Subrogación del acreedor hipotecario - Notaría Diagonal 550

SUBROGACIÓN DEL ACREEDOR HIPOTECARIO

La subrogación del acreedor hipotecario es aquella situación que se produce cuando el propietario de una vivienda adquirida mediante un préstamo con garantía hipotecaria, decide cambiar de entidad financiera y trasladar así su préstamo con garantía hipotecaria a otro Banco o Caja de Ahorros que le ofrece unas condiciones mejores, ya sea de tipo de interés, de plazo de devolución, o de cualquier otra de las condiciones pactadas.

Paso 1

¿Qué documentación necesito para acudir al notario a formalizar mi subrogación de acreedor?

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Prestamista (Entidad financiera original)
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Prestatario (Cliente o deudor)
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Paso 2

¿Qué gastos tiene formalizar la subrogación de acreedor de mi hipoteca?

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Con la entrada en vigor el 16 de junio de 2019 de la Ley 5/2019 de Contratación del Crédito Inmobiliario parece claro que los gastos de formalización de la subrogación en el préstamo hipotecario debe asumirlos la nueva entidad financiera. A través de la siguiente calculadora se ofrece a la entidad financiera poder conocer de antemano con gran exactitud cuales serán esos gastos de notaría y registro. Pues la presente calculadora tiene parametrizados tanto el arancel notarial y registral. Fiscalmente, la regla general es que cambiar el préstamo hipotecario a otra entidad financiera está exento del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (siempre y cuando la nueva entidad no aumente la cantidad del préstamo inicial).

La calculadora estará disponible próximamente
No obstante, si lo deseas, aquí puedes descargarte directamente:
Paso 3

Más preguntas frecuentes

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¿Qué es la subrogación de acreedor en un préstamo hipotecario?

La subrogación del acreedor en un préstamo hipotecario es una operación en virtud de la cual, el propietario de una vivienda adquirida mediante un préstamo con garantía hipotecaria traslada su préstamo a otra entidad financiera distinta de la que inicialmente se lo concedió, pues este otro Banco o Caja le ofrece unas condiciones más favorables para sus intereses, cosa que determina este cambio de entidad.

¿Para qué sirve la subrogación de acreedor de un préstamo hipotecario?

La subrogación del acreedor en un préstamo garantizado con hipoteca permite al deudor cambiar de entidad financiera, de modo que el dinero que inicialmente nos prestó el Banco o Caja de Ahorros “A”, ahora se lo deberemos a otra entidad distinta (llamémosle “B”). 

Con esta operación, el deudor puede conseguir unas condiciones más favorables para su préstamo, ya que es posible que otra entidad distinta, transcurrido un tiempo, nos ofrezca unas condiciones mejores, como por ejemplo un tipo de interés más bajo o un plazo de amortización más largo, con lo que la cuota mensual de nuestro préstamo será menor, cosa que sin duda puede ser interesante para disfrutar de una mayor renta disponible en el presente.

¿Qué sucederá si decido realizar una subrogación de acreedor?

Si como propietario de una vivienda, que he adquirido con un préstamo hipotecario aún pendiente de pago, decido optar por la subrogación de acreedor y, por lo tanto, trasladar mi préstamo a otro Banco o Caja de Ahorros distinto, lo que sucederá es que esta nueva entidad me prestará un dinero con el que cancelaré mi préstamo inicial.

Así pues, mi “nuevo banco” me prestará un dinero, con el que devolveré por completo el préstamo inicial que se firmó con nuestro “antiguo banco” al comprar mi casa, de modo que de ahora en adelante ya no tendré ninguna deuda con la entidad que en su momento me concedió el préstamo para comprar mi vivienda, sino que ahora el préstamo se deberá devolver a la “nueva entidad” que se ha subrogado en la posición del acreedor, es decir, del Banco o Caja de Ahorros que presta el dinero.

¿Qué pasos deben seguirse para conseguir la subrogación del acreedor?

Si efectivamente deseamos trasladar nuestro préstamo hipotecario a otra entidad financiera, en primer lugar, y como no puede ser de otro modo, como particulares deberemos buscar otro Banco o Caja de Ahorros distinto que esté dispuesto a llevar a cabo la operación y que, como parece razonable (pues si no carecería de sentido económico la operación), que nos ofrezca unas condiciones mejores en nuestro préstamo hipotecario.

Así las cosas, si efectivamente encontramos esa otro Banco o Caja de Ahorros que nos ofrece unas condiciones más beneficiosas, una vez pactados todos los detalles de la operación, dicha entidad deberá entregarnos una oferta vinculante, es decir, un documento escrito en el que consten en firme, y de forma definitiva, todas las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario que nos ofrecen.

Recibida esta oferta, si como deudores la aceptamos de forma firme y definitiva, ello implicará que autorizamos a la nueva entidad acreedora a que notifique esta situación a nuestro Banco o Caja de Ahorros actual, lo que determinará que ésta, en el plazo máximo de 7 días naturales, deberá entregar a la nueva entidad financiera una certificación del importe debido por el préstamo hipotecario que se ha de subrogar, para que así sepa a ciencia cierta cuando dinero exactamente nos ha de prestar nuestro nuevo Banco o Caja de Ahorros.

Entregada pues la certificación por nuestra entidad actual, la misma dispondrá de un plazo de 15 días naturales para negociar con nosotros una modificación de las condiciones actuales de nuestro préstamo, de modo que la ley concede un margen a nuestro Banco, a modo de “última oportunidad”, para que éste “iguale la oferta” y nos ofrezca las mismas o incluso mejores condiciones que las que nos plantea la nueva entidad, las cuales, lógicamente, podremos valorar y decidir si efectivamente son lo suficientemente buenas como para permanecer con nuestra “entidad actual” o, por el contrario, decantarnos por el “nuevo banco” que nos ha hecho la oferta vinculante para lograr la subrogación. En cualquier caso, durante este plazo de 15 días naturales, no se podrá formalizar la subrogación.

Así pues, transcurrido este plazo de 15 días sin que el deudor hubiere formalizado con la otra entidad acreedora una novación modificativa del préstamo (es decir, con nuestra “actual” entidad financiera), entonces ya si podrá otorgarse la nueva escritura de subrogación de acreedor hipotecario.

¿Cómo se formalizará la operación de subrogación hipotecaria?

La operación de subrogación de acreedor hipotecario se formalizará mediante una escritura pública autorizada ante Notario, en la que se detallarán todas las nuevas condiciones del contrato, así como la voluntad de las partes de celebrarlo. 

Asimismo, y a tal efecto, la “nueva entidad” acreedora deberá abonar a la “antigua entidad” la cantidad debida que constare en la certificación que ésta expidió, debiendo incorporarse a la escritura que se otorgue un justificante de la operación bancaria realizada con este objetivo, así como una manifestación expresa por parte del nuevo acreedor conforme se ha realizado el pago al antiguo acreedor.
Por último, como es lógico, la nueva escritura de subrogación de acreedor deberá inscribirse correctamente en el Registro de la Propiedad correspondiente, a los efectos de dejar constancia de este cambio en el acreedor hipotecario.

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¿Si existen disputas en la cantidad a pagar a mi anterior entidad financiera, la operación se podrá realizar?

Si finalmente se produce la subrogación, pero nuestra anterior entidad no está de acuerdo con la cantidad abonada, pues ésta considera que aún se le deben otros importes no satisfechos, la subrogación tendrá efectos igualmente. 

No obstante, si la anterior entidad financiera desea recuperar esa diferencia no satisfecha e inicia un procedimiento ejecutivo a tal efecto, el Juez competente citará a ambas entidades para que aleguen lo que estimen conveniente y aporten toda la documentación que consideren oportuna, tras lo cual resolverá según proceda en Derecho.

¿Mi banco actual puede cobrarme una comisión por el cambio de acreedor?

Efectivamente, ello puede llegar a ser posible, pues la comisión por cambio de acreedor se trata de la comisión que, eventualmente, nos puede cobrar la entidad financiera que nos concedió el préstamo inicialmente si, a posteriori, decidimos cambiar de banco o caja de ahorros y trasladar nuestro préstamo a otra entidad que nos ofrezca mejores condiciones (ya sea de tipo de interés, de plazo de devolución, de capital concedido, etc.).

¿Es legal que la entidad financiera me cobre una comisión por el cambio de acreedor?

Por supuesto, ello es posible y legal, siempre y cuando esta comisión y sus eventuales importes se hubieren pactado previamente en el contrato de préstamo, y se cumplan todos los requisitos de transparencia y no abusividad de la cláusula contractual en cuestión, así como los límites máximos fijados por la ley.

¿Qué importe máximo me puede cobrar la entidad financiera actualmente en la comisión por cambio de acreedor?

De conformidad con el artículo 3 de la Ley 2/1994, en las subrogaciones de préstamos hipotecarios por cambio de acreedor, si el préstamo hipotecario estuviere referenciado a un tipo variable, se podrán cobrar las siguientes comisiones:

  • Si no se hubiere pactado comisión alguna, no se podrá cobrar nada por este concepto.
  • Si se hubiere pactado una comisión inferior al 1%, se abonará la misma.
  • Si se hubiere pactado una comisión superior al 1%, sólo se pagará ese 1%, salvo que la entidad financiera demuestre la existencia de un daño económico, en cuyo caso también podrá reclamar este perjuicio.

No obstante lo anterior, es necesario tener en cuenta que si al caso concreto fuere aplicable la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (es decir, cuando se trate de una vivienda comprada por una persona física deudora destinada a uso residencial), si la subrogación del acreedor supone la sustitución de un tipo variable por un tipo fijo para el resto de la vigencia del préstamo, el legislador ha establecido una regla especial, que es la siguiente:

  • Si la subrogación se produce durante los tres primeros años de vida del préstamo, la compensación no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15 por ciento del capital reembolsado anticipadamente. 
  • Si la subrogación se produce más allá de los tres primeros años de vida del préstamo, el acreedor no podrá exigir comisión alguna.

¿La nueva entidad financiera puede concederme más dinero del que debía a mi antiguo Banco o Caja de Ahorros?

En principio, la ley (artículo 4 de la Ley 2/1994) establece que la subrogación de acreedor sólo puede afectar al tipo de interés o al plazo del préstamo.

No obstante, en caso de que el acreedor sea una entidad de crédito reconocida como tal según la normativa vigente (art. 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario), como por ejemplo Bancos, Cajas de Ahorros, etc., la subrogación del acreedor también podrá afectar a una ampliación o reducción del capital pendiente, o a otros aspectos adicionales como, por ejemplo el sistema de amortización, las condiciones financieras o incluso la prestación o modificación de garantías personales.

¿Es necesario inscribir en el Registro de la Propiedad esta subrogación de acreedor?

Efectivamente, más allá de otorgar la escritura pública correspondiente, será necesario inscribir la misma en el Registro de la Propiedad, pues para que surta efectos contra terceros así lo exige la ley. 

A tal efecto, se hará constar mediante nota marginal la identidad de la nueva persona jurídica subrogada en los derechos del acreedor, así como las nuevas condiciones pactadas de tipo de interés, plazo, etc.

¿Qué coste fiscal tiene la subrogación del acreedor?

Afortunadamente, la misma no tiene coste fiscal, pues el artículo 7 de la Ley 2/1994, relativo a los beneficios fiscales, establece que “estará exenta la escritura que documente la operación de subrogación en la modalidad gradual de “Actos Jurídicos Documentados sobre documentos notariales”.

Paso 4

¿Dónde puedo consultar la normativa aplicable al respecto?

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