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Cancelación de hipoteca
Paso 1
¿QUÉ DOCUMENTACION NECESITO PARA CANCELAR MI HIPOTECA?
La documentación que debe aportarse será diferente para cada parte contratante:
certificado de saldo cero
certificado de saldo cero
(Documento emitido por nuestra entidad financiera conforme un representante de la misma certifica que el préstamo garantizado por la hipoteca ya está completamente pagado, de modo que el Banco o Caja de Ahorros consiente la cancelación registral de la garantía, pues la obligación principal ya se ha extinguido)
nota simple registral actualizada
nota simple registral actualizada
(Documento emitido por el Registro de la Propiedad en el que aparecen los datos registrales de la finca: ubicación, descripción, etc.; así como sus titulares y la hipoteca que pretende cancelarse. Si no se dispone de ella, será la propia Notaría quien la solicite al Registro de la Propiedad directamente. Por lo tanto, este segundo documento no es fundamental facilitarlo por el cliente)
autorización y provisión de fondos
autorización y provisión de fondos
(Si el interesado en la cancelación registral no desea realizar por sí mismo los trámites de liquidación del impuesto e inscripción de la escritura de cancelación de hipoteca [pues ello supondrá dedicar varios días a la gestión, como por ejemplo llevar la escritura al Registro, solicitar su inscripción, acudir de nuevo a retirar la escritura inscrita, etc.] puede encomendar a su Notario que éste realice dichas gestiones, el cual las realizará en su nombre a cambio de unos honorarios. En tal caso, el interesado deberá firmar un documento de autorización y provisión de fondos, en el que, en primer lugar, se autoriza al Notario a realizar dicha gestión en el Registro de la Propiedad en su nombre, y en el que asimismo se deja constancia de la provisión de fondos abonada por el cliente al Notario, con la que éste cobrará sus honorarios y pagará el Arancel correspondiente al Registrador de la Propiedad)
Paso 2
¿QUÉ GASTOS TIENE FORMALIZAR MI CANCELACIÓN DE HIPOTECA?
A través de la siguiente calculadora se ofrece al consumidor la posibilidad de conocer de antemano con gran exactitud los gastos de formalizar la cancelación de su hipoteca. La presente calculadora tiene parametrizados tanto el arancel notarial y registral, así como la normativa autonómica en relación al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y los honorarios de gestión (en caso de llevarla a cabo) estipulados libremente por la presente notaría.
Legislación aplicable: La siguiente provisión se calculara de acuerdo a los honorarios notariales aprobados en el Real Decreto 1426/1989 de 17 de noviembre, los honorarios registrales se calcularán de acuerdo al Real Decreto 1427/1989 de 17 de noviembre.
El préstamo hipotecario está sujeto al pago del impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), este impuesto dependerá de cada comunidad autónoma ver mapa.
No obstante si lo desea, aquí puede descargarse directamente:
Paso 3
MÁS PREGUNTAS FRECUENTES
¿Por qué tengo que cancelar mi hipoteca?
Sin duda, el pago de la última cuota de nuestro préstamo hipotecario es un hito en la vida de la mayor parte de personas, pues ello significa que hemos acabado de pagar nuestra vivienda y que ya no se debe importe alguno a nuestro Banco o Caja de Ahorros por este concepto.
No obstante, más allá del pago completo de la deuda, el interesado debe saber que en el Registro de la Propiedad la garantía hipotecaria se mantiene inscrita, de modo que una vez finalizado el pago de nuestro préstamo hipotecario, para poder dejar nuestra finca completamente libre de cargas en el Registro de la Propiedad, será necesario realizar la cancelación registral de nuestra hipoteca, pues con ello, como se indica, conseguiremos eliminar cualquier referencia a este préstamo y su correspondiente garantía ya extinguida.
Ello nos permitirá, sin duda alguna, gestionar mucho más adecuadamente nuestra propiedad, pues si la deseamos vender en un futuro, la cancelación registral de la hipoteca va a ser un requisito del todo necesario para que el comprador acepte la operación. Asimismo, si planeamos donar nuestra vivienda a nuestros hijos o dejársela en herencia, si la hipoteca que en su día solicitamos ya está cancelada, les ahorraremos este trámite y las molestias pertinentes a nuestros seres queridos. Por último, también puede suceder que, si en un futuro necesitamos una nueva operación de crédito, y ésta debe ser garantizada con una hipoteca sobre nuestra vivienda, si ya hemos realizado la cancelación registral de la garantía previa no tendremos problemas, mientras que si ésta persiste en el Registro de la Propiedad, es muy posible que la entidad financiera nos denegara la operación al constar que existe una deuda previa de la que responde esa vivienda, aunque la misma ya esté pagada, pues como se ha indicado, registralmente aún sigue constando inscrita esa hipoteca antigua.
Por todo lo expuesto, lo más razonable y conveniente, una vez hemos acabado de pagar nuestro préstamo hipotecario, es realizar la cancelación registral de la hipoteca.
¿Qué pasa si no cancelo mi hipoteca?
En primer lugar, el interesado debe saber que es cierto que no existe ninguna obligación legal de cancelar registralmente nuestra hipoteca a través de una escritura de cancelación de hipoteca, ya que si hemos finalizado el pago de nuestro préstamo, la entidad financiera ya no nos puede reclamar nada por él, ni, en su caso, atacar la garantía de ese préstamo extinguido, esto es, nuestro derecho de propiedad de la vivienda hipotecada.
No obstante, una gestión diligente de nuestro patrimonio nos lleva a recomendar que, una vez hemos acabado de pagar nuestro préstamo hipotecario, lo más recomendable es proceder a la cancelación registral de la hipoteca, pues en caso contrario, en un futuro esta circunstancia nos puede generar problemas.
Así pues, por ejemplo, si queremos vender nuestra vivienda, el comprador exigirá que la hipoteca previa se cancele registralmente, pues nadie comprará nuestra casa si en el Registro de la Propiedad consta que ésta está gravada por una hipoteca. Asimismo, si planeamos dejar en herencia nuestra casa a nuestros hijos, o donársela en vida, si en la vivienda consta aún la hipoteca, nuestros seres queridos tendrán que realizar farragoso trámite adicional que les podemos ahorrar.
Además, si en un futuro necesitáramos de nuevo dinero y solicitáramos un nuevo préstamo con garantía hipotecaria, el banco que nos lo fuera a conceder, si identifica una hipoteca previa que grava la finca no accedería a realizar la operación, pues consideraría que dicha finca ya está hipotecada en garantía de una deuda previa.
Por último, hay que tener en cuenta que con el panorama de fusiones bancarias existentes, si no gestionamos la cancelación registral de nuestra hipoteca cuando acabamos de pagar nuestro préstamo, puede suceder que, pasados 10 o 15 años, sea muy difícil que nuestra entidad financiera nos facilite el certificado de saldo cero o realice la gestión del otorgamiento de la escritura de cancelación de hipoteca, ya que transcurrido tanto tiempo puede suceder que ya no existan registros informáticos de la operación, de modo que los representantes actuales del banco se nieguen a certificar el pago de un préstamo del que no tienen constancia, situación que suele suceder muy habitualmente, lamentablemente.
Por todo lo indicado, de nuevo se recomienda que, una vez hemos acabado de pagar nuestro préstamo con garantía hipotecaria, lo más razonable y diligente es gestionar la cancelación registral de la hipoteca en cuestión.
¿Cuáles son los principales trámites a seguir en la cancelación de hipoteca?
Para poder conseguir cancelar nuestra hipoteca, será necesario realizar una serie de trámites, los cuales se detallan a continuación
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En primer lugar, necesitaremos disponer del certificado de saldo cero, que es un documento que nos ha de facilitar la entidad financiera, en el que un apoderado de la misma certifica que el préstamo hipotecario ya ha sido completamente pagado, de modo que el Banco o Caja de Ahorros consienten la cancelación registral de la hipoteca, pues la deuda garantizada ya ha sido saldada por completo.
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Por este certificado de saldo cero, la entidad financiera no nos puede cobrar comisión alguna, tal y como se desprende de la Memoria de Reclamaciones del Banco de España de 2016.
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Con el certificado de saldo cero, acudiremos a la Notaría que hayamos elegido para que el Notario, contactando con un apoderado de nuestro banco, firme la escritura de cancelación de hipoteca, es decir, un documento público en el que nuestra entidad, como beneficiaria de la garantía hipotecaria, consiente su cancelación al haberse extinguido ya la obligación a garantizar, pues el préstamo ya se ha pagado.
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Así pues, nosotros, como particulares, no deberemos firmar ningún documento, sino que el encargado de firmar la escritura de cancelación de hipoteca es un representante de nuestro Banco o Caja de Ahorros.
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En tercer lugar, hay que tener en cuenta que la escritura de cancelación de hipoteca es un acto sujeto al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, no obstante, goza de un beneficio fiscal de exención, de modo que salvo en supuestos muy excepcionales (concretamente en territorios forales del País Vasco para viviendas no habituales) no es necesario pagar nada por dicho impuesto. No obstante, es necesario realizar el trámite de presentación de la autoliquidación del impuesto (el llamado modelo 600) a la Hacienda Autonómica correspondiente.
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Por último, una vez disponemos ya de la escritura de cancelación de hipoteca y de la autoliquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, con todo ello podemos acudir al Registro de la Propiedad correspondiente, en el cual, tras la solicitud correspondiente, se procederá a la inscripción de la escritura y, por lo tanto, a la cancelación registral de nuestra hipoteca.
¿Cuánto cuesta mi escritura de cancelación de hipoteca?
Los Notarios, por su trabajo, al autorizar escrituras, generan unos honorarios, denominados Aranceles, los cuales están regulados y tasados por una serie de normativa pública, de modo que cada Notario no puede cobrar el precio que considere, sino que sólo puede cobrar ese importe que viene prefijado por una norma.
Así pues, por lo que se refiere a las cancelaciones de hipoteca, éstas se facturan como lo que se denomina “documentos de cuantía”, de modo que dependiendo del importe del capital garantizado por la hipoteca, es decir, del dinero que solicitamos al banco en su momento, el coste de la escritura variará.
Para saber el coste concreto de la escritura, así como de la gestión de inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad, le facilitamos en el paso anterior de la web una calculadora inteligente para calcular el coste a su caso concreto.
¿Tengo que realizar yo todos los trámites de la cancelación de hipoteca?
Para realizar la cancelación registral de la hipoteca, efectivamente cada particular puede gestionar su trámite, no obstante, ello puede suponer una elevada inversión de tiempo y esfuerzo, pues deberemos acudir en varias ocasiones al Notario, al Registro de la Propiedad y a la Oficina Liquidadora correspondiente de nuestra Hacienda Pública Autonómica.
Para evitar todos estos trámites, si se desea, se puede solicitar al Notario al que encarguemos la firma de nuestra escritura, que se ocupe de todo ello, a cambio de unos honorarios convenidos entre las partes. Así pues, por un módico precio, es posible conseguir la cancelación registral de nuestra hipoteca sin necesidad de realizar farragosos trámites administrativos.
¿Existe alguna forma de cancelar la hipoteca sin otorgar una escritura de cancelación de hipoteca?
Efectivamente, además de la cancelación de la hipoteca a través de una escritura de cancelación, es posible cancelar una hipoteca inscrita en el Registro de la Propiedad a través de la llamada institución de la prescripción, es decir, por el transcurso de un largo plazo de tiempo, desde que el préstamo hipotecario ya debería estar completamente pagado, sin que la entidad financiera acreedora hubiera ejercido la acción hipotecaria, es decir, un proceso judicial que tenga por objeto conseguir la venta forzosa de nuestro inmueble para saldar una deuda impagada de nuestro préstamo.
Así pues, si transcurre este largo plazo de tiempo desde que la hipoteca ya debería estar pagada sin que el Banco o Caja de Ahorros haya acudido a un Juez a reclamar la ejecución de la garantía, la ley considera que el acreedor hipotecario ya no tiene derecho a reclamar judicialmente esta ejecución, con lo cual, consiente que con una simple instancia privada con firma legitimada notarialmente se pueda conseguir la cancelación registral de la hipoteca.
Por lo que se refiere al plazo concreto, de conformidad con la normativa vigente, en el ámbito de la normativa estatal, si transcurren 20 años desde que la deuda debía extinguirse (es decir, a contar desde la fecha del pago de la última cuota) sin que el Banco o Caja de Ahorros haya acudido a ese procedimiento judicial de ejecución hipotecaria (lo que, en su caso, constaría en el Registro de la Propiedad mediante una anotación preventiva) será posible conseguir la cancelación registral de la hipoteca sin necesidad de otorgar la escritura de cancelación de hipoteca.
No obstante, téngase en cuenta que además de estos 20 años, de conformidad con la normativa vigente, será necesario que transcurra otro año adicional sin que conste en el Registro de la Propiedad renovación de la obligación o novación de la hipoteca o que sobre la misma no haya iniciada la ejecución de la misma.
Por lo tanto, en realidad, el plazo para poder solicitar la cancelación de hipoteca por prescripción está establecido, en la práctica, en 21 años a contar desde la fecha en la que deba producirse el pago de la última cuota de la deuda.
En cualquier caso, se considera poco recomendable optar por esta vía, porque en un plazo tan largo de tiempo pueden suceder muchas circunstancias inesperadas que determinen la necesidad de vender el inmueble o hipotecarlo de nuevo, de modo que si aún existe la carga anterior, ello será mucho más difícil, con lo cual nos veremos perjudicados por esta realidad.
¿Qué es un certificado de saldo cero?
Un certificado de saldo o deuda cero es un documento emitido por un representante de nuestra entidad financiera en el que se certifica que el préstamo hipotecario que fue solicitado en su momento, está ya totalmente pagado y que, por tanto, no se tiene ninguna deuda con el banco.
Este será el documento que deberá entregarse al Notario para que éste pueda firmar la escritura de cancelación de hipoteca con un representante de nuestra entidad.
¿Tengo que ser yo el que solicite el certificado de saldo cero o lo puede solicitar la gestoría o el Notario elegido?
Sí, el deudor hipotecario y propietario de la vivienda es el único legitimado para solicitar a su banco el certificado de saldo cero, de modo que ni el Notario ni una gestoría pueden realizar este trámite.
¿Quién debería pagar los gastos de la cancelación de hipoteca?
Al ser el deudor y propietario de la vivienda la parte interesada en cancelar la hipoteca, pues sin duda, al liberar de la carga su finca obtiene un beneficio, debe ser él quien afronte los costes de la escritura de cancelación de hipoteca y su correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad.
¿Por qué conceptos puede cobrarnos el banco?
De conformidad con la normativa vigente y con los Códigos de Buenas Prácticas Bancarias del regulador bancario, las entidades financieras no pueden cobrar a los particulares ni por expedir el certificado de saldo cero, ni tampoco por el hecho de que uno de sus apoderados deba desplazarse a la oficina notarial elegida para firmar escritura de cancelación de hipoteca.
No obstante, si encomendamos a la gestoría de nuestro Banco o Caja de Ahorros que sean ellos los que gestionen la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad, en tal caso si que será correcto que debamos pagar el precio que se pacte entre las partes.
¿Debo pagar comisión al Banco por cancelación anticipada?
La obligación de pagar una comisión a nuestro banco por el hecho de pagar antes del plazo establecido inicialmente la deuda existente dependerá de lo que las partes hubieran pactado al constituir la hipoteca, de modo que si en su momento se pactó una comisión a favor del banco para compensarle por los perjuicios que ello le generase, efectivamente la misma se deberá pagar.
No obstante, el interesado debe tener claro que el importe de esta comisión no puede ser cualquiera, sino que existen normas que determinan el importe máximo de la misma. La norma en concreto aplicable a cada hipoteca dependerá del momento en la que ésta se firmó, pues dicha regulación ha ido variando a lo largo del tiempo.
¿Qué comisión de amortización anticipada máxima me puede cobrar el banco en la actualidad?
Si se trata de hipotecas recientes, a las que ya es de aplicación la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, la comisión que nos podrá cobrar el banco será la siguiente:-
Para los préstamos a tipo de interés variable, podrá establecerse contractualmente una comisión por amortización anticipada en alguna de las dos modalidades que a continuación se expondrán (las cuales serán excluyentes entre sí):
- Si la amortización anticipada (total o parcial) del préstamo se produce durante los 5 primeros años de vigencia del contrato, se podrá establecer una compensación o comisión que no podrá exceder de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con un límite del 0,15 por ciento del capital reembolsado anticipadamente.
- Si la amortización anticipada (total o parcial) del préstamo se produce durante los 3 primeros años de vigencia del contrato, se podrá establecer una compensación o comisión que no podrá exceder de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con un límite del 0,25 por ciento del capital reembolsado anticipadamente.
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Para los préstamos a tipo de interés fijo, podrá establecerse contractualmente una comisión por amortización anticipada que tendrá los siguientes límites:
- Si la amortización anticipada (total o parcial) del préstamo se produce durante los 10 primeros años de vigencia del contrato, se podrá establecer una compensación o comisión que no podrá exceder de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con un límite del 2 por ciento del capital reembolsado anticipadamente.
- Si la amortización anticipada (total o parcial) del préstamo se produce durante más allá de los 10 primeros años de vigencia del contrato, se podrá establecer una compensación o comisión que no podrá exceder de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con un límite del 1,5 por ciento del capital reembolsado anticipadamente.
¿Puedo hacer algo si el banco me ha cobrado por algún concepto indebido?
Si el banco le ha facturado por conceptos indebidos, como, por ejemplo, la obtención del certificado de saldo cero, lo que se puede hacer es interponer una reclamación.
En primer lugar, tendrá que presentarse dicha reclamación ante el servicio de atención al cliente de la entidad. Si transcurrido un plazo prudencial no recibe respuesta (como máximo 2 meses), o bien, la respuesta no es satisfactoria, podrá acudir al servicio de reclamaciones del Banco de España.
Dicha reclamación la podrá presentar tanto electrónicamente o bien por escrito, directamente de forma presencial en el Registro General del Banco de España (en Madrid) o bien por correo postal.
¿El notario que firme mi escritura de cancelación tiene que ser el de la elección del banco?
En absoluto, pues el notario que se encargue de elaborar su escritura de cancelación de hipoteca puede ser totalmente de su elección. El banco no puede imponerle que vaya a ninguna notaria concreta.
En este sentido, debe advertirse que en muchas ocasiones los bancos centralizan las cancelaciones en notarías concretas, siendo esto, sin ninguna duda, una práctica abusiva bancaria que elimina su derecho de elección de Notario.
El día de la firma de la escritura ¿tengo que estar presente en la notaría? y ¿tengo que avisar al apoderado del banco para que vaya a firmar?
No, para nada es necesario que esté usted presente en la firma. En la escritura de cancelación solo es necesaria la firma del apoderado del banco y del Notario.
Respecto a si hace es necesario que usted contacte con el apoderado de su entidad, la respuesta es negativa, de modo que no tiene que preocuparse por nada, porque será el Notario el que se ponga en contacto con el apoderado y concierte una cita con él para la firma.
¿Puede el deudor solicitar la nota simple en el Registro de la Propiedad?
Si queremos saber cuál es la situación registral de nuestra finca, es decir, saber qué datos concretos de nuestra propiedad constan inscritos en el Registro de la Propiedad (como por ejemplo su tamaño, ubicación o propietarios), así como las cargas y gravámenes que pesan sobre ella, simplemente con solicitar lo que se denomina una nota simple registral tendremos acceso a todo ello.
Para conseguir esta nota simple registral, deberemos acudir al Registro de la Propiedad en el que se halle inscrita nuestra vivienda y solicitarla, tras la cual se nos facilitará la misma en un plazo muy breve de tiempo (el mismo día en ocasiones, o a lo sumo, cuatro días), previo pago de su coste, el cual no es para nada elevado (suele tener un coste aproximado de unos pocos euros).
Asimismo, es necesario tener en cuenta que en la actualidad esta nota simple registral se puede solicitar telemáticamente a través de la página web del Colegio de Registradores.
En cualquier caso, tenga en cuenta que no es obligatorio que usted realice este trámite, pues si no aporta la nota simple registral, será el propio Notario que usted elija para otorgar su escritura de cancelación de hipoteca el que se encargará de solicitarla.
¿Qué plazo se tarda en cancelar formalmente una hipoteca?
En relación al plazo global que se necesitará para conseguir la cancelación registral de nuestra hipoteca, no es posible determinarlo con precisión, pues ello puede depender de muchos factores, sobretodo el relacionado con el tiempo que tarde el
Por lo que se refiere al plazo concreto, de conformidad con la normativa vigente, en el ámbito de la normativa estatal, si transcurren 20 años desde que la deuda debía extinguirse (es decir, a contar desde la fecha del pago de la última cuota) sin que el Banco o Caja de Ahorros haya acudido a ese procedimiento judicial de ejecución hipotecaria (lo que, en su caso, constaría en el Registro de la Propiedad mediante una anotación preventiva) será posible conseguir la cancelación registral de la hipoteca sin necesidad de otorgar la escritura de cancelación de hipoteca representante de su banco en acudir a la oficina notarial para la firma de la escritura de cancelación.No obstante, una vez se consiga la firma de la misma, el trámite ya se acelerará mucho, pues desde la fecha de la firma se dispone del plazo máximo de un mes para presentar la autoliquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (trámite que si encomienda la gestión a su Notario realizará el mismo día de la firma) y, desde que se presente la escritura en el Registro de la Propiedad, 15 días hábiles para su inscripción o, en su caso, calificación negativa si la escritura contuviere algún error o existiere alguna circunstancia excepcional que impidiere su inscripción en ese momento.
En cualquier caso, de la experiencia acumulada puede afirmarse que el plazo de un mes es el razonable y habitual para conseguir la cancelación registral de nuestra hipoteca.
Las cancelaciones de hipotecas en las que se hubiere iniciado una ejecución hipotecaria, posteriormente archivada, ¿se cancelarían de la misma forma? ¿O por el contrario siguen un proceso diferente?
Si a lo largo de la vida de nuestro préstamo hipotecario se ha experimentado algún momento de dificultad económica grave, hasta tal punto que durante un cierto tiempo no se pudieron pagar las cuotas correspondientes, lo que provocó que la entidad financiera iniciara un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria, pero posteriormente dicha situación se pudo superar, de modo que la deuda pendiente se saldó, es posible que exista una dificultad añadida.
Ello es así porque si en el Registro de la Propiedad consta que se inició ese procedimiento ejecutivo (en lo que se denomina nota marginal) pero no consta adecuadamente que el mismo se archivó por desistimiento del acreedor, al conseguir el deudor restablecer el pago del préstamo, será necesario realizar un paso previo, esto es, solicitar al Juzgado correspondiente un mandamiento judicial de cancelación de la nota marginal, para posteriormente presentarlo en el Registro de la Propiedad, y conseguir así que dicha nota sea cancelada y pueda inscribirse posteriormente la escritura de cancelación de hipoteca.
Hecho este trámite, entonces ya si se podrá cancelar registralmente la hipoteca a través de la inscripción de la escritura de cancelación de hipoteca, como en cualquier otro caso.
Paso 4
¿DÓNDE PUEDO CONSULTAR LA LEGISLACIÓN APLICABLE AL RESPECTO?
- De la regulación legal del derecho real de hipoteca, véase artículos 11, 76, 78, 79, 80, 80 y 129 de la Ley Hipotecaria.
- De la persona a quien corresponde asumir el coste de la cancelación de la hipoteca, véase el artículo 1168 del Código Civil.
- De la prescripción de la acción hipotecaria, véase el artículo 1964 del Código Civil.
- De la exención de la cancelación de hipoteca en el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, véase el artículo 45 de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
- De los límites de la comisión por amortización anticipada, véase el artículo 23 de la Ley reguladora de los contratos de Crédito Inmobiliario.
Paso 5
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Lo tengo claro,
Tengo el certificado de saldo cero y quiero encargar on line el trámite de la cancelación de mi hipoteca
No lo tengo claro,
Tengo dudas y quiero resolverlas
