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Novación de préstamo hipotecario

(o Pareja de Hecho)

La novación del préstamo hipotecario es aquella situación que se produce cuando el propietario de una vivienda hipotecada alcanza un pacto con su entidad financiera acreedora para modificar las condiciones del préstamo con garantía hipotecaria inicialmente concedido, de modo que, de mutuo acuerdo, se modifican alguno o varios de los aspectos esenciales de ese contrato de préstamo firmado en el pasado.


Paso 1

¿Qué documentación necesito para acudir al notario a formalizar mi novación o modificación de préstamo hipotecario?

Documento nacional de identidad (DNI)
Certificado de empadronamiento
Libro de familia
En caso de tener hijos en común
Sentencia o certificado del Registro Civil
En caso de separación o divorcio
Información especial para extranjeros
Ver documentación
Certificado de saldo cero
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Nota simple registral actualizada
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Autorización y provisión de fondos
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Prestamista (Entidad financiera)
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Prestatario (Cliente o deudor)
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Inmueble (Vivienda objeto de hipoteca)
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Parte compradora
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Parte vendedora
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Prestamista (Entidad financiera original)
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Prestatario (Cliente o deudor)
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Nuevo prestamista (Entidad financiera nueva)
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Prestamista (Entidad financiera)
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Prestatario (Cliente o deudor)
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Paso 2

¿Qué gastos tiene formalizar la novación de mi hipoteca?

A través de la siguiente calculadora se ofrece poder conocer de antemano con gran exactitud cuales serán esos gastos de notaría, registro e impuesto (en su caso). Pues la presente calculadora tiene parametrizados tanto el arancel notarial y registral. Fiscalmente, la regla general es que la modificación de condiciones en el préstamo hipotecario está exenta del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (siempre y cuando la entidad financiera no aumente la cantidad del préstamo).

No obstante si lo deseas, aquí puede descargarse directamente:

Legitimación de firma puesta en presencia del notario

Yo, Jesús Benavides Lima, Notario de Barcelona, del Ilustre Colegio Notarial de Cataluña.

DOY FE: Que considero legitima la firma rubricada que antecede de DON/DOÑA ******* con DNI número *******, por haber sido puesta en mi presencia, de acuerdo al artículo 259 del Reglamento Notarial.

Corresponde con el número ****** del Libro Indicador.

En Barcelona, a día/mes/año.

Legitimación de firma reconocida por el firmante en presencia del notario

Yo, Jesús Benavides Lima, Notario de Barcelona, del Ilustre Colegio Notarial de Cataluña.

DOY FE: Que considero legitima la firma rubricada que antecede de DON/DOÑA ******* con DNI número *******, que comparece ante mí y la reconoce en mi presencia, de acuerdo al artículo 259 del Reglamento Notarial.

Corresponde con el número ****** del Libro Indicador.

En Barcelona, a día/mes/año.

Legitimación de firma por conocimiento personal

Yo, Jesús Benavides Lima, Notario de Barcelona, del Ilustre Colegio Notarial de Cataluña.

DOY FE: Que considero legitima la firma rubricada que antecede de DON/DOÑA ******* con DNI número *******, por serme personalmente conocida, de acuerdo al artículo 259 del Reglamento Notarial.

Corresponde con el número ****** del Libro Indicador.

En Barcelona, a día/mes/año.

Legitimación de firma por cotejo con otra firma original legitimada

Yo, Jesús Benavides Lima, Notario de Barcelona, del Ilustre Colegio Notarial de Cataluña.

DOY FE: Que considero legitima la firma rubricada que antecede de DON/DOÑA ******* con DNI número *******, por coincidir con otra firma original legitimada fehacientemente, de acuerdo al artículo 259 del Reglamento Notarial.

Corresponde con el número ****** del Libro Indicador.

En Barcelona, a día/mes/año.

Legitimación de firma por cotejo con el protocolo o libro indicador del notario

Yo, Jesús Benavides Lima, Notario de Barcelona, del Ilustre Colegio Notarial de Cataluña.

DOY FE: Que considero legitima la firma rubricada que antecede de DON/DOÑA ******* con DNI número *******, por figurar en mi protocolo o libro indicador, de acuerdo al artículo 259 del Reglamento Notarial.

Corresponde con el número ****** del Libro Indicador.

En Barcelona, a día/mes/año.

Legitimación de firma por cotejo con el documento nacional de identidad (DNI)

Yo, Jesús Benavides Lima, Notario de Barcelona, del Ilustre Colegio Notarial de Cataluña.

DOY FE: Que considero legitima la firma rubricada que antecede de DON/DOÑA ******* con DNI número *******, por coincidir con el documento nacional de identidad exhibido.

Corresponde con el número ****** del Libro Indicador.

En Barcelona, a día/mes/año.

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La calculadora estará disponible próximamente
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Paso 3

Más preguntas frecuentes

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¿Qué es la novación o modificación de un préstamo hipotecario?

La novación o modificación de un préstamo hipotecario, como su propio nombre indica, es una operación en virtud de la cual, ambas partes contratantes, es decir, la entidad financiera como acreedora y el propietario de la vivienda hipotecada, como deudor, acuerdan variar o modificar alguno de los elementos esenciales del contrato de préstamo con garantía hipotecaria que suscribieron en el pasado, de modo que, alcanzado este nuevo pacto, dicho aspecto del contrato quedará modificado para el resto de la vigencia del mismo.

¿A qué aspectos del contrato puede afectar la novación o modificación del préstamo hipotecario?

La novación o modificación del préstamo hipotecario puede afectar, en esencia, a cualquier parte o pacto de ese contrato original, no obstante, las modificaciones más habituales que podemos encontrar en la realidad son las siguientes:

  • Modificación del tipo de interés: Se modifica el porcentaje del capital prestado que el deudor paga al acreedor como retribución por el hecho de prestarle el dinero.
  • Modificación del plazo de devolución: Las partes acuerdan prolongar el plazo de devolución del préstamo, de modo que, si por ejemplo, el capital prestado debía devolverse inicialmente en el plazo de 30 años, tras esta modificación, la deuda se devolverá en cuotas por un periodo de 35 años. Lógicamente, la prolongación de la vida del préstamo supondrá una reducción de la cuota mensual..
  • Incremento del capital prestado: Ante nuevas necesidades de financiación, acreedor y deudor acuerdan incrementar la cuantía del préstamo, de modo que si, por ejemplo, el banco inicialmente nos prestó 150.000€, ahora nos presta 50.000€ adicionales, de modo que la deuda total queda fijada en 200.000€.
  • Cambio de titulares del préstamo, de modo que la posición del deudor, antes asumida por varias personas, es ahora protagonizada por una sola.

Más allá de estas modificaciones más habituales, como se ha indicado, la novación puede afectar a cualquier otra cláusula o acuerdo del contrato, como por ejemplo:

  • La modificación del sistema de amortización, es decir, de la fórmula matemático-financiera que determina el importe mensual de la cuota a devolver a nuestra entidad financiera acreedora.
  • Introducción de un plazo de carencia, es decir, un periodo en el que no se devolverá capital al Banco o Caja de Ahorros, sino que únicamente retornaremos los intereses correspondientes que se devenguen.
  • La modificación de las garantías de la operación, de modo que si el préstamo ahora presenta más riesgos, se pueden gravar nuevos bienes con nuevas hipotecas o, por el contrario, si el deudor experimenta un incremento de su capacidad económica o patrimonio, una reducción de las mismas.

¿Para qué puede servir la novación o modificación del préstamo hipotecario?

La novación o modificación del préstamo hipotecario, como se ha indicado, implica una modificación de algún aspecto esencial del contrato. Así pues, partiendo de esta base, dependiendo del aspecto o aspectos en concreto que se modifiquen, la operación puede contribuir a satisfacer distintas necesidades, entre las que se destacan las siguientes:

  • Si se modifica el tipo de interés, por regla general, supondrá una rebaja del tipo de interés, pues lógicamente, el deudor raramente aceptará una modificación de su préstamo que suponga aplicar un tipo de interés mayor. Así pues, si se ha producido en el mercado inmobiliario una bajada generalizada y estructural de tipos de interés, que se prevé a largo plazo, de modo que el tipo de interés que estamos pagando en la actualidad es mucho más elevado que el que corresponde a las nuevas operaciones que se formalizan, es razonable pensar que el deudor, con capacidad de negociación dadas las circunstancias expuestas, pueda acordar con su Banco o Caja de Ahorros una modificación, a la baja, del tipo de interés aplicable a su préstamo, lo que supondrá en esencia una rebaja de la cuota mensual que devuelve a la entidad.

    Asimismo, en su caso, la modificación del tipo de interés aplicable puede suponer un cambio de modalidad de tipo de interés variable a tipo fijo o, al contrario, de un tipo de interés fijo a uno variable.
  • ~Sobre este asunto, el lector debe tener en cuenta que, en la actualidad, dadas las circunstancias del mercado hipotecario, optar por un tipo de interés fijo determinará pagar una cuota más elevada, pero con el aspecto positivo de que ésta no cambiará a lo largo de toda la vida del préstamo.
  • ~Por el contrario, si se optar por un tipo de interés variable, en la actualidad, la cuota a abonar será menor, pero con la incertidumbre sobre qué sucederá en el futuro, pues si los tipos de interés suben, nuestra cuota también se verá incrementada notablemente.

    En definitiva, y por todo lo expuesto, una modificación del tipo de interés de nuestro préstamo puede permitirnos reducir la cuota mensual (en caso de que las circunstancias del mercado sean más favorables) o, en su caso, modificar el tipo de interés aplicable por otra modalidad distinta, lo que por ejemplo, en caso de optar por un tipo de interés fijo, nos permitirá asegurarnos que durante toda la vida del préstamo pagaremos la misma cuota, lo que sin duda aporta certidumbre y tranquilidad a nuestra economía familiar.
  • Si se opta por modificar el plazo de devolución, ello puede ser una forma de conseguir un “colchón” ante una situación económica compleja, pues si ampliamos el plazo de devolución del préstamo, las cuotas mensuales a satisfacer serán menores, lo que puede ayudar a una familia a sobrellevar una situación puntual de dificultad en sus finanzas, como por ejemplo puede ser el desempleo de alguno de sus miembros o el incremento imprevisto de nuestros gastos mensuales.
  • En caso de optar por un incremento del capital prestado, su utilidad resulta evidente, pues la entidad financiera nos prestará más dinero, con el que podremos afrontar ese gasto o inversión cuya necesidad ha aparecido a posteriori, como por ejemplo pueden ser unas obras de reforma, la compra de otro bien inmueble, el pago de los estudios de un hijo, etc.
  • En el supuesto de la modificación de los deudores, puede servir para clarificar la situación patrimonial tras una separación o divorcio, de modo que el cónyuge que se adjudica la propiedad de la vivienda habitual, asume ahora en exclusiva la titularidad del préstamo hipotecario.
  • Si se opta por la modificación del sistema de amortización, ello tendrá un impacto en la cuota mensual a devolver al Banco, pues dependiendo del nuevo sistema elegido, ello implicará una variación, tanto presente como futura, del importe de la cuota mensual que pagamos a nuestra entidad. Así pues, si ahora queremos pagar menos dinero cada mes, se puede optar por un sistema de cuota creciente, mientras que si por el contrario queremos pagar en el presente más dinero y menos en el futuro, se puede optar por un sistema de cuota decreciente.
  • Si se modifica nuestro préstamo hipotecario para introducir un plazo de carencia, ello nos puede ayudar a sobrellevar una situación económica dificultosa de carácter puntual, pues durante el plazo que dure la carencia (por ejemplo 6 meses o 1 año), sólo devolveremos al Banco o Caja de Ahorros intereses y no capital, lo que reducirá enormemente la cantidad a pagar cada mes, contribuyendo así a aligerar esa situación de tensión financiera que puedan experimentar nuestras finanzas personales.
  • En caso de optar por una modificación de las garantías de la operación, ello puede implicar:
  • ~O bien una reducción de las mismas, de modo que, por ejemplo, si el deudor ha experimentado un incremento notable de su patrimonio o su capacidad económica, la entidad financiera ya no considere necesario gravar con un derecho real de hipoteca la vivienda adquirida, pues entiende que con la garantía personal es suficiente. En tal caso, al liberar al inmueble del gravamen de la hipoteca, en su caso, ello puede permitir a su propietario solicitar otro préstamo aportando ahora si como garantía ese bien inmueble liberado.
  • ~Por el contrario, si por ejemplo se ha solicitado más dinero al banco, es posible que éste exija un incremento de las garantías, lo que puede determinar la necesidad de hipotecar otra vivienda, como una segunda residencia que posea el deudor.

¿Qué tengo que hacer si quiero novar o modificar mi préstamo hipotecario?

Si deseo modificar o novar mi préstamo hipotecario, alterando alguna de las condiciones o aspectos del contrato que se han explicado, para conseguir alguna de las finalidades que también se han detallado, sin duda, el primer e imprescindible paso será el de acudir a mi Banco o Caja de Ahorros a negociar esa modificación, pues como todo contrato, el préstamo que me une a mi entidad financiera sólo se puede modificar si ambas partes contratantes alcanzan un pacto en este sentido.

Así pues, deberemos acudir a nuestro gestor en nuestro Banco o Caja de Ahorros, plantearle la necesidad que nos ha surgido y negociar en consecuencia la modificación o modificaciones que consideremos convenientes, alcanzándose un pacto entre las partes si ello es posible.
Acordado pues la modificación a realizar, el siguiente paso será acudir a una Notaría a formalizar la novación del préstamo hipotecario, a través del otorgamiento de la correspondiente escritura pública, la cual, a posteriori, deberá ser inscrita en el Registro de la Propiedad correspondiente.

¿Qué es la comisión por novación o modificación?

La comisión por novación o modificación es aquella que puede cobrar una entidad financiera para el caso de que ésta acuerde con su cliente deudor una modificación de las condiciones del préstamo.

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¿Es legal que la entidad financiera me cobre una comisión por la novación o modificación del préstamo hipotecario?

Por supuesto, ello es posible y legal, siempre y cuando esta comisión y sus eventuales importes se hubieren pactado previamente en el contrato de préstamo, y se cumplan todos los requisitos de transparencia y no abusividad de la cláusula contractual en cuestión.

¿Existe algún límite a la comisión por la novación o modificación del préstamo hipotecario?

Más allá de lo que hubieran pactado las partes, existen una serie de normas que imponen límites máximos a la comisión por novación que se puede llegar a cobrar.

Así pues, si la novación sólo implica una ampliación del plazo de amortización, de conformidad con el artículo 10 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, la comisión por modificación no podrá ser superior al 0,1% de la cifra de capital pendiente de amortizar.

Además, si la novación o modificación del préstamo se refiere, en concreto, al tipo de interés aplicable, es necesario tener en cuenta que la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (la cual será aplicable si el deudor es un particular consumidor y el acreedor es un profesional, y el préstamo está destinado a la compra de una vivienda de uso residencial) establece una serie de limitaciones a su cobro, a saber:

  • Si la novación del tipo de interés supone la aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable, la compensación no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista.
  • Además, es necesario tener en cuenta que, transcurridos los 3 primeros años de la vigencia del contrato de préstamo, el prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna en caso de novación del tipo de interés aplicable, cuando la misma determine la aplicación, en adelante y para el resto de la vida el préstamo, de un tipo de interés fijo”.

¿La novación o modificación del préstamo hipotecario implica la obligación de pagar impuestos?

En principio, efectivamente será necesario abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que puede suponer entre un 0,5 a un 1,5% sobre el valor del bien, importe que lo abonará la entidad financiera.

No obstante, la Ley 2/1194 establece una serie de beneficios fiscales, de modo que, si la novación afecta al tipo de interés inicialmente pactado o al plazo de devolución del préstamo, la operación estará exenta de la modalidad gradual del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

¿Qué otros gastos pueden implicar la operación y quién los sufraga?

La novación de la hipoteca puede, en algunos casos, y en otros sin duda, genera una serie de gastos adicionales que es necesario tener en cuenta, los cuales se detallan a continuación:

  • Tasación de la vivienda: Si es necesario realizar una nueva tasación de la vivienda, ésta correrá a cargo del propietario deudor.
  • Gastos de gestoría y los aranceles notariales y de Registro de la Propiedad: De conformidad con la reciente Ley 5/2019 y con la doctrina del Tribunal Supremo, éstos deben ser de cargo del prestamista.

Cláusulas financieras

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Duración. Vencimientos. Amortización. Carencia.
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Intereses ordinarios
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Pacto de bonificación del tipo de interés
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Comisiones
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Gastos
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Intereses de demora
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Causas de vencimiento anticipado por imago de cuotas
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Finalidad del préstamo
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Cláusulas generales

Domicilio de pago y deposito asociado
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Constitución de hipoteca
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Descripción de las fincas hipotecadas
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Extensión de la garantía
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Acción judicial. Tasación. Subasta.
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Venta extrajudicial
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Otras garantías. Afianzamiento.
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Apoderamiento de demora
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Seguro de daños
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Enervación
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Tratamiento de datos personales
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Convenios concursales
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