DON/DOÑA ******* con DNI número *******, por figurar en mi protocolo o libro indicador, de acuerdo al artículo 259 del Reglamento Notarial.
Corresponde con el número ****** del Libro Indicador.
En Barcelona, a día/mes/año.
Yo, Jesús Benavides Lima, Notario de Barcelona, del Ilustre Colegio Notarial de Cataluña.
DOY FE: Que considero legitima la firma rubricada que antecede de DON/DOÑA ******* con DNI número *******, por coincidir con el documento nacional de identidad exhibido.
Corresponde con el número ****** del Libro Indicador.
En Barcelona, a día/mes/año.
Sin duda, el pago de la última cuota de nuestro préstamo hipotecario es un hito en la vida de la mayor parte de personas, pues ello significa que hemos acabado de pagar nuestra vivienda y que ya no se debe importe alguno a nuestro Banco o Caja de Ahorros por este concepto.
No obstante, más allá del pago completo de la deuda, el interesado debe saber que en el Registro de la Propiedad la garantía hipotecaria se mantiene inscrita, de modo que una vez finalizado el pago de nuestro préstamo hipotecario, para poder dejar nuestra finca completamente libre de cargas en el Registro de la Propiedad, será necesario realizar la cancelación registral de nuestra hipoteca, pues con ello, como se indica, conseguiremos eliminar cualquier referencia a este préstamo y su correspondiente garantía ya extinguida.
Ello nos permitirá, sin duda alguna, gestionar mucho más adecuadamente nuestra propiedad, pues si la deseamos vender en un futuro, la cancelación registral de la hipoteca va a ser un requisito del todo necesario para que el comprador acepte la operación. Asimismo, si planeamos donar nuestra vivienda a nuestros hijos o dejársela en herencia, si la hipoteca que en su día solicitamos ya está cancelada, les ahorraremos este trámite y las molestias pertinentes a nuestros seres queridos. Por último, también puede suceder que, si en un futuro necesitamos una nueva operación de crédito, y ésta debe ser garantizada con una hipoteca sobre nuestra vivienda, si ya hemos realizado la cancelación registral de la garantía previa no tendremos problemas, mientras que si ésta persiste en el Registro de la Propiedad, es muy posible que la entidad financiera nos denegara la operación al constar que existe una deuda previa de la que responde esa vivienda, aunque la misma ya esté pagada, pues como se ha indicado, registralmente aún sigue constando inscrita esa hipoteca antigua.
Por todo lo expuesto, lo más razonable y conveniente, una vez hemos acabado de pagar nuestro préstamo hipotecario, es realizar la cancelación registral de la hipoteca.
En primer lugar, el interesado debe saber que es cierto que no existe ninguna obligación legal de cancelar registralmente nuestra hipoteca a través de una escritura de cancelación de hipoteca, ya que si hemos finalizado el pago de nuestro préstamo, la entidad financiera ya no nos puede reclamar nada por él, ni, en su caso, atacar la garantía de ese préstamo extinguido, esto es, nuestro derecho de propiedad de la vivienda hipotecada.
No obstante, una gestión diligente de nuestro patrimonio nos lleva a recomendar que, una vez hemos acabado de pagar nuestro préstamo hipotecario, lo más recomendable es proceder a la cancelación registral de la hipoteca, pues en caso contrario, en un futuro esta circunstancia nos puede generar problemas.
Así pues, por ejemplo, si queremos vender nuestra vivienda, el comprador exigirá que la hipoteca previa se cancele registralmente, pues nadie comprará nuestra casa si en el Registro de la Propiedad consta que ésta está gravada por una hipoteca. Asimismo, si planeamos dejar en herencia nuestra casa a nuestros hijos, o donársela en vida, si en la vivienda consta aún la hipoteca, nuestros seres queridos tendrán que realizar farragoso trámite adicional que les podemos ahorrar.
Además, si en un futuro necesitáramos de nuevo dinero y solicitáramos un nuevo préstamo con garantía hipotecaria, el banco que nos lo fuera a conceder, si identifica una hipoteca previa que grava la finca no accedería a realizar la operación, pues consideraría que dicha finca ya está hipotecada en garantía de una deuda previa.
Por último, hay que tener en cuenta que con el panorama de fusiones bancarias existentes, si no gestionamos la cancelación registral de nuestra hipoteca cuando acabamos de pagar nuestro préstamo, puede suceder que, pasados 10 o 15 años, sea muy difícil que nuestra entidad financiera nos facilite el certificado de saldo cero o realice la gestión del otorgamiento de la escritura de cancelación de hipoteca, ya que transcurrido tanto tiempo puede suceder que ya no existan registros informáticos de la operación, de modo que los representantes actuales del banco se nieguen a certificar el pago de un préstamo del que no tienen constancia, situación que suele suceder muy habitualmente, lamentablemente.
Por todo lo indicado, de nuevo se recomienda que, una vez hemos acabado de pagar nuestro préstamo con garantía hipotecaria, lo más razonable y diligente es gestionar la cancelación registral de la hipoteca en cuestión.
Para poder conseguir cancelar nuestra hipoteca, será necesario realizar una serie de trámites, los cuales se detallan a continuación
Los Notarios, por su trabajo, al autorizar escrituras, generan unos honorarios, denominados Aranceles, los cuales están regulados y tasados por una serie de normativa pública, de modo que cada Notario no puede cobrar el precio que considere, sino que sólo puede cobrar ese importe que viene prefijado por una norma.
Así pues, por lo que se refiere a las cancelaciones de hipoteca, éstas se facturan como lo que se denomina “documentos de cuantía”, de modo que dependiendo del importe del capital garantizado por la hipoteca, es decir, del dinero que solicitamos al banco en su momento, el coste de la escritura variará.
Para saber el coste concreto de la escritura, así como de la gestión de inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad, le facilitamos en el paso anterior de la web una calculadora inteligente para calcular el coste a su caso concreto.
Para realizar la cancelación registral de la hipoteca, efectivamente cada particular puede gestionar su trámite, no obstante, ello puede suponer una elevada inversión de tiempo y esfuerzo, pues deberemos acudir en varias ocasiones al Notario, al Registro de la Propiedad y a la Oficina Liquidadora correspondiente de nuestra Hacienda Pública Autonómica.
Para evitar todos estos trámites, si se desea, se puede solicitar al Notario al que encarguemos la firma de nuestra escritura, que se ocupe de todo ello, a cambio de unos honorarios convenidos entre las partes. Así pues, por un módico precio, es posible conseguir la cancelación registral de nuestra hipoteca sin necesidad de realizar farragosos trámites administrativos.
Efectivamente, además de la cancelación de la hipoteca a través de una escritura de cancelación, es posible cancelar una hipoteca inscrita en el Registro de la Propiedad a través de la llamada institución de la prescripción, es decir, por el transcurso de un largo plazo de tiempo, desde que el préstamo hipotecario ya debería estar completamente pagado, sin que la entidad financiera acreedora hubiera ejercido la acción hipotecaria, es decir, un proceso judicial que tenga por objeto conseguir la venta forzosa de nuestro inmueble para saldar una deuda impagada de nuestro préstamo.
Así pues, si transcurre este largo plazo de tiempo desde que la hipoteca ya debería estar pagada sin que el Banco o Caja de Ahorros haya acudido a un Juez a reclamar la ejecución de la garantía, la ley considera que el acreedor hipotecario ya no tiene derecho a reclamar judicialmente esta ejecución, con lo cual, consiente que con una simple instancia privada con firma legitimada notarialmente se pueda conseguir la cancelación registral de la hipoteca.
Por lo que se refiere al plazo concreto, de conformidad con la normativa vigente, en el ámbito de la normativa estatal, si transcurren 20 años desde que la deuda debía extinguirse (es decir, a contar desde la fecha del pago de la última cuota) sin que el Banco o Caja de Ahorros haya acudido a ese procedimiento judicial de ejecución hipotecaria (lo que, en su caso, constaría en el Registro de la Propiedad mediante una anotación preventiva) será posible conseguir la cancelación registral de la hipoteca sin necesidad de otorgar la escritura de cancelación de hipoteca.
No obstante, téngase en cuenta que además de estos 20 años, de conformidad con la normativa vigente, será necesario que transcurra otro año adicional sin que conste en el Registro de la Propiedad renovación de la obligación o novación de la hipoteca o que sobre la misma no haya iniciada la ejecución de la misma.
Por lo tanto, en realidad, el plazo para poder solicitar la cancelación de hipoteca por prescripción está establecido, en la práctica, en 21 años a contar desde la fecha en la que deba producirse el pago de la última cuota de la deuda.
En cualquier caso, se considera poco recomendable optar por esta vía, porque en un plazo tan largo de tiempo pueden suceder muchas circunstancias inesperadas que determinen la necesidad de vender el inmueble o hipotecarlo de nuevo, de modo que si aún existe la carga anterior, ello será mucho más difícil, con lo cual nos veremos perjudicados por esta realidad.
Un certificado de saldo o deuda cero es un documento emitido por un representante de nuestra entidad financiera en el que se certifica que el préstamo hipotecario que fue solicitado en su momento, está ya totalmente pagado y que, por tanto, no se tiene ninguna deuda con el banco.
Este será el documento que deberá entregarse al Notario para que éste pueda firmar la escritura de cancelación de hipoteca con un representante de nuestra entidad.
Sí, el deudor hipotecario y propietario de la vivienda es el único legitimado para solicitar a su banco el certificado de saldo cero, de modo que ni el Notario ni una gestoría pueden realizar este trámite.
Al ser el deudor y propietario de la vivienda la parte interesada en cancelar la hipoteca, pues sin duda, al liberar de la carga su finca obtiene un beneficio, debe ser él quien afronte los costes de la escritura de cancelación de hipoteca y su correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad.
De conformidad con la normativa vigente y con los Códigos de Buenas Prácticas Bancarias del regulador bancario, las entidades financieras no pueden cobrar a los particulares ni por expedir el certificado de saldo cero, ni tampoco por el hecho de que uno de sus apoderados deba desplazarse a la oficina notarial elegida para firmar escritura de cancelación de hipoteca.
No obstante, si encomendamos a la gestoría de nuestro Banco o Caja de Ahorros que sean ellos los que gestionen la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad, en tal caso si que será correcto que debamos pagar el precio que se pacte entre las partes.
La obligación de pagar una comisión a nuestro banco por el hecho de pagar antes del plazo establecido inicialmente la deuda existente dependerá de lo que las partes hubieran pactado al constituir la hipoteca, de modo que si en su momento se pactó una comisión a favor del banco para compensarle por los perjuicios que ello le generase, efectivamente la misma se deberá pagar.
No obstante, el interesado debe tener claro que el importe de esta comisión no puede ser cualquiera, sino que existen normas que determinan el importe máximo de la misma. La norma en concreto aplicable a cada hipoteca dependerá del momento en la que ésta se firmó, pues dicha regulación ha ido variando a lo largo del tiempo.
Si se trata de hipotecas recientes, a las que ya es de aplicación la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, la comisión que nos podrá cobrar el banco será la siguiente:
Si el banco le ha facturado por conceptos indebidos, como, por ejemplo, la obtención del certificado de saldo cero, lo que se puede hacer es interponer una reclamación.
En primer lugar, tendrá que presentarse dicha reclamación ante el servicio de atención al cliente de la entidad. Si transcurrido un plazo prudencial no recibe respuesta (como máximo 2 meses), o bien, la respuesta no es satisfactoria, podrá acudir al servicio de reclamaciones del Banco de España.
Dicha reclamación la podrá presentar tanto electrónicamente o bien por escrito, directamente de forma presencial en el Registro General del Banco de España (en Madrid) o bien por correo postal.
En absoluto, pues el notario que se encargue de elaborar su escritura de cancelación de hipoteca puede ser totalmente de su elección. El banco no puede imponerle que vaya a ninguna notaria concreta.
En este sentido, debe advertirse que en muchas ocasiones los bancos centralizan las cancelaciones en notarías concretas, siendo esto, sin ninguna duda, una práctica abusiva bancaria que elimina su derecho de elección de Notario.
No, para nada es necesario que esté usted presente en la firma. En la escritura de cancelación solo es necesaria la firma del apoderado del banco y del Notario.
Respecto a si hace es necesario que usted contacte con el apoderado de su entidad, la respuesta es negativa, de modo que no tiene que preocuparse por nada, porque será el Notario el que se ponga en contacto con el apoderado y concierte una cita con él para la firma.
Si queremos saber cuál es la situación registral de nuestra finca, es decir, saber qué datos concretos de nuestra propiedad constan inscritos en el Registro de la Propiedad (como por ejemplo su tamaño, ubicación o propietarios), así como las cargas y gravámenes que pesan sobre ella, simplemente con solicitar lo que se denomina una nota simple registral tendremos acceso a todo ello.
Para conseguir esta nota simple registral, deberemos acudir al Registro de la Propiedad en el que se halle inscrita nuestra vivienda y solicitarla, tras la cual se nos facilitará la misma en un plazo muy breve de tiempo (el mismo día en ocasiones, o a lo sumo, cuatro días), previo pago de su coste, el cual no es para nada elevado (suele tener un coste aproximado de unos pocos euros).Asimismo, es necesario tener en cuenta que en la actualidad esta nota simple registral se puede solicitar telemáticamente a través de la página web del Colegio de Registradores.
En cualquier caso, tenga en cuenta que no es obligatorio que usted realice este trámite, pues si no aporta la nota simple registral, será el propio Notario que usted elija para otorgar su escritura de cancelación de hipoteca el que se encargará de solicitarla.
En relación al plazo global que se necesitará para conseguir la cancelación registral de nuestra hipoteca, no es posible determinarlo con precisión, pues ello puede depender de muchos factores, sobre todo el relacionado con el tiempo que tarde el representante de su banco en acudir a la oficina notarial para la firma de la escritura de cancelación.
No obstante, una vez se consiga la firma de la misma, el trámite ya se acelerará mucho, pues desde la fecha de la firma se dispone del plazo máximo de un mes para presentar la autoliquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (trámite que si encomienda la gestión a su Notario realizará el mismo día de la firma) y, desde que se presente la escritura en el Registro de la Propiedad, 15 días hábiles para su inscripción o, en su caso, calificación negativa si la escritura contuviere algún error o existiere alguna circunstancia excepcional que impidiere su inscripción en ese momento.
En cualquier caso, de la experiencia acumulada puede afirmarse que el plazo de un mes es el razonable y habitual para conseguir la cancelación registral de nuestra hipoteca.
Si a lo largo de la vida de nuestro préstamo hipotecario se ha experimentado algún momento de dificultad económica grave, hasta tal punto que durante un cierto tiempo no se pudieron pagar las cuotas correspondientes, lo que provocó que la entidad financiera iniciara un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria, pero posteriormente dicha situación se pudo superar, de modo que la deuda pendiente se saldó, es posible que exista una dificultad añadida.
Ello es así porque si en el Registro de la Propiedad consta que se inició ese procedimiento ejecutivo (en lo que se denomina nota marginal) pero no consta adecuadamente que el mismo se archivó por desistimiento del acreedor, al conseguir el deudor restablecer el pago del préstamo, será necesario realizar un paso previo, esto es, solicitar al Juzgado correspondiente un mandamiento judicial de cancelación de la nota marginal, para posteriormente presentarlo en el Registro de la Propiedad, y conseguir así que dicha nota sea cancelada y pueda inscribirse posteriormente la escritura de cancelación de hipoteca.
Hecho este trámite, entonces ya si se podrá cancelar registralmente la hipoteca a través de la inscripción de la escritura de cancelación de hipoteca, como en cualquier otro caso.
